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No.2ベストアンサー
- 回答日時:
大変ですね。
長文失礼します。#1の方の回答の通り、すぐに契約書を作るべきです。
以下URL参照。
http://www.tigrenet.ne.jp/free/free_dawn_kieyaku …
以下、同様のケースを放置し、税務署に入られた方の相談です。
どうか参考にして下さい。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2312130
結論から言います。
例えば、コンクリ基礎で、屋根付きのガレージとして親戚が使い、
このまま放置して税務署が入った場合、「建築物と認定」され固定資産税課税、
および土地は「借地権の贈与認定」となる可能性があります。
貴方にも親戚にも不利です。
「認定」なので、「知らなかった」は通りません。
私は過去に、同じように課税された人を見ています。
以下、税務署や地方税事務所(東京なら都税事務所)の調査方法です。
銀行の人の話では、
「数年ごとに巡回していて、例えば農家が届出をせずに(月極)駐車場にしていたりすると、
遡って、固定資産税・重加算税をかけられる事もある」
との事でした。
税務署も独自に巡回をしているようですが・・・。
まれに近所の通報(チクリ)もあるようです・・・。
・地方税事務所の見解
数年毎のパトロールで、ガレージを発見したら、課税できるかどうか、
大いに興味を示します。
ガレージにコンクリの基礎があり、屋根付きだったりすると、
「建築物と認定」され、さらに「借地権の贈与認定」とされ、
税務署とタッグを組んでやってくる可能性が高いです。
「屋根付き」、「コンクリ基礎」が「建築物と認定」されるポイントとなるそうです。
アスファルト舗装も、課税の対象となります。
カーポートや砂利敷きはグレーゾーン(担当者の判断?)。
・税務署の見解
無償または安い金額で土地を貸したと仮定します。
これを「使用貸借」と言います。
無償でも契約書は必要です。
この場合は、税務署が「使用貸借」を認定するかどうかですが、
かなり危険なケースです。
税務署では今回のようなケースを「借地権の贈与認定」と呼んでいます。
これをされると、貴方→親類に「借地権を贈与した」と認定されて、
贈与税がかかります。
また、安くても家賃を受け取っていたなら、売上も所得として申告しなければなりません。
*以下↓、貴方の親(地主)が土地を貸す前に、しなければならなかった事
1.税務署対策(国税庁)
親類に土地を貸す際に、簡単な「土地の貸借契約書」を作成し、
このコピーと共に、
「土地の無償返還に関する届出書」(税務署に書式あり)
を提出する。
これを提出することで、税務署は「使用貸借」と認定してくれます。
贈与税はかかりません。
例えば、子が親の土地に家を建てる際は、このようなケースを使います。
地代は無料でも、固定資産税程度(安価)でもかまいません。
税務署にはフローチャートがあり、担当者はこれを元に「借地権の贈与」か
「使用貸借」か認定します。
今回のケースでは、契約書も届出も何も無ければ、残念ですが「借地権の贈与」です。
さらに、受け取った地代は、所得税として申告する。
貴方の親(持ち主)が白色申告の場合、「不動産所得用」という別紙を添付しなければなりません。
サラリーマンなら、年末調整の後、
源泉票を元に、毎年の確定申告(「不動産所得用」を添えて)が必要です。
2.地方税事務所対策(地方自治体)
a)土地について
土地を親類に貸したとして、届出をする。
書式は役所にあり、簡単な図面の提出を求められる場合もあります。
担当者が来て、メジャーで図っていきます。
ガレージの形態をみて、
これを元に、土地の「固定資産税」が変更になります(担当者の判断)。
b)建物について
仮にコンクリの基礎があり、ガレージ(屋根付き)が建物と認定されたら、
これを元に、建物の「固定資産税」がかかります。
他にアスファルト舗装等があっても、「固定資産税」がかかります。
これは親類に払ってもらいましょう。
「建物(屋根付きガレージ)」も「アスファルト」も
親類(お金を出して作った人)の資産です。
*たとえ未登記でも、税金(固定資産税)はかけられます。
3.法務局対策(法務省)
登記は法務局になるので、また管轄が違います。
地域慣例にもよりますが、ガレージですから、登記はしないケースもあると思いますが・・・。
もちろん法務局へ行けば、「登記をして下さい」と言われると思います。
一般に「コンクリ基礎のある屋根付きガレージ」は建築物です(全国的な税務署基準)。
カーポートや砂利敷きはグレーゾーン(担当者の判断?)。
*今後の対策
おそらく、周辺でも似たような事例があると思います。
・地方税事務所対策
すみやかに届出をして、固定資産税を払い、建物の固定資産税も払って下さい。
また、「今までの(過去数年間の)固定資産税の差額・重加算税」はとらないよう、
担当者(係長クラス以上)と話し合いをして下さい。
本当はすぐに届出をしないといけないのですが、
あくまで「知らなかった」として、友好的に話し合いを進めて下さい。
・税務署対策
不安であれば、プロ(税理士または宅建を持つ不動産屋)に相談し、
今からでも上記「1.」の届出が可能かどうか、調べて下さい。
または匿名で、国税庁のタックスアンサー(税務相談室)に聞いて下さい。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。
http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm
税務署に相談に行けば、担当者がフローチャートを手に出てくると思います。
「知らなかったんです」と正直に話し、今からでも上記「1.」を受け付けてくれるよう
頼んでみてください。通るかどうかは分かりません。
心配であればプロに頼むべきですが、
税務署はプロよりも納税者の方が甘い判断が出る場合もあります(微妙です~)。
・私の親戚のケース
私も親戚が駐車場を作り、
似たようなケースで、上記、税務署への届出は全て済ませたのですが、
2.のa)が抜けていて、地方税事務所と対決しました。
その際、
「b)の届出をした納税者が、脱税が目的のワケが無い」
「知っている人間の不在時に、たまたま在宅した家族に、
『何で届出をせずに 勝手に土地の形状を変えたのか!』
と庭先で若い二人の職員が迫り、恐怖感を与えた」
として、全面対決です。
相手も係長が出てきて、話し合いました。
結果は、無届だった数年間の固定資産税の差額・重加算税はまけてもらい、
固定資産税の変更届を出しました。
これも思い返せば、甘い判断だったと思います。
係長は「調査時に部下より無礼があった」として、親戚に謝罪しました。
・私の見解
実は税務署のお姉さんから、
「私も異動してきたばかりなので、一緒に勉強しましょう」
と、上記のフローチャートを見せてもらったのですが、
いわば、今回のケースをカタにハメるためのようなモノなのです。
土地の法律が細かい事を知らない「土地持ちの農家」や
「土地持ちの資産家」をハメるための武器です。
私の知り合いの中にも、無届で「駐車場」を作り、同じようにやられました。
・知人の例
以下、相続の際に、申告の不備を指摘された知人の例です。
二階建てのプレハブのガレージ(自分で使用)があり、未登記でした。
コンクリ基礎で、手動シャッターつき。
一階部分は車二台を駐車するスペースがあり、内階段の二階部分は畳敷きでした。
相続の際、住まいは申告したのですが、
このガレージを申告しなかったため、重加算税の対象になりました。
最後に、戦い方(交渉方法)ですが、相手も人間です。
まずは親戚相手に、「税法上、不利である」として、契約書を作成してください。
万が一の際、贈与税を払うのは、「税務署より、貰ったと認定された親戚」です。
http://www.taxanser.nta.go.jp/4402.htm
次に、納税者VS担当者(行政)です。食い下がれば、相手も譲歩します。
その際、貴方が法律を知らなければ戦えません。
いつも言っている事ですが、
「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。
「脱税は違法ですが、節税は大いにやってかまわない」と税務署の偉い人も言ってました。
上記全て、あくまで個人的な見解です。心配であれば、プロ(税理士)に相談するレベルだと思います。
どうか、頑張って下さい。
詳しく教えて頂いてありがとうございます。
なんとなく気になるかな、程度だったのですが
読めば読むほど意外と大事な可能性(法律絡みはありがちですけど)があってちょっと心配になってきました。
親からしたら兄弟ですので喧嘩にはならないよう
少し勉強してみます。
ありがとうございました。
No.1
- 回答日時:
これは、早い時期に契約書を作っておく必要がありそうですね。
時間が長く経過しますと、代も代わり当初の事情もよく判らなくなります。
そうなると、貸した方はいつでもすぐ返してくれるだろうと思っていますが、借りた方は段々使い勝手を良くしていきます。
そうすると建物が堅固になっていったり、土地を利用することが生活の上で重要な位置を占めてくるようになります。
そうなると、親戚とは言え、簡単に返せなくなってきます。
そんな状態を放置しておくと、まさにトラブルの元です。
親しきなかにも礼儀(契約)ありです。
早めにキチンとしておきましょう。
ご回答ありがとうございます。
親からしたら兄弟なので貸してるというよりちょっと使わせてあげてる、くらいなのですが
なんだか面倒なことになりかねないんですね。
ちょっと勉強しなくては。
ありがとうございました。
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