住宅ローンの金利について

念願のマイホームのため、住宅ローンを組むことになりました。
住宅金融公庫の公庫融資です。（すまいるパッケージというもの）
住宅金融公庫の融資と銀行の協調融資というので成り立ってるらしく、住宅金融公庫から借り受ける額までを上限に銀行からも合わせて借りるみたいです。（総額で建物+土地の額の８割まで）

建築費費用（建物と土地で）が20700000円で、頭金が450万ありますので、1620万円の借り入れになると思うんです。

公庫の融資予約通知書が来て、それが950万円までの借入なんで、銀行融資との割合について悩んでいます。

公庫の金利が全期固定で3.93％です。
銀行の金利は今から選択するんですけど、
変動2.875％、3年固定2.95％、5年固定3.25％、10年固定3.75％です。
どういう割合で、どれを選択するべきか悩んでいます。

週明けにでも出した方がいいみたいなので、ちょっと焦っています。
宜しくお願いします。

No.7 回答者： macinspire 回答日時： 2007/02/19 22:47

４です。

下記でローンのシミュレーションができます。
過去の金融公庫の金利変遷もリンク先に入れました。
この辺で支払額を見積もってはいかがでしょうか。先々の金利は平均で５％と固く見積もってみてはいかがでしょうか。

●金融公庫
http://www.jyukou.go.jp/yusi/hikaku/index.html

参考URL：http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/0 …

No.6 回答者： gonjapa 回答日時： 2007/02/19 22:20

NO2、3です。

＞そうなると月70334円になってしまいます。
＞今は車のローンもあるし、子供も小さいので、あと何年か押さえたかったのですが、固定期間を短くするのは無謀なのでしょうか・・・。

車のローンの金額がわからないので確かなことは言えませんが、お子様が小さいうちから月70334円の支払いが大変だとすると、（銀行ローン分の金利変動にもよりますが）3年5年と少しの間安い金利にしてもその後30年の支払いに不安はありませんか？
何年か前でしたらおっしゃるように一時的に支払いを抑えるという事になったと思いますが、今は支払いの先延ばし感があります。

670万　　35年（シュミレーションですので確定ではありません）
金利 　　毎月返済額 　　 総返済額
2.95% 　　2.6万円 　　　1.076万円
3.25% 　　2.7万円 　　　1.123万円
3.75% 　　2.9万円 　　　 1.205万円
たとえばですが・・・
4.0%　　　3万円　　　　　1.246万円
4.3%　　　3.1万円　　　　1.298万円
4.5%　　　3.2万円　　　　1.332万円
　　
950万　　35年（シュミレーションですので確定ではありません）
金利 　　毎月返済額 　　 総返済額
3.93%　　 4.2万円 　　　　1.750万円



＞先々の増えるであろう予想ってつかないんでしょうか？

これは銀行さんでも予想は難しいようです。
ただ今の状況からすると良いことは言えませんよね。
少しづつでも金利は上昇しています。

お給料がどのぐらいアップするかわかりませんが、車もまた10年したら購入することになり、いまと同じ環境が続くんじゃないでしょうか？
これから金額的に余裕が出るのではなく、お子様の成長に合わせて厳しくなると思います。

1620万円の中の諸経費等もきちんと確認して、目先だけでなく35年支払う計画をお立てになるといいと思います。
逆に頭金を450万もお作りになれたのですから1000万まで頑張ってそれから購入するのも手かもしれません。
何か夢のない話になって申し訳有りません。
大変面倒ですが、よくお考えになってどうぞ頑張ってください。

長々失礼致しました。

No.5 ベストアンサー 回答者： gamigami 回答日時： 2007/02/18 08:17

すまいるパッケージの利用ですか？

最近の契約にしては珍しいものを組まされましたね。

さてこの商品ですが、使う銀行によっては『住宅融資保険』を借入申込人に借入時に負担させる場合があります。
（下のリンク参照）
これが結構高い物になりますので、諸費用の変動に気をつけてください。

また、高い保険料を払うわりには『金利優遇』の恩恵は全くありませんから、今の店頭金利の基準でさらに金利が上がるのであれば、
昔のマンション購入と同じく『固定金利の公庫を多く借りておく』方が無難な選択になります。

とりあえずはこの形で借りておき、何年か経過してから
今のような『金利優遇』が残っていれば銀行などへの借り換えも考慮されても良いかと思います。

参考URL：http://www.jyukou.go.jp/kouko/kouko_annai/yusiho …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

借りるお金の100万くらいは融資のためにかかるみたいです。
その中にそういった保険も含んでたりするんでしょうか。
よく分からなくて。。

お礼日時：2007/02/19 17:25

No.4 回答者： macinspire 回答日時： 2007/02/17 18:41

１です。

事情も分からず、大変失礼しました。

今現在は金利は上がる方向にありますので、短期固定や変動は家計の安定のためには望ましくありません。なるべく長期の固定をお勧めします。
払う額は多くなってしまいますが、当面その額から上がらないので、家計が先々の見通しがつけやすくなります。
固定期間が終わったときに払う額が増えるのは、苦しいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

出来るだけ固定金利でということですね・・・。
支払い分に不安を感じるんですけど、先々の増えるであろう予想ってつかないんでしょうか

お礼日時：2007/02/19 17:23

No.3 回答者： gonjapa 回答日時： 2007/02/17 14:34

＞借入期間は35年でもう出して通ってるので、多分変えられません・・・。

＞また、月の返済額を7万以下にしたいなぁという気持ちもあるので・・・。


ここまでお決まりでしたら、公庫の返済額は約4万円だと思うので
残り3万円を銀行でということになるかと思います。



＞残りの670万を銀行で借りようか、銀行の割合を増やすべきか、悩んでます。


先ほどもいいましたが変動金利はこれからは大変危険ですので、
一番長い固定金利がいいと思います。
今安いと嬉しいのですが、固定期間はあっという間に終わってしまいます。
公庫から借りれるだけ借りて、残りを銀行がいいのではないでしょうか？
正直住宅ローンを借りるということに、銀行も公庫も変わりが無いようですが、民間と公的機関の対応の差は確実にあります。
何かあった時は銀行は冷たいですよ。（公庫が暖かいわけでもありませんが銀行ほどでは無いはずです）
銀行の35年固定もご確認なさってはいかがでしょうか？

もし無かったり、金利が高い場合は10年固定を選択した方が
10年間は支払いが安定すると思います。



お母さんの頑張りをお子さんもご覧になって誇らしいはずです。
長い支払いで大変ですが、どうぞ頑張ってください。
失礼致しました。

参考URL：http://www.smhome.co.jp/topics/2002-6-26.htm,htt …

この回答への補足

ご回答ありがとうございます！

つまり皆さんの意見は、公庫で35年固定で借りるだけ借りて、残りを固定期間の一番長い10年固定で銀行で借りるというものですね・・・。

そうなると月70334円になってしまいます。
今は車のローンもあるし、子供も小さいので、あと何年か押さえたかったのですが、固定期間を短くするのは無謀なのでしょうか・・・。

銀行のローンですが、固定期間終わったら、又その時の固定を選ぶわけですよね？
その時ってどうなんでしょうね。。。

補足日時：2007/02/19 17:00

No.2 回答者： gonjapa 回答日時： 2007/02/17 13:12

私は現在公庫から、銀行の住宅ローンの変更手続きをしています。

借り換えのため優遇金利で店頭金利より1％低く提示されています。
10年固定で2.75％です。
現在公庫は3.75％固定で残り11年ですので、まあぎりぎり得かなという感じです。


単純にいえば、高い金利のものを早く返して安い金利を後からとなりますが、なかなか簡単ではないですよね。

たとえば、
銀行さんは何年固定と期間があるものですから、
1620万円の借り入れの内、公庫の融資予約950万円を引いて、
残り670万円を変動2.875％、3年固定2.95％、5年固定3.25％、10年固定3.75％を10年で支払うとしたらどうなるか？
その計算をPCで打ち出してもらい、（銀行さんは朝飯前で出してくれます。）公庫と合計して払う方法。
この場合銀行はたぶん6.5万から7万円ほどだと思うので、公庫は25年で5万円、35年で4万円ほどなので、
合計約11万円から12万払うようになると思います。
11年目からは公庫の方を期間短縮で払う。(支払額を増額します)
ボーナス払いは別途利息を取られるので、お奨めしません。
同じ額を1年支払っても、ボーナス払いが有ると無いでは1年半ほど払う年数に差が出ます。（利息の分、支払額が多くなります）



または、金利の変動が怖くなければ公庫と銀行を平等に支払う。
金利が上昇している今は非常に怖い選択ですが・・・。
今の支払いが大変という場合は仕方ないかもしれません。
この場合は10年固定が終わったときにもし金利が安い場合は、
銀行を変えて住宅ローン全体を移す。

他方法は色々有りますよね。

公庫には支払いのシュミレーションがありますので、
ホームページからご自分で確認も出来ます。

又ご家族で働いている方がいれば収入合算して借りる額を増やすという手もあるように思えます。
銀行に固定で無いローンがあるのは非常に危険なような気がします。


私自身ただの素人で、いち借り手に過ぎません。
絶対ということはお答えできず申し訳ありませんが、同じ立場のものとして
色々お悩みでしょうが、正確な数字を見て長期的で安定したお支払いをお奨めします。
ちなみに私の住宅ローン借り換えの場合、11年目からの予想金利は5％でした。

長々失礼致しました。

参考URL：http://www.jyukou.go.jp/

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

今、公庫融資は全期間固定です。
なので、950万は全期間固定で3.93％で借りられると言う訳です。
残りの670万を銀行で借りようか、銀行の割合を増やすべきか、悩んでます。
また、銀行の金利も固定期間などで違うようなので、どれにしようか悩んでるのです。

借入期間は35年でもう出して通ってるので、多分変えられません・・・。
また、月の返済額を7万以下にしたいなぁという気持ちもあるので・・・。

補足日時：2007/02/17 13:49

No.1 回答者： macinspire 回答日時： 2007/02/17 11:19

ずいぶん高い金利の銀行金利を検討されているような気がします。

店頭金利は形だけで、実際には「優遇金利」を適用しているのが一般的と理解していますが、何か訳ありでしょうか？
「すまいるパッケージ」というの存じないので、なんともいえませんが、それでも損なプランを選んでいるような。。。

的外れでしたらすみません。

参考URL：http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/loan.html

この回答への補足

確かに高い金利です。
だけど、すまいるパッケージは店頭金利になっています。

あれこれ選べる立場ではなく、ようやく通ったという感じなんで、しょうがないと思っています。

年収が少なく、勤続年数も一年経ったくらいで、母子家庭の母です。
これ以外は難しいと思います。。

補足日時：2007/02/17 12:31