家を新築したいが私道問題で困ってます

家を建替えしたいのですが、我が家は私道奥に土地があります。私道は隣家と半分ずつの持分です。
私道の幅は２．８Ｍなので市役所に相談した所、私道を協定道路に変更すれば建替えができると言われました。
協定道路にする為には書類を提出しなければならないのですが、隣家の印鑑証明が必要です。
隣家の方にお願いしまたが拒否されていて困っています。
隣家も我が家と同じく、今の私道のままでは家の建替えはできません。それともし売買する時も価格は今のままでは土地評価が低いです。
隣家は我が家と同じ状況でメリットはありますが、デメリットは全くありません（市役所の方もそれは言われました）。

隣人に拒否する理由を聞きましたら
・自分の所は建替えの予定がないから
・もし土地を売る事になっても、ウナギの寝床くらいの土地しかないからたいした金額にならないから
以上でした

隣のお宅は家を建替えなくてもいいかもしれないけれど、我が家は老朽化が激しく、建替えがどうしても必要です。
何度かお願いしに行きましたが、全く聞き入れてもらえません。
この状況では、新築は諦めるしかないでしょうか・・・？
どうぞアドバイス、ご意見よろしくお願い致します。

No.7 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/07/18 15:32

>隣家は我が家と同じ状況でメリットはありますが、デメリットは全くありません（市役所の方もそれは言われました）。

この点は疑問があり、ここでいう協定道路は将来４ｍ以上確保しますという約束＝協定を結んだ道路ということで、隣地にとっては敷地が将来は削られるという話になると思いますけど。
ただもちろんトータルとして土地の価値の上昇によりそのデメリット部分は金銭的には相殺されるのは間違いありませんし、恐らくはそれ以上の土地の価値が生じることになると思います。

しかし売却するのでなければそのメリットはないですよね。
あくまで建て替えできるというメリットでしかありません。


>隣人に拒否する理由を聞きましたら
>・自分の所は建替えの予定がないから
将来的にも増改築、建替えは考えていない（つまり寿命がきたら捨てるということなんでしょうかね）

>・もし土地を売る事になっても、ウナギの寝床くらいの土地しかないからたいした金額にならない
土地が少ないのであれば、確かにメリットは少ないのかもしれません。

>この状況では、新築は諦めるしかないでしょうか・・・？
他に方法はないですね。。。。。。

いっそのこと、４ｍの接道を満たすために、その隣人の土地・建物を丸ごと買い取れれば、、、、、、

この回答へのお礼

ありがとうございます。
我が家と隣家に接しているお宅が一軒あるのですが、そちらが我が家と隣家を買い取ってマンション経営をしたいという話しが以前ありましたので、臆測でありますがその話しも絡んでいて隣家は拒否してるのかな・・・とも思ってます。（あくまで臆測ですが隣家はそのお宅に売りたいのではないのかと・・）
我が家の土地がないと、マンションは建ちませんので。我が家が売ると言わない限り隣家はそのお宅に売りたくても売れないでしょうから・・・。
今の状況では新築は無理だという事、ここでお訊ねしてわかりましたので、リフォームか手放すかよく考えて結論を出そうと思ってます。

お礼日時：2006/07/20 00:43

No.6 回答者： noname#45516 回答日時： 2006/07/18 08:50

　中立的な眼で見れば、お隣さんの言い分ももっともです。

別にそこまで親切にする理由もないでしょうし、奥の家がなくなれば今まで使わせてあげていた道の部分でガーデニングができる、と考えても罪のないことです。
　最終的に金銭の問題に落ち着くかもしれませんが、その金額を出来るだけ安くするためにも、低姿勢でひたすらお願いするしかありません。
　印鑑を押さない隣人が悪い、と思い始めたときは深呼吸をして落ち着いてください。土地の問題はややこしくなりやすいです。現状維持が良いという隣人には特に落ち度がないことを頭の片隅において、ひたすら低姿勢で乗り切りたいものです。
　あとは某TV番組のような、法律ギリギリのラインを「リフォーム」で通す作戦ですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。土地問題がこんなに複雑というか、難しいとは思いもよらなかったので、しばらく夜も眠れませんでしたがだいぶ落ち着いてきました。某TVのようなリフォームも頭に置いて考えていこうと思ってます。

お礼日時：2006/07/20 00:30

No.5 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/07/17 23:22

□□□□

□□□□misako土地
□□□□
◇■■■■■■隣の土地
私■■■■■■
道◆◆◆◆
◇◆◆◆◆その隣の土地
◇◆◆◆◆
◇◇◇◇◇◇◇◇
◇道路◇◇◇◇◇

という具合ですね。
misako土地に家を建てられるようにするには、やはり隣の土地にセットバックの義務が生じてしまいます。４ｍ未満の道路に２ｍ以上接していないと建築許可がおりないのは全国どこでも基本的に同じだからです。

もちろん、すぐに隣の家が塀を壊したりすることではなく、将来セットバックするという「協定」です。でも、隣の土地が一部家の敷地として使えなくなることは事実ですので、承諾をもらえなかったら、合法的な建替えはできません。

よく、ＴＶの「ビフォー＆アフター」のように「ほとんど建替のリフォーム」という手も残っていますが、その土地自体の将来性は乏しいわけですから、手放すことも一応方法の一つです。

狭小住宅地では非常によくあるパターンとして、隣家がmisako土地を手に入れたい、としている場合、絶対に承諾はしません。物件価値を低くしておいて売りに出た時に安く手に入れます。土地が手に入れば、私道部分は全て隣家のものになりますので、建替も自由にできます。

弱みにつけこんだ手口ですが、けっこうよくあります。

この回答へのお礼

ponsukeさん、再びありがとうございます。
やはり無理なのですね・・。
実は、お隣ではなく、我が家と隣家に隣接するお宅が一軒あるのですが（図面で言うと右側です）、そちらは大きな道路に接している家で、我が家と隣家を含めた３軒分でマンション経営をしたい、なので土地を売ってくれという話しは以前ありました。（断りましたが）
その件に関しても隣家の方が拒否する理由でもあるのかなと臆測ですが思っています・・・。（隣家は売る方向なのかもしれないです）
しかし、マンションを建てるにも我が家の土地が１番広いので、２軒だけでは無理です。
恐らく我が家が売ると言わない限り、隣家同士の土地売買は成立しないと思いますが。
本当に弱みにつけこんだ手口だなと、長年お付き合いしてきたお隣同士なのに、悲しくなりました。

お礼日時：2006/07/20 00:23

No.4 回答者： yykksstt 回答日時： 2006/07/17 20:00

協定道路については正直分かりませんが、現状だけで判断するなら、残念ながら隣家の承諾を得られなければ建替えは無理だと思います。

また仮に隣家の承諾を得て建替え出来たとしても、後生も同じ問題を抱えることになりますから、建替えるなら思い切って別の場所の方がいいのかも知れません。

ただ長く住んでいる土地なら愛着もあると思います。
もし今の土地を絶対に手放せないというのであればリフォーム等も視野に入れてみたら如何でしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうざいます。今の現状は無理ですか・・・。
今の土地は駅からも近く環境も良いので、手放す事は考えていませんでした。
今後の事も考え、結論を出した方がいいですね・・。

お礼日時：2006/07/20 00:08

No.3 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/07/17 17:11

ＮＯ１です。

「協定道路」初めて知りました。
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/30/020/senyo/ …

http://www.city.himeji.hyogo.jp/kentikus/sinseiy …

どこも市町でもあるんですかね？
明日、友達の建築主事に聞いてみます。

この回答への補足

ありがとうございます。説明不足で申し訳ありません。
ネットで色々調べましたが、市によってこの問題についての解決策は違うように思えましたが。
お隣が印鑑証明を拒否した場合の対応策も、市によっては拒否理由を検討して建替可能にしてくれる所もあるようです。
私が住んでる所では、ダメでした。
建築主事さんのご意見も是非是非よろしくお願いします。

補足日時：2006/07/17 19:32

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/07/17 12:42

市役所の「隣家は我が家と同じ状況でメリットはありますが、デメリットは全くありません」という言い分は間違いの可能性があります。

協定道路とは、その道路を（将来）セットバックをして４ｍの道を確保すること協定を結ぶことです。もし隣家にはその私道以外に接している道路があるとすれば、隣家は協定道路にすることで「セットバックの義務が出ることでデメリットだけ」になります。

私道奥にあるmisako71さんの土地は、協定道路となった場合にセットバックの義務が出る土地なのでしょうか？道路に直角に接する土地なら、セットバックは必要ではなく、協定道路としてのメリットだけが享受できますが、隣家が道路と平行に接していればセットバックの義務が出てきますので隣家はデメリットをかぶることになります。

つまり：

□□□□
□□□□misako土地
□□□□
◇■■■
私■■■
道■■■隣土地
◇■■■
◇■■■
◇◇◇◇
◇道路◇

上記のようになっていた場合、私道を協定道路とするメリットは隣家には何もありません。セットバックをしなければならないデメリットだけです。隣家はとてもではないけれど了承しないでしょう。

土地の位置関係はどうですか？

この回答への補足

ありがとうございます。我が家と隣家の位置関係ですが、ponsukeさんが載せて頂いてる図面で言うと、隣土地と道路の間にもう一軒家があります。今のままでは我が家、隣家共に私道にのみ家が接していませんので、お互い家を新築する事ができない・・という状況です。道路と私道に接しているもう一軒の角お宅ですが、このお宅からは協定道路申請を出す際、許可（印鑑証明）はいりませんと言われました。
セットバックについてですが、隣家にセットバックの義務が出てくるとは知りませんでした。
しかし、隣家は横広い土地ではなく、縦に長い土地ですので元々セットバックより奥深く家が建っているので、こちらの問題はあまり気にされてないように思えますが・・・。
私道は我が家と隣家との半分ずつの持ち分ですが、協定道路を拒否されたので、私道の半分を売って欲しいというお願いもしましたが、こちらも拒否されました。協定道路の許可又は私道を全て買い取るか、この２つのどちらかが叶えば建替えができるのですが、どちらもダメで途方に暮れています・・・。

補足日時：2006/07/17 19:37

No.1 回答者： dr_hiroshi 回答日時： 2006/07/17 07:48

＞私道の幅は２．８Ｍなので市役所に相談した所、私道を協定道路に変更すれば建替えができると言われました。

協定道路ってなんですか？
位置指定道路と言う用語は存在します。
であれば、有効幅員４ｍ以上ですので、２．８ｍの幅員では不可能です。
基準法４２－１－５の４ｍ以上はどこの地域でも一緒ですね。
http://www.city.gifu.gifu.jp/kaihatsu/shiteidour …

＞隣家は我が家と同じ状況でメリットはありますが、デメリットは全くありません（市役所の方もそれは言われました）。

デメリットが全くない＝意味不明。
隣家は私道以外の道路（道路管理者が管理する道路）に接道している状況ってこと？