建築予定地が埋蔵文化財包蔵地だと分かった時

Question

住宅新築予定で設計も進み、建築確認許可も下りました。
地鎮祭も終わりいよいよ着工というところで、先日建築業者のほうから「予定地が埋蔵文化財包蔵地に指定されていると市のほうから連絡があった」と言われました。
とりあえず設計担当が教育委員会に出向き、書類を出し相談するようですが、最悪の場合発掘調査が入る可能性もあるようです。
確かに予定地の近くで、数年前に道路建設途中に貝塚が発見されたと新聞で見た記憶がありますが…。
この土地はおととし９月に不動産業者を仲介して購入しました。そのときには何の説明もなく、重要事項説明書にも記載はありません。それなのに急にこんなこといわれて困っています。今後、建築の予定がどうなるのか全くわからず、とても不安でしかたありません。
同じようなケースを知っている方がいたら、どんな経過をとったのか、参考までに聞かせてください。また、このような事に詳しい人がいたら、今後どのような可能性があるのか教えてください。
近くの道路は現在埋め戻されて工事が進んでいるので、うちもいずれは建築できるとは思うのですが、もし工事中断となった場合、どのくらいの期間待つことになるのか気になります。
アパートの更新も９月に迫っていますし、職場の資金借り入れも手続きがすんで再来月からは返済が始まります。工事が延びれば伸びるほど負担も増えそうなのですが、しかたがないことなのでしょうか。
仲介した不動産業者には何か責任を問うことができないでしょうか。
工事が延びるのは覚悟しましたが、工事が延びることでこうむる負担をいくらかでも、どこかに負担してもらえたら…というのは無理な話なのでしょうか。どんなことでもいいです。アドバイスお願いします。

semi-zzz · Accepted Answer

宅建業法第３５条に基づき必ず説明しなければならない事項が定められています。
埋蔵文化財については、この第３５条による説明義務事項ではないのですが、影響が大きいので、第４７条などに基づき説明した方がよい事項と考えられています（但しこの場合文書化の義務はありませんので、口頭で説明していれば告知義務は果たしていることになります）。

告知義務違反があれば、仲介業者に損害賠償などできる可能性があります。

ただし、質問文を見ると、１年以上前の取引のようですから、取引後に市の教育委員会より指定があった可能性もあります。

取引後に指定されたような場合は、業者や売り主の説明責任はなかったものと考えられますので、まずは何時指定になったものなのかを明らかにする必要があると思います。

なお、埋蔵文化財についての宅建業者の説明のひな形がありますますので、それを転記しておきます。
「本物件は、周知の埋蔵文化財包蔵地内にあるため、建築工事などを行う場合には、工事着手の６０日前までに教育委員会に届け出る必要があります。届出の結果、試掘が必要となる場合（調査期間及び調査費用が生じます）や事業の中止、事業計画の変更などの指示を受ける場合があります」

以上より、調査費用の負担を求められる可能性がありますし、建築計画の中止や変更を求められる可能性もあります。
また、着工の６０日前の届出をしなかったことについて責任を問われる可能性もあります（この点は施工業者や建築士の責任もあると思います）。

なお、仲介業者ではなく、売り主には瑕疵担保責任がありますので、瑕疵担保特約の内容によっては売り主に瑕疵担保請求ができます（但し契約によっては瑕疵担保がない場合や期間切れのこともあります）。
また、売り主が埋蔵文化財包蔵地の指定をされているのを知っていながら、隠していた場合、瑕疵担保特約にかかわらず損害賠償ができたり、建築計画が中止になるような場合、土地購入の目的が果たせないことになりますので、契約上重大な瑕疵があったとして、売買契約の解除ができる可能性もあります。

まずは指定の時期を調べ、契約時点で指定されていた場合は、売り主や仲介業者のミスが問える可能性がありますので、業者との仲介契約については役所の宅建を担当する部署、売り主との売買契約については消費者生活センターや弁護士などに相談するとよいと思います。

noname#26116 · Answer

不動産業者と建築業者がどの様に絡んで今に至るのか存じませんが、まず「不動産業者を仲介して購入」とありますので、重要事項説明書をもう一度よく確認してみてください。
「その他の法令に基づく制限」という項目にて「文化財保護法、埋蔵文化財包蔵地に該当」などというのは初歩的な調査項目です。

更にその後は設計士や建築業者が仕切ってきたのかもしれませんが、設計士にとってもその土地の法令や制限等を調査するのはごく初歩的な事柄ですよ。

どちらにも手落ちがあるようでしたら、それを原因として発生した損害についてはきちんと責任取って貰いましょう。
埋蔵文化財包蔵地に該当していても試掘して文化財が出てくるケースは稀ですが・・こればかりは地域差もあるでしょうし何とも言えません。一つ言えるのは役所仕事だから手続その他に時間を要するという事ですね。「さっさと見に来て結果を出せ」と言いたいのですが、そうも行きません・・。

tomo410 · Answer

設計士です。
埋蔵文化財指定地であった場合、3日から1週間程度の試掘調査が行われ、仮に文化財が出てきたとなると、長期間の工事中止を余儀なくされるでしょう。
私の住む町では確認申請提出前の事前調査で、埋蔵文化財指定地有無の確認もあります。
通常は設計士が市と協議すれば事前に分かり、対処出来た事柄だと考えます。
不動産業者というよりも、設計者が対処すべき事だと思います。

walkingdic · Answer

ご質問の場合、文化法の適用があったということですね。これは必ず重要事項説明書には記載しなければならないものですから、ご質問者がそれにより損害を受けた場合にはその仲介業者に対して賠償金請求できます。
とりあえずどの程度の損害が発生するのかまだわかりませんので、金額は不明であるものの、その仲介業者には連絡してこういうことになっているので、という話をしておいた方がよいでしょう。

ちなみに通常は重要事項説明書にて、文化法の適用があること、そしてもしかすると埋蔵物調査などで費用がかかるかもしれないということをきちんと説明することで、それを承知で購入＝損害は自分持ちで不動産業者に責任を持たせることは出来ないとなるのですが、今回はその重要な説明がないので責任は不動産仲介業者がとるべきものです。

建築予定地が埋蔵文化財包蔵地だと分かった時

宅建業法第３５条に基づき必ず説明しなければならない事項が定められています。

不動産業者と建築業者がどの様に絡んで今に至るのか存じませんが、まず「不動産業者を仲介して購入」とありますので、重要事項説明書をもう一度よく確認してみてください。

設計士です。

ご質問の場合、文化法の適用があったということですね。

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