買主の地位譲渡と領収証の但し書きはどうなるのでしょうか？

Question

いつもお世話になってます。

タイトルの通りの「買主の地位譲渡」という形態で中古住宅を購入予定です。

本来は

売り主（個人）→仲介業者→買い主（私）

と思っていたのですが、契約が近づくにつれ

売り主（個人）→不動産屋→仲介業者→買い主（私）

となっている事が判明。

売値4300万の内、売り主に4100万、不動産屋に200万との事です。売買契約書は4100万で売り主と交わします。

不動産屋に200万支払った場合、領収証はどのような但し書きを書いて貰えれば良いですか？

不動産屋と私たちの間には契約書はいらないのでしょうか？

よろしくご教授の方お願い致します。

noname#22812 · Accepted Answer

買主の地位譲渡（承継）というのは今回であればA、B及び質問者の3者合意の基でBの立場を質問者に承継させるという内容ですから、BがAに支払う対価と質問者がAに支払う対価までもが百歩譲って変更となるケースが有ったとしても質問者がBに対してBが支払い済みの手付以外の対価を支払う事は有り得ません。本来Bと質問者が置き換わるというだけの話なのです。

都合良く地位の譲渡などと言っても結局は移転に伴う税金等の負担無く、転売した様な形で中間マージンを取ろうとしているだけです。業法上では厳格に報酬規定がされており宅建業者として今回の様な報酬は規定外ですから本来は違反行為です。
しかし依頼者からの依頼に基づき実費の掛かる事柄に於いて依頼者も承諾している場合にはそれに付いての費用は請求する事が可能です。依頼者の希望で広告掲載をする場合の広告費などがそれです。

そればかりでなく現実問題としては企画料や広告料、業務委託料などと名目は別としても当事者の合意に基づき規定報酬以外の金銭授受というものは存在しています。
広告や周知される前の良い物件情報を掴む場合には時にはそのような費用を掛けないと仕方無いケースも有りますし、業者同士でも一種の特別情報提供料の様な考え方で行ってる事も有ります。

よって綺麗事ばかりではなく今回の質問の件は一般的な取引から比べればレアケースでは有りますが、本当に欲しいと思う物件を納得の行く金銭負担により入手するには時にはそういうやり方に付き合う必要も有るという事は理解出来ます。
しかし一番良くないと感じるのは全てを熟知している業者同士が良い悪いの分別を持ちながらもお互いの利益に基づき暗黙の了解で行う事と異なり、質問者自身がこの様な場で質問を立てるなど殆ど知識や理解が無く単に不安の渦中に居る事です。

レアケースを無事に渡り切るには通常のケースはどうなのか、通常と何が違うのかという理解やリスクヘッジが有って然るべきかと考えますし、その前提が無いのであればそのような対応をする業者とは一旦距離を置く必要が有るのではないかと思います。
父親からの恫喝は至極当然で、目先の物件欲しさに冷静さを失っていては後から泣きを見る危険性は高いのではないでしょうか。大きな買い物ですし質問者も文面から誠実な人柄が伝わって来ますのでぜひ誠実な人達の中で取引する事をお薦めします。

53r · Answer

前の質問にも回答した者です。

今回の契約は、３通りの推測ができます。

　まず、１つ目は、Ａ→買主　の単純な契約なのに、ＣがＢと組んで、法定（３％＋６万）外の仲介手数料を取るために単なる仲介者Ｂを中間買主に仕立てたケースです。この場合は、領収書は仲介手数料としてもらうのが正しいですが、宅建業法に違反してますという証拠になりますので、まず、書かないでしょう。
一方で、仲介手数料の潜脱の為に考えた形式であるＡ→Ｂ、Ｂ→買主の形式どおりにすると、登録免許税、譲渡所得税、不動産取得税がかかり、２００万の旨みが吹っ飛んでしまう。そこで、Ａ→買主という契約、登記をするため、買主の地位の譲渡というわけの分からない説明をしているということです。
　ただし、これなら、契約も登記も実態どおりなので、買主には高い仲介手数料を支払った以外には不利益はないことになります。

　２つ目のケースです。本当にＡ→Ｂ→買主という売買の実態があったケースです。この場合は売買契約書はＡＢ間とＢ買主間になくてはなりません。領収書もＢから代金４３００万円でもらわなくてはなりません。
　ＢがＡに手付けを支払ったというのが事実なら、手付けは売買契約書を交わした時点で支払いますので、ＡＢ間に売買契約があったことになります。それなのにＢＣ間で売買契約をせず、Ａ買主間で売買契約をすることは、実態に合致しない、中間省略登記の潜脱、脱税になること以外に、問題があります。
　つまり、瑕疵担保責任等の契約上の問題です。物件に隠れた瑕疵、つまり、シロアリが巣食ってたとか、水漏れがしていたとかいう場合に、Ａに責任追及しようとしたら、ＡはＢに売ったといって応じない、Ｂは売主ではないといって逃げるということが考えれれます。実態と契約書に齟齬があることは大きな問題です。

　３つ目は、想定しがたいですが、本当に買主の地位の譲渡が行われた場合です。この場合は、まず、ＡＢ間で売買契約がなされたことまでは、正しいです。しかし、Ｂ買主間の契約は、買主の地位の譲渡契約です。当然、買主の地位の譲渡契約書を交わさなければなりませんし、この契約書にはＡの承諾も必要です。（通常の中古住宅の取引でこのような変則的な契約をする必然性が疑問ですが）領収書も買主の地位の譲渡代金ということになります。このような契約がなければ、買主の地位の譲渡とはいえません。司法書士が登記原因証明情報に買主の地位の譲渡契約の事実を記載するのか興味があります。

　いずれにしても、すっきりしない取引です。

estate · Answer

再度こんにちは。

(1)もう200万をのみこんで、4100万で購入するか。
(2)200万の領収証だけは、何らかの形で領収証は発行しておいてもらって、質問者さんは、申告の際に事実を述べるという形をとるか。
(3)今回の件を、きっちり仲介業者Cにお話して、手付金は、全額返還してもらうことを条件に解約するか。できないのなら、消費者センターか、所属の保証協会に連絡すると言う。

選択技は、３つかと思いますが、私個人的な意見からすると、業者Bは、中間省略ができない今、その行為は節税というよりも、本来、移転にかかる取得税等の脱税になると思われます。　なので領収証は発行できないと言っているのでしょう。　何らかの形で、領収証を発行しておいてもらえれば、購入後、何かトラブルになった際に、その領収証が生きてくるのではないでしょうか。　発行してもらえないのであれば、今回は見送った方がいいと思います。

mahopie · Answer

基本的には先の回答と同意見ですが、恐らく質問者は仲介業者Ｃに対する仲介手数料１３０万円見当を負担した上で、中古不動産を購入する。質問者側としては不動産の対価として４３００万円の支払をするが、４３００万円の内で４１００万円は売主Ａが、２００万円を業者Ｂが受領するという形式ではないか、と推測します。仲介手数料の基準は４１００万円か４３００万円かは不明ですが、買主側としては、業者Ｂ及び仲介業者Ｃへ二重に３３０万円を負担する、という事になるのではないでしょうか？

質問者側が対象物件に対して４３００万円の対価が妥当だと判断しているのであれば、その為に可能な手法を探るという形になりそうですが、基本的には不動産登記法の改正でできなくなった中間省略登記を潜り抜ける為に不動産業者が考え付いた便法の一つであろうと推測します。
http://blog.livedoor.jp/macnak/archives/50106388.html
検索で出てきたブログですが、記載者の立場が業者側であり、「ルールを回避してうまくやった」との自慢話と受取った方が良さそうですが、おおよその理解の助けにはなりそうです。

業者Ｂにとっては、不動産の仲介ではなく権利の売買なので仲介料の規制の適用外（状況次第では登録免許も不要）・不動産の登記移転に係る税金・費用も節約できる、状況によっては取引の事実すら表面に出さないで済む（２００万円の利益を申告しないことも可）という取引になっているのでは、と推測しますので、金を受取った業者Ｂがどういう形態で領収書を出すのかには個人的には大いに興味があります。

noname#20895 · Answer

中間省略の質問をされてた件ですね。なるほど、そういうやり方ですか。とりあえず仲介手数料としての領収書を規定の金額一杯で・・・と思いますが、仲介手数料はその２００万とは別に支払うということなのでしょうね。
その２００万の名目については、私もあまり聞いたことがないですし、曖昧な話なので、Bとあなたの間で「２００万払った」という事について契約書なり覚書なりを交わしておいた方が良いと思います。内容としてはありのまま「～の物件を買う権利を譲渡する」というような事を書けば良いと思います。契約書を交わしたならば、領収書の但書きは「別紙契約に基づく～の物件を買う権利代金として」などと書けば良いと思います。
しかしそれが、将来あなたが売却する時に経費として認められるかどうかはわかりません。

estate · Answer

再度、こんにちは。

＞この200万はAの物件を買う権利をBから買い取るその代金とのことです。

まず、そんな権利は、ありません。
譲渡するかしないかの権利は、Aにあります。
要するに、B社は、裏のお金が欲しいだけなのでしょう。

正直言って、今回の件は、見送った方がいいかと思います。　または、売主と面識があるのであれば、直接話し合い、別に仲介業者を選択し、正式な取引をされることをお勧めします。

それと、もし購入したとしても税務署へ申告する際に、その200万の部分に関しては、まったく考慮されません。　4300万で買ったのに、表上は、4100万で買った形となります。

裏の取引をする業者は、不動産業界だけではなく、裏の道を歩いているのだと思いますので、もし、万が一、購入されてトラブルが発生した時に、その仲介業者がきちんと責任をとってくれるかどうかが心配です。　

それと領収証を発行しないような買い物はしない方が身の為です。

estate · Answer

こんにちは。

もちろん但し書きは、「・・・(所在地）の仲介手数料として」と書いて貰いましょう。

しかし、金額が問題です。
ご質問者さんが、負担するのは、4100万×3%＋6万×消費税の１３５.４５万円です。(上限）　これを超えると宅建業法の違反になります。　

今回の取引では、仲介業者が2社入るといった形になりますので、通常では、
例１）
売主(A）→仲介業者(B)→仲介業者(C)→買主(ご質問者）(D)

Bに対する仲介手数料は、Aが負担し、Cに対する部分は、Dが負担する形になります。

取引によっては、B-Cが同社になる場合もありますが、1社の場合でも、取引価格の３％＋６万×消費税が上限となっておりますので、上限、上記と同額になります。

最後に、＞不動産屋と私たちの間には契約書はいらないのでしょうか？

必要か必要でないかは、所有権が誰にあるかが問題です。　AがBに売却した後、Cが仲介をしてDに売るという形であれば、売買契約書は必要です。

いずれにせよ、仲介手数料で200万は、違法です。特約等で、何か他に費用がかかる為に、ざっと200万かかるという話しであれば別ですが、仲介手数料として、200万は、違法業者です。

m_inoue · Answer

仲介業者が心得ていますので問題のない領収証を発行してくれます

買主の地位譲渡と領収証の但し書きはどうなるのでしょうか？

この回答への補足

前の質問にも回答した者です。

この回答への補足

再度こんにちは。

この回答への補足

基本的には先の回答と同意見ですが、恐らく質問者は仲介業者Ｃに対する仲介手数料１３０万円見当を負担した上で、中古不動産を購入する。

この回答への補足

中間省略の質問をされてた件ですね。

再度、こんにちは。

この回答への補足

こんにちは。

この回答への補足

仲介業者が心得ていますので問題のない領収証を発行してくれます

この回答への補足

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