２００６年現在、家を買うべきか待つべきか。

Question

私は夫と２人で今、家賃２万８千円の社宅に
住んでいます。ひと月前あたりから、
そろそろ将来に向けて一戸建ての購入を
考え始めようと思い立ち、何軒かの不動産
会社をまわりました。
物件は川崎市か横浜市で
出来れば東横線沿いの４０００万円前後の
一戸建てを探しています。

現時点で頭金が７００万円ほど用意できます。
主人は２９歳でサラリーマン、
年収は５００万円ほどです。
子供は来年あたりから作ろうと
考えています。私は専業主婦です。

しかしここで思うのは、社宅にはあと６年住むことが
でき、毎年１００万円ほど貯金が出来ます。
それであと６００万円頭金を貯めてから６年後に家を
買うべきなのか、金利が低く消費税が上がる前の
今、買うべきなのか、とても迷っています。
ちなみに社宅は小さい子供が１人増えて
住むぐらいには不便な狭さではありません。

不動産にお詳しい方、専門知識の豊富な方、
実際に家を買われた方、どうぞ参考のために
アドバイスしてください。

宜しくお願い致します。

ponsuke04 · Accepted Answer

Ｎｏ３です。補足です。

＞ベビーブーム時代に生まれた世代が定年を迎えつつ老人になり、家を手放していく時代に移りつつあります。

というのは、団塊の世代に限らず子育ての年代に建てた家は、立地などで体が不自由になった時に暮らせなくなるものがかなりあるのです。「車が無ければ生活できない」という場所の物件がだいたいそうです。

ですから、マンションに移るかどうかはわかりませんが、その年代の人は「これでは老後は暮らしていけない」とそろそろ手放し始めています。団塊の世代の人は多くは高度成長期に過ごした人ですので、ローンも残っておらず、移住する資金もあります。加えて、まだ若い世代を中心にそのような物件の買い手がいます。

問題は今後家を買う人たちです。35年ローンを組んでいざ定年になった時に、今の団塊の世代の人と同じように移住ができるか、というときわめて厳しいとされています。30年後には人口も減っていて、物件が売却できない。景気が格段によくなる見通しはありませんから、定年時点での財産は無い。買い手も減っていますから悪い土地はますます売れない、となります。

ですから、今後家を買う人は、高い物件を買える人は将来ともに安泰、安い物件しか買えない人は将来を含めて苦しくなる、という未来にわたった２極化が進むと言われます。

■そのために、家を買う場合は、これまで以上に
・頭金（貯金）を多くして、返済期限や返済額を減らす。
・現在と将来にわたって便利な立地を選ぶ（開発されるだろう、とは安易に考えない）。
のが鉄則です。

ところが、昨今の低金利で、目先の返済額にだまされるようにして長期のローンを、頭金０、短期固定・長期変動金利で借りている人が増えてしまっています。これには専門家は警鐘を鳴らしているのですが、それでもこの質問欄には、「頭金が無いのですが、どっちのローンが得ですか」のような質問が後を絶ちません。

mermaid2004 · Answer

＃５、＃７の追記
●　皆さんの意見を聞き迷っていると思います、でも家を持つのは夢ですね。

●　あと１０年待ちましょう、毎年　１７０万円貯めれば、現在の貯まりと合わせ、２４００万円となります。

●　４００万円は、予備に置いておき、２０００万円を借りましょう

●　１５０万円支払いで１８年で可能、総支払い２７００万円で、７００万円の金利で住みます。（金利３．５％で）

●　毎年１５０万円の支払いで有れば、５０万円の余力があり、４００万円の貯金と合わせ、子供の就学への対応も可能です。

まとめ　１０年待ち、２４００万円を貯め、２０００万円の借金　４００万円は残しておく、毎年１５０万円の支払いであれば、５０万円の余力が出来る、更に余裕が出来れば、繰上げ返済で

＞ローン計算のシュミレーションを自分で何度もして、今後の金利も予測して、計算して計算して、これからどうするべきかきちんと考えたいと思います。

Ayumi777 · Answer

わたしならば、社宅に住み続けます。
家は消耗品であって、資産ではありません。
２０年経ったら、一戸建てであっても建て替えなどを検討しなければならなくなるでしょう。
できればローンはできるだけ使わずに、現金で買える余裕ができるまでは買わないほうがよいと思います。
そのときに節税などの目的でローンを組むのならよいですけどね。

年収５００万円のご主人の給料だけを頼りに、
４０００万円もの物件を買うのはリスクが大きすぎます。もし、ご主人が病気になったり、職を失ったときにはどうするか、その手立ては考えていますか？

こどもを一人育てるのにも、家一軒分くらいの費用がかかるといわれています。
ここは、お子さんの教育費を優先したほうがよいのではないでしょうか？

いまのうちに貯蓄はもちろんですが、できれば奥さんも働いてできるだけたくさんの「投資資金」を用意しておくのも手です。

いきなり不動産ではなく、株式のような資産に投資して持ち続けるのも手です。十分に勉強する必要がありますが。

でも、最後はその人の価値観としかいえません。

pikakoma · Answer

若い方が35年ローンなどで住宅を購入されるのを見ていますが、「すごいなぁ」とひたすら感心しています。
とても怖くて自分には出来なかったですね。

建売の戸建などの場合、多くは35年たったら建て替えですよね。
ローンが終わったら、また建てることになりますがその分の貯金は出来るのかなと他人事ながら心配になります。
建て替え時期を遅らせるためには、10年くらいごとに手を入れていかなければなりませんが、それも100万円単位ですよね。

安いお家賃で社宅に住める間は、「貯め時」ではないでしょうか。
子どもが小さいと家は汚れます。元気な子だと傷みます！お友達がどやどやと遊びに来るとかなりすごいです。
（経験からですが-笑-）

子どもが小学校高学年になって建てました。
子どもも成長して手狭になりましたし、落ち着いたのでトンでもない壊し方はしなくなりましたし、何より頭金もたまりましたので。
共働きですので総費用の8割が用意でき、ローンは2割に抑えました。
そろそろ子どもの教育にお金がかかる時期ですが、さほど無理はしないてすんでいます。

どんなに金利が低くてもローンは借金です。
家でもマンションでも買ったら終わりではなく、そこからメンテや修繕の準備が始まります。
なるべくたくさん頭金をためて、周囲の方の動向を勉強にされてはいかがでしょうか。

sugoroku5 · Answer

私（夫）も質問者さんと近い状況で関西に住んでいます。

私が迷ったときは1月頃で金利も今よりもさらに低かったので、かなり迷いましたが止めました。
理由は人口が密集している都会に一生住むことが考えられなかったことと転勤もあるということでした。
あと都心部では４・５千万だしても小さな家しか買えませんし。実家に帰れば家も土地もあるので、社宅に住める残り8年は家は買わないことにしました。そして将来は故郷で暮らそうと考えています。

masuling21 · Answer

主に株式カテにいる者です。借金して株の売買をする信用取引というのがあって、資金の３倍まで取引できます。これは危険だと言って、戒められています。レバレッジといって、テコの原理が働くためです。

そういう中で、サラリーマンが年収の６倍の借金を負い、半生をかけて返済するというのは、レバレッジが大きすぎると思います。３０００万円は元本で、利息がつけば約２倍は返すことになります。手元になければ仕方ないのですが、果たしてそれが良いことなのか。

住宅ローンというのは、終身雇用で給与が右肩上りで、インフレの状況では問題にもなりませんが、その前提が異なっている現状と将来において、最良の選択肢かどうか疑問に思う次第です。

また、戸建でも欠陥住宅は実際ありますし、所有することによるリスクは、お金の面だけではありません。

ika10 · Answer

#9 です。

> ika10さんは一生賃貸でいいじゃないかと思って
> おられる方なのでしょうか？？
いいえ、違います。

理想なのは現金購入で、それが出来れば問題ないと思います。
借金するにしても、少額であれば十分返済できると思います。

また、昔と異なるのは、年功序列や終身雇用だけではありません。他にも…
　　年金が現在のお年寄りのように貰えるのか？
　　将来、子供が親を扶養することは経済的に可能なのか？
などの点で疑問が残ります。

私が言いたいのは、繰り返すようですが、
1. 現在の年収の6倍以上の借金をするのが、果たして良いのか？
　　　（4,000万円 － 700万円）÷ 500万円 ＝ 6.6倍
2. 昔に比べて状況が大きく変わっているのに、昔と同じような考えでローンを組んで良いのか？
ということです。

借入額は出来るだけゼロに近づけたほうが無難ではないかと思います。

ika10 · Answer

住宅ローンを組む場合の考え方は数十年前からほとんど変わっていないと思いますが、昔と今では状況が大きく変わっていると思います。

昔は勤務年数に応じて給料が上がっていましたし、定年退職まできちんと雇用されていました。（年功序列、終身雇用）
でも、これからは給料が上昇し続けるとは限りませんし、定年退職まで雇用されるとも限りません。（前提条件が大きく変わっているのに、住宅ローンに対する考え方が変わらないのはおかしいと思います）

koo5814 さんは、現在の年収の6倍以上の借金をして、完済できる自信はあるのでしょうか？

ちなみに、バブル崩壊後の不景気でリストラされた人には、住宅ローンや子供の教育費が大きな負担となっているようです。（住宅ローンが払えずに自己破産した人もいるようです）

また、不動産会社が大丈夫というのは当てにならないと思います。彼らは住宅を売るのが商売で、売ってしまったら住宅に欠陥が無い限り関係ありません。ローンは銀行との問題で、返済できなければ、その住宅は担保として処分され返済に充てられるでしょう。

ですから、買うのを前提にではなく、買うこと自体を十分検討なさったほうがよろしいと思います。

wdb1240361b · Answer

同じ横浜市在住です
例えば、将来金利が上昇したと仮定して6年後600万を頭金にプラスして払うより
低金利の今、全期間固定で払う方が総額で安くなるとは思います。
ただ、現在家賃２万８千円（格安）の社宅にお住まいだから毎年の貯金が100万位できると思うのです。
裏を返したとして、今購入すればこれから毎月10万以上の返済が待っています。
年間最低120万以上は支払うことになりますし
固定資産税も資産価値にもよりますが、収めなければなりません。
そう考えると貯金はおろか倹約生活が待っていると思います。
購入すれば、引越し代からアンテナだの家具だの照明だのマットやカーテン等など、別に50～100万は用意した方がいいですね。
それに病気等の突発的なフリーキャッシュも用意しておいた方がよろしいかと思われます。
個人的には夢のあるマイホームを応援したいのですが
、あと5～6年間社宅を利用するのも手ではないでしょうか？
数年すれば考え方も多少変わっているかもしれません。
それでも欲しいなら、僕だったら買います。
あと購入するときは徹底的に値切って買いましょう。
100万なんて当たり前です。一割を目標に頑張って下さい。

mermaid2004 · Answer

＃５の追記
ただ今後金利が上昇することを視野にいれても
同じ結論でよろしいですよね？？
●　その通りの様ですが
小生は概算で計算しましたが、貴方自身で再計算し、納得、確認願います。
●前計算では　３３００万円で３０年払いで合計５４００万円支払いであり、金利が２１００万円にもなる。　
２５００万円借金で２５年の場合は合計３８００万円の支払いで金利は１３００万円です。

まとめ　色々とシュミレーションしましょう、貴方は現在は家賃が安い、でも６０歳までに完済しましょう。
尚　消費税は家のみに掛かり、土地は関係しません

２００６年現在、家を買うべきか待つべきか。

Ｎｏ３です。

＃５、＃７の追記

わたしならば、社宅に住み続けます。

若い方が35年ローンなどで住宅を購入されるのを見ていますが、「すごいなぁ」とひたすら感心しています。

私（夫）も質問者さんと近い状況で関西に住んでいます。

主に株式カテにいる者です。

#9 です。

住宅ローンを組む場合の考え方は数十年前からほとんど変わっていないと思いますが、昔と今では状況が大きく変わっていると思います。

同じ横浜市在住です

＃５の追記

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