3代にわたり借地権(土地約100坪、借地割合60%)に住んでいます。都内です。
先日、地主さんから「借地権を買い取らせてもらうか、等価交換(50坪)しないか」と言われました。
ちょうど建替え時期でもありましたし、一応いずれかに応じようと思いますが、等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね?
そうなると、順序として・・・
1:私が仮住まいに引っ越す。
2:建物を解体する。
3:測量をする。
4:土地を分割する。
5:所有権の登記をする。
5:私が建物を建てる。
6:仮住まいから、新居に引っ越す。
と、こんな感じでしょうか?
あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか?
あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか?
地主さんが弁護士に依頼するとのことで、いいようにされないように注意する点などアドバイスいただけると助かります。
よろしくお願いします。
No.5
- 回答日時:
>相手方は、弁護士を入れてきますので、不動産業者は入れないかと思います
いえ、私が行っているのは御質問者の代理として、あるいはご質問者側のために不動産業者をつけるということです。そういうこともやってくれる業者はいます。
相手が善良で、かつ難しさのない土地であればそんなに心配はいらないのですが、心配なのは分筆するとあるのですが、分筆後に建物の建築を考えているのであれば、法規制をクリアして建築できるように分筆してくれるのか(特に接道条件を満たすのか)とか、更には公道に接道であればよいけど、私道への接道であれば私道持分は現在誰か持っているのか、今回の地主であれば道路持分ももらえるのか(もらえないと少々困ったことになることがあります。必ずというわけではありませんが)、あるいは深刻ではないけど、道路からの上下水道はどの位置に引き込まれているのか、今回分筆後に取得する土地に道路下配管から引き込まれているのかなども建築費用に違いが出るので考えねばなりません。
このような話をご質問者がご存知であればよいのですけど、相手は弁護士がいてアドバイザーがいるのにご質問者側にいないというのはちょっと不安なので助言したまでです。
土地家屋調査士(大抵測量士をかねる)は単に分筆するだけなのでこれをこちらでやってもそういう細かい部分まで気がついてくれるか疑問があるから、出来れば不動産業者のサポートを受けた方がよいのではということです。
お心遣いありがとうございました。
なんともきめ細かいアドバイスに感動です。
早速不動産屋さんに相談することにします。
皆さんのおかげで、不動産屋さんに相談する前に少しでも予備知識が得られたことは、大変心強く、安心できました。
本当にありがとうございました。
No.4ベストアンサー
- 回答日時:
実際の例では、大手企業の社宅用地で40年の借地(20年を更新1回、借地割合60%の地域)期間経過後に、個人地主・借地権者企業50%毎等価交換で面積半分の所有権に分配した例を経験しておりますので、今回の質問事例の「全部まとめて折半」は妥当な落とし所のように考えますので、費用も双方で折半という主張は丁度良い妥協点かと考えます。
等価交換の際の流れは質問者の理解・先の回答の通りですが、建物を解体した時点で借地権を主張する根拠(借地契約+当該契約地上の借地権者名義の建物登記)が無くなる点で、1と2の間で契約書の内容をどう固めて契約するかが一番のポイントになりそうです。建物が滅失した時点で、地主側を拘束する条項を含む等価交換契約が締結されている必要がありそうです。建物を建替えるとか引越をしなくてはならない、という現実感からの視点ではなく、建物消失後土地名義確保までの間、地主に対してどうやって質問者の権利が主張できるか、という考え方が必要です。
その意味からは測量から分筆・不動産登記の名義移転までの一連の行為が地主側の管理下で進行して、地主の意向にだけ委ねられる点では、相手に信頼がおけるかどうか、契約内容でどこまで拘束し合うのか、不履行時のペナルティをどう契約に織り込むのかという点を明確にする必要がありそうに考えます。測量・登記をむしろ質問者の側で主体的に行う方がリスク全般の回避ができるのでは、という気もします。
借地権買い取りの場合の建物については、上記対抗要件の上でも建物の登記名義を地主側に一旦移すことで、借地権を「混同」で消失(=土地・建物の所有者が一体になる)する状態を作った上で、地主側が取り壊すというプロセスの方が外見上権利の移転を理解することが明確ではないかと考えます。(地主側にとっては取壊し費用を控除して買取価格を設定するだけの話)
No.3
- 回答日時:
借地権の価値などあまり認めていない地主さんも多い中で、買取や等価交換の話を提案してくるというのはある意味では良心的な地主さんですね。
そこに住み続ける希望があるならば、等価交換で応じたら良いと思います。どんな立地かわかりませんが、一軒家を建てるにあたって50坪もあれば十分でしょうから。
順序としては1~6の流れで宜しいと思います。
>測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか?
不動産売買取引の慣例では測量代、分筆代など、売る体裁を整える負担は売主、所有権移転登記に関する費用は買主となります。
今回は通常の売買ではなく等価交換ですから、どちらが売主・買主という立場でもありませんが、境界確定して測量やら分筆やらは、所有者でないと出来ませんので、そういう意味では、地主が売主、あなたが買主と見立てて負担した方がスムーズかもしれませんね。
移転登記の権利者となるのも、あなた側だけなので。
>借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか?
旧法借地権でしょうから、建物ごと買い取って貰えば良いです。定期借地権の様に解体して更地にして返すような決まりは無いはずです。
No.1
- 回答日時:
>等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね?
はい。どの程度の分割するのかは相談の上決めてください。
出来れば不動産業者を入れた方がいいですよ。手数料安くやってくれる人を探して見てください。
最低でも司法書士にはご質問者が頼まなければなりません。(所有権移転登記)
>と、こんな感じでしょうか?
はい。流れはそうです。
>あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか?
いえ、測量とその登記は地主、そして分筆された土地の所有権移転登記はご質問者負担が通例です。
>あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか?
はい。解体費用は通常ご質問者です。
ただこれらは話し合いで色々ですからね。
ご回答ありがとうございました。
相手方は、弁護士を入れてきますので、不動産業者は入れないかと思います。(まだ、具体的な話し合いはしてません)
登記はもちろん司法書士に依頼するつもりです。
諸費用については大変参考になりました。
ありがとうございました。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
- ・漫画をレンタルでお得に読める!
- ・人生のプチ美学を教えてください!!
- ・10秒目をつむったら…
- ・あなたの習慣について教えてください!!
- ・牛、豚、鶏、どれか一つ食べられなくなるとしたら?
- ・【大喜利】【投稿~9/18】 おとぎ話『桃太郎』の知られざるエピソード
- ・街中で見かけて「グッときた人」の思い出
- ・「一気に最後まで読んだ」本、教えて下さい!
- ・幼稚園時代「何組」でしたか?
- ・激凹みから立ち直る方法
- ・1つだけ過去を変えられるとしたら?
- ・【あるあるbot連動企画】あるあるbotに投稿したけど採用されなかったあるある募集
- ・【あるあるbot連動企画】フォロワー20万人のアカウントであなたのあるあるを披露してみませんか?
- ・映画のエンドロール観る派?観ない派?
- ・海外旅行から帰ってきたら、まず何を食べる?
- ・誕生日にもらった意外なもの
- ・天使と悪魔選手権
- ・ちょっと先の未来クイズ第2問
- ・【大喜利】【投稿~9/7】 ロボットの住む世界で流行ってる罰ゲームとは?
- ・推しミネラルウォーターはありますか?
- ・都道府県穴埋めゲーム
- ・この人頭いいなと思ったエピソード
- ・準・究極の選択
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
地主へのお中元。
-
朝から草刈り
-
借地権付きの土地のデメリット...
-
借地権の契約更新料は戻ってく...
-
立体駐車場で車並べての撮影会...
-
小作権を返したいが離作料は貰...
-
農地転用について
-
寝てても毎月100万くらい入って...
-
築50年年以上の中古木造2階建て...
-
土地と建物の所有者が違う場合...
-
借地内の立ち木の伐採費用負担...
-
賃貸の共益費の値上げは拒否で...
-
買った家の隣がヤクザだった
-
地主と土地所有者の違い
-
本家・分家・新家???
-
42条2項道路に面した土地を駐車...
-
電線を移動する際の費用負担は...
-
抵当権抹消と滅失登記
-
戦後焼け野原になった後、土地...
-
ナニワ金融道で抵当権に賃借権...
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
不動産屋への仲介の断り方
-
小作権を返したいが離作料は貰...
-
寝てても毎月100万くらい入って...
-
借地権の契約更新料は戻ってく...
-
はじめて地主に挨拶にいくとき
-
隣の敷地にある木が日光を遮る...
-
地主へのお中元。
-
無人島って住むのに手続きとか...
-
朝から草刈り
-
築50年年以上の中古木造2階建て...
-
借地の土台が崩れそうです誰が...
-
■家の前の崖が・・・どうしたら...
-
建築条件なしなのに。。。
-
地主が変わったため、立ち退き...
-
杉並区でどっちが格上ですか?
-
立体駐車場で車並べての撮影会...
-
借地に建てた家を地主に譲渡?...
-
築30年以上のマンション旧法...
-
近隣のレオパレス建設に住民が反対
-
借地権の転売について
おすすめ情報