工事請負契約について

Question

いつも参考にさせてもらっています。
今年マイホームを建てる計画をしています。
そこでお聞きしたいのは融資と工事請負契約についてです。
すでに融資先は決まっていますが今日、金融機関の人に
「今の金利で実行するには今月中に建物の
おおまなか見積もりと工事請負契約が必要です。」
といわれました。
現在、間取りの設計がおおむね決まっているのですが
これから見積もり・建築確認をする予定です。
この段階で工事請負契約をするのはどうでしょうか？
建築確認は後でもいいかな・・・と思っているのですが
間違っているでしょうか？
また、工事請負契約をするとその後に発生した
細かな変更は追加料金となってしまうのでしょうか？

金利を重視するべきか、請負契約を重視するべきか
悩んでしまいました。
明日、工務店で間取りの確認・見積もりをする予定です。
請負契約のことは全くわかりません。
どなたか教えてください。

ks5519 · Accepted Answer

見積り、契約を先に行ってください。

契約後、確認申請→着工→竣工→追加清算という流れになります。

契約にあたって、、、

・契約については、基本的なプランが出来ていて、金額が妥当(納得できて)で、「この業者で良い」という意思があれば、契約をしても良いでしょう。ただ、迷いがあるのでしたら、金利程度のことで、事を焦らないように注意しましょう。

・実際にローンの組み方や返済の方法などで、金利の差などは直ぐに発生するものです。

・細かな変更等は追加料金になります。
基礎工事の段階では、間取りの変更、配置計画などは変更できません。また、設備の変更なども追加料金の対象となります。『軽微な変更・・・』という言葉は、非常にあいまいで、はっきりしたものではありませんので、そのつど確認をするべきでしょう。(内容によってはサービスでしてくれるものもあります。)

devolatilizer · Answer

こんにちは。

拙宅も注文住宅です。工務店と変わらないと思いますが、ハウスメーカの話ですのでご参考まで。
契約の際の仕様はしっかり定まっています。決定されていないだけです。ので、変更前後で仕様書の質としては差はありません。

例えば、床を例に取りますと、樹脂の床や、色々なグレードのつき板、いろいろな木の種類の無垢などありますが、どれを選んで、いくらになりますということは、契約に添付の見積もり書に書かれていないとまずいです。従って、キッチンも仕様（型番など）も価格も確定しますし、値引きの交渉も行った上で契約です。

契約後変更すると言いましたのは、例えば、現物を見られなかったので、見てみてなら、キッチンがいまいちなので別のメーカに変えたいとか、少し部屋を広くしたいとか、2Fの部屋を傾斜天井に変更とか、トイレをタイルにしたいとか、そういった項目です（契約する状態で差額ぐらいは聞いている項目が多いです）。

これとは別に仕様書に書ききれなかった仕様の確定というのもありますが、こちらは通常差額の無いものです。例えば、床の色が３タイプあるけどどれにしますかとか、玄関のタイルの色ととか、壁紙とか（これは多少前後することもあるみたいですが）そういった項目です。

ですので、見積もり仕様はきちんと決めておかなくてはなりませんし、きちんとした工務店でしたら、仕様を決めるよう、要求されるか、先方が仕様をいれたものを提出すると思います。

あと、カーテンとか照明とか、もともと概算でいれてあるものもあり、この部分は実費で前後することになります。

devolatilizer · Answer

特別ややこしい土地でなければ、建築確認はずっと後でも問題ないと思います。申請から許可まで２週間とかかかるようですが、その後着工すればいいので、請負契約はもっと早くても問題ないです。私の場合は契約は12月で確認申請は2月に出しましたが変更が生じたため3月に変更申請を出しています。、着工は4月という感じでした。

工事の変更については、請負契約に書かれています。各社でいろいろ違うかもしれませんが、細かい仕様の決定や気が変わって仕様変更を行った分は差額清算が普通です。仕様を上げたらプラス、下げたらマイナスです（ただし、マイナス分は10%までとか書かれています）。通常は契約が終了したら、最終仕様を決定するために、メーカーと打ち合わせを何度か行って進めていくのが一般的ではないかと思います。その打ち合わせの過程で拙宅の場合は面積を広げることにしたため、確認申請の変更申請を行うことになってしまいました。

とはいえ、あまり仕様が確定しない状態での契約は、不満の元にもなりますので、あまりに拙速にならないようには気をつけられたほうがよろしいかと、基本的な仕様が抑えておいた方がいいと思います。

FD2 · Answer

既に＃１の方が書かれておりますが、見積、契約、確認申請・・・の順となります。
契約無しで確認申請は普通はしてくれません。（確認申請にはコストがかかるので）

「請負契約のことは全くわかりません。」とのことですので、私の体験をふまえて
少しアドバイスをさせていただきます。

一般の方は契約行為という事をあまり重視しない傾向にあられるようですが
契約行為というのはこれが全てです。重要さはローンの金利の比では無いと思います。

全てというのは、全ては契約書の内容に従って法的に処理されます。
契約の内容が悪い場合のトラブルとして具体的にどんなことが想定されるか？というと。
例１）工期が遅れた場合の遅延金の記載が無い契約を締結した場合、
　　　基本的には工事が何ヶ月遅れようと遅延金を請求するのは難しい
例２）極端に柱の細い家を作られても契約書及びその付属書類（図面など）
　　　に柱の太さの記載が無ければこちらは何も言えません。
例３）契約書及びその付属書類（図面等）に壁紙の色の記載が無い場合、
　　　後日壁紙の色を黄色にしようとしたら、標準は白で黄色は高額な別料金が
　　　必要だといわれても、こちらは何も言えない。
　　　（悪く取れば、契約前のお客には黄色も標準と言っているかもしれません）

契約というのは本当に大事な物なのです。基本的には平面図しかできてない段階で契約を結ぶのは
リスクが高いと思います。理想を言えば全ての仕様を決めてから値段も確定して
から契約です。ただ、建築会社からすると契約をするまではお客から「やっぱり止めた」
と言われても何も言えませんので、契約をしないとあるところから先へ進めない
場合もありますが、これは信頼関係を築くことでなんとかできる問題だと思います。

一方契約書の中身についてですが、数千万円もする買い物なので契約書の中身を
把握しないまま契約をしてはいけません。普通の生活をしていると相手から出てきた
契約書の中身を修正させるなんていう感覚はありませんが、会社間の契約時には
ごくごく普通の事です。
相手から出てきた契約書は基本的に相手に都合の良いように書かれている
事が多々あります・納得いかないところは質問、協議して両者合意して訂正、削除、
追加をしてから契約を締結しましょう。契約書の内容の変更を一切受け付け
ないような相手は避けた方が良いと私は思います。

一方、契約書の内容でどのような部分に注意をすれば良いかという点を素人が判断
するのは難しいので、世の中にはひな形となる契約書がいくつかありますので、
それを参考にすると良いと思います。有名な物の一つに四会連合協定工事請負契約約款
というのがありますが、これは一部に建築主に一方的に不利な条件が入っていますので
要注意です。私のお勧めは日弁連の「消費者のための家づくりモデル約款」です。
これに従って契約書を作成すればまず間違えありません。

ちなみに私の場合は建築会社からの契約書は使わず、私からこの日弁連のひな形をだし
これをベースに議論、修正をして契約をしました。
実は建築中に工事内容で色々とトラブルがあったのですが、この契約書のお陰で
非常に助かりました。これが建築会社から出てきた契約書を使っていた事を想像すると
ゾッとします。（非常に中身の薄い契約書でした）

いずれにしましても、契約行為というはそう軽々しく行う物ではありませんので、
今のkkk112さんの状況からすると、私の個人的意見として
そんなに契約を焦らない方が良いのではと思います。

参考URL：http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/format/iedukuri.html

工事請負契約について

見積り、契約を先に行ってください。

こんにちは。

特別ややこしい土地でなければ、建築確認はずっと後でも問題ないと思います。

既に＃１の方が書かれておりますが、見積、契約、確認申請・・・の順となります。

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