競売にかけられた場合、先払いした地代戻るのか？

Question

他カテで質問したのですがあまり回答を得られなかったのでこちらで再投稿させていただきます

借地料を前払いで50年分払って家を建てた
10年後ローンの支払いが滞り競売にかけられた
土地の契約内容は普通借地権
契約金を100万円、賃料1万円/月、つまり地主に700万円先払い
解約時の要件は書き込みなし

以上の場合、単純に残り40年分の480万円を地主から返してもらえるのか
それとも落札者から話し合いによりいくらかもらえるのか
誰に対してどのような権利があるのでしょうか？
いくらかもらえる勝算はあるのでしょうか？

また、最悪（返金なし）の場合、落札者は地代を払わなくて済むのかそれとも地主が2重取りできるのでしょうか？

教えてください

matthewee · Accepted Answer

１．No.１の回答のお礼欄で「買受可能価額がたったの１５０万円」と書かれ、No.２の同欄で「裁判所で閲覧しましたが地代に関する記述はありませんでした」という記述から推測して、質問文の競売対象の建物は敷地利用権のない建物、すなわち借地借家法で保護される「借地権」のない建物であろうと思います。

　この場合には、競売対象は建物本体だけであり、たとえ建物を競落しても地主が借地契約を承諾しなければ、新しい建物所有者は自費で建物を撤去（＝移築ということ）しなければなりません。
　借地借家法で保護される「借地権」が存在しないので、裁判所に借地の許可を求めることもできません。

　地代を支払っていても、それが土地の固定資産税程度の低廉な額であれば、賃貸借とは認められず、借地借家法２条で定義される「借地権」に該当しないからです。

　「敷地利用権のない建物」だけでしたら、破格の買受可能価額のことがありますが、地主に対して借地の承諾を得られなければ、自費で速やかに建物を移築しなければならないという大きなリスクがあります。

２．質問文で「借地料を前払いで５０年分払って」という例があげられていますが、前払地代は、その履行期が到達するまでは「預り金」であって、地主の資産ではありません（＝会計上は負債となる）。

　借地の対価として毎年１２万円ずつ「前払地代（＝地主にとって負債）」から「受取地代（＝地主の所得）」に振り替えていくのであって、当初の契約時に６００万円全額が地主の所得になるわけではありません。

　建物が競落されて所有権が移転すれば、地主は元の建物の所有者に対して、未だ期日が到来していない前払地代（＝質問文では４８０万円）を返還する義務があります。
　もちろん、契約途中の借地人からの契約解除ですから、地主には元の建物の所有者に対して債務不履行に基づく損害賠償を請求する権利は有していますから、場合によっては前払地代の一部と相殺することがあるかもしれませんが…。

　ですから、質問文の「単純に残り４０年分の４８０万円」について、競落後は、建物の元の所有者が地主に対して返還を請求することになります（＝また、住宅ローンの債権者が差し押さえる可能性もある）。

　落札者は地代の支払いの有無よりも、まず、建物の敷地利用権の確保を心配すべきだと思います。地主が借地を拒否すれば、無条件で建物を撤去せざるをえないことになりますから。

　一方、このとき、地主が借地を承諾すれば、建物の新所有者は地代を支払う義務があります（＝使用貸借の場合を除く）。

mahopie · Answer

先の質問に対する回答で十分ではないかと考えますが、一応回答します。
(1)先払い地代は返してもらえません。
(2)訴訟・その他交渉でも返金の可能性はゼロでしょう。唯一、競売価格が借入残債を上回った場合には、質問者の手許に残金が渡ります。

借地権がそのまま承継できるのかについて疑問がある点は前置きして、
(3)落札者は地代40年分先払いの借地権を承継する、と考えられます。（地主側が二重取りすることはありません）
(4)落札価格に先払いの地代が含まれて評価が出ている、と考えられます。一括で払っていないよりも４８０万円高く買い受けされて、その分競売を通じて金融機関の返済に回る。結果的に質問者の借入残金が小さくなる、と考えて下さい。


敢えて理解し安い例を一つあげますので、本質問との違いを考えてみて下さい。

３年前に１０００万円の土地の上に１５００万円で建物を建てたが、設備にオプションを入れて５００万円分豪華な設備を入れた。ローンが払えなくなったので不動産業者を通じて売却を掛けると、土地・建物で２５００万円の査定を受けたが、減少した５００万円の価値は工事会社がオプション料に見合う設備を入れなかった、という事になりますか？　購入者が別途オプション料を払う理由が有りますか？　オプション料だけを施工業者から取り戻す手段が有りますか？

semi-zzz · Answer

借地権は地上権と書かれていないので、賃借権ということでいいですね。

先ず法律の専門家ではなくかじった程度の知識からでの回答であることを前提に呼んでください。

他カテというのは法律でしょうか？
内容からいうと判例などを参考にするような物ですので、法律カテでないとするとそちらの方が妥当なところだと思います。

１）期限の定めのある契約の場合原則として、その期間途中の解除はできず、全期間分の賃料の支払い義務があります。解除に関する特約があれば、別ですが。
このことから、地主は正当なものを先払いで頂いているだけだと思われます。だから返還義務はないですし、借り手都合のことですし、無断譲渡は原則禁止ですので、質問者の契約違反を主張することができます。

２）借地権は登記をしていないので、建物所有者が借地権を持っていると見なされます。その権利は建物についているということでしょう。そのため賃借権の場合、競売によっても地主の承諾が必要で、それがなければ、落札人も賃借権を主張することができません。この状態では、質問者が借地していることは変わりませんので、地主が返還することはありません。

３）地主が承諾すれば、借地契約は落札人に移動します。また承諾がなければ、裁判所に許可をもらうことができます。借地権が移動すれば、落札人が借地権者となりますので、賃料の支払い義務は生じます。
地主の立場は変わりませんので、以前支払った金銭を返還する義務はないと思います。そして契約は変わらないので、支払い済みの分は請求できないと思います。

つまり先払い分を返還する必要がありそうなのは落札人だと思いますが、ここが問題です。
競売の条件がどうなっているかで支払い義務がある係わるような気がします。現状引き渡しとか、借地料を支払い済みという条件で競売にかけられていれば、落札人はそれ込みの価格で落札していることになりますので、質問者に返還義務はないと思います。
払い込みの賃料込みの落札かどうかという判断がどうなるかというところがポイントだと思うのですが、私には判断できません。
話し合う余地があるとしたら、落札者でしょう。

競売にかけられた場合、先払いした地代戻るのか？

先の質問に対する回答で十分ではないかと考えますが、一応回答します。

借地権は地上権と書かれていないので、賃借権ということでいいですね。

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