青田売り購入についてアドバイスを下さい。

Question

気に入った土地がありました。
そこは建築条件つきで、申し込みからの流れを
紙に書いてもらいました。
自分で調べる限りでは違反契約になると
思うのですが、あきらめたくない土地なので
どうかアドバイスをお願いします。

申し込み
　↓
事前審査（仮）
　↓
土地売買契約
建物請負契約
（同時契約）（手付金）
　↓
建物打ち合わせ
　↓
建築確認（構造計算）
　↓
許可
　↓
土地付建物売買契約（契約書の一本化）（印紙1.5万）
建売とゆう名目？がつくと言ってました。
　↓
ローン正式申し込み（着工）
　↓
金消契約
　↓
引渡し決済

とゆう感じです。
営業の方はすべての質問にも曖昧には答えずに
きちんと回答してくれます。
この流れも、あちらから書いてくれました。

通常は土地と建物は別で契約して
プランが決まってから建物契約では？の問いに
営業の方は、私の要望に沿ったプランを
作ってきてくれました。コの字型でもできるそうです。
なのでいくつかのプランから決めなくてはならないとゆうことは無いそうです。

もし、プランが気に入らないなどで解約したい場合の
手付金はどうなる？の問いには
そうならないようにします。と初めは言っていましたが、お返ししますとも後から言っていました。

契約の紙面上は不動産屋と工務店の2社だけど
不動産屋との契約になるそうです。

詳しい方、どうかアドバイスなど色々教えてください。よろしくお願いします。

ちなみの不動産屋は大手の黄色いジャケットです。
大手だから信用があるとかではないのかな・・
あと未公開物件です。チラシなどもありません。
分譲地で16棟建つ予定です。
土地価格は無くセットで建坪30坪3380万円で
1坪増えるごとに55万円です。
何が含まれるかも聞いてあります。

noname#19073 · Accepted Answer

＞自分で調べる限りでは違反契約になると思うのですが、あきらめたくない土地なので

とありますが、これに対してどの様なアドバイスを求めているのでしょうか？

ご質問にあるフローを見ても、違法な青田売りを後から正当化させるような手法を取っている事は一目瞭然です。
建築条件付土地の場合には、土地契約時に解除条件やら停止条件を付けて、建築請負契約が期限内に締結に至らない場合には、売主の損害賠償請求権なしに手付等の全額返金を条件としなければなりません。

同時契約をすると、その条件が無くなりますので、形上は手付金を返還する理由が無くなります。

＞未公開物件です。チラシなどもありません
未公開というよりも、広告制限が有りますのでチラシを出せないだけです。

恐らく質問者は、そういう事もある程度ご研究された上で質問されていると思うのですが、違法な青田売りの隠れ蓑的販売方法を薦めることは、このサイトの規約上も出来ませんし、止めた方が良いでしょうとしか書きようがありません。

ですから、ある程度のリスクを覚悟した上で、ご自分で判断される事をお薦めします。

noname#19073 · Answer

補足を頂き有難うございます。

＞こうゆう状況でも、こちらの有利になるような
取引の仕方があれば教えていただきたく

当初のご質問のフロー以外に交渉が可能でしたら、3様の書かれている内容を参考にすべきと思います。

・まず土地に付いての売買契約を交わす。建築条件付土地となると思いますが、請負契約締結までの期限（概ね3ヶ月）や解除条件等も盛り込みます。

・期限が3ヶ月ならば3ヶ月の間に、建物の間取りや仕様を打ち合わせ、見積もりを固めます。納得出来るものが出来なければ土地ごと無条件にキャンセル出来ます。納得出来ればその時点で建築請負契約を締結します。
要は、建物の内容や見積もりを曖昧なままで、土地建物の同時契約を行うことは、質問者にとっては不利な条件であり、独占禁止法の概念でも好ましい方法では無いのです。

・契約の一本化はしない。この件については解釈が難しい面もあります。3様が書かれているように、仲介手数料が発生する場合には、一本化する事により、土地建物両方の代金を基準に算出する事になりますので、仲介が絡む場合には買主が不利になります。

今回は仲介手数料は発生しない、という事で特に質問者に不利は無いかもしれません。この件についての質疑サイトを参考URLに載せます。建売住宅の販売という形式にすることにより業者側の税負担を少なくするという目論見もある様子です。

この点に付いては、内容・金額さえきちんと固まって納得出来ていれば、質問者サイドで損も得も無いかもしれません。

しかし、後から建売住宅の販売であったように誤魔化す手法であるということはお忘れなく。

参考URL：http://www.ads-network.co.jp/tipotto/Q&A/KJ/kj-032.pdf

e_fudousan · Answer

1と2の方の仰ると通りですね
ただ付け加えさせてもらうなら
契約の一本化をするのは 業者の都合です

仲介手数料は「不動産」の仲介手数料なのです
つまり 「土地」と建物請負の契約の場合
手数料は土地の分しか発生しません
建物の建築請負は不動産ではないからです
ところが 契約を一本化してしまうと
（建築確認が下りれば良い）
今度は 土地付建物という「不動産」になります
つまり 今度は土地建物の合計金額に仲介手数料が発生します
どちらが 手数料を多く払わないといけないかわかりますよね？

トラブルを避けるためには
(1) 土地のみの契約をする（建築条件付であっても）
(2)間取りの打ち合わせが終わってから建築請負契約をする
(3)土地建物契約の一本化はしない

これで良いなら契約すると伝えてみてはいかがですか？

noname#20102 · Answer

建築条件付ならば土地契約と建物請負契約を同時に行うのは違法です。
違法ですから絶対にしてはなりません。

＞プランが気に入らないなどで解約したい場合の
手付金はどうなる？の問いにはそうならないようにします。

そうならないようにします、という曖昧な返答を信じてはいけません。建築条件付というのは、ほとんど買主の意向は反映されません。
買主の気に入るプランにできます、というのは「建築費をものすごく上乗せにすればできる」と解釈してください。
ただ・・・

＞土地付建物売買契約（契約書の一本化）（印紙1.5万）
建売とゆう名目？がつくと言ってました。

多分、今の時点で建築許可を申請中なのではないでしょうか。
許可が下りれば、その時点で「条件付土地」ではなく「建売
」になります。
それを見越しているから、手付金もお返ししますということを言ってるのではないでしょうか。
それならば建築許可が下りてれっきとした建売になってから購入する方がいいと思います。
ただ建売になれば当然ですが、基本仕様を大幅に変えることはできません。それにオプションでつけていくと結果的にものすごく高くなります。

条件付土地を法に従ってまず土地契約だけして、希望プランを相談してものすごく割高の家を建てるか、あるいは建売になってから契約して、制限のある中で最大限に希望を入れてもらうか、どちらかだと思います。

青田売り購入についてアドバイスを下さい。

＞自分で調べる限りでは違反契約になると思うのですが、あきらめたくない土地なので

補足を頂き有難うございます。

1と2の方の仰ると通りですね

建築条件付ならば土地契約と建物請負契約を同時に行うのは違法です。

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