100万円を頭金にするのとすぐ繰り越し返済するのとどちらがいいか

住宅ローンを組んで住宅を購入することを検討中なのですが、
手元に500万円頭金にできるお金があって2500万円の物件を購入、
金利はたとえば2%だったとして、繰り上げ返済の手数料は無料の場合、
　・500万円頭金で2000万円のローンを組む
のと
　・400万円頭金で2100万円のローンを組んで翌月に100万円の繰越返済をする
では、すぐに繰り越し返済した方が、利息の支払い分がかなり
帳消しになって、総支払い額で言うとお得になっていいのでは、
と思ったのですが、これは間違ってますでしょうか？

それともやはり最初に500万円を頭金にした方がよいのでしょうか？

No.1 回答者： orthopaedist 回答日時： 2007/03/22 18:09

まちがっています。

借りた翌月に繰上したとしても、借りた日から繰上返済日までの分の金利がかかりますから、総返済額は増えます。
繰上返済は、思い立ったその日に出来るわけではありませんので。

この回答へのお礼

そうだったんですね。わかりました。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/22 20:32

No.2 回答者： mamachari 回答日時： 2007/03/22 21:56

ローンの金額に対して一定比率の手数料なり保険料なりがかかっているような気が…（自信なし）

よって、ローンが１００万円多くするとその手数料や保険料（例えば３％なら３万円）が増えて損するような気が……？（まるっきり自信なし）

この回答へのお礼

そうですね、確かにその分の手数料だか保証料（？）だかは
増えそうですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/03/22 22:19

No.3 ベストアンサー 回答者： X-trail_00 回答日時： 2007/03/23 10:34

2000万の場合

　35年2% 66253円/月　総支払利息　782.6万

2100万の場合
　35年2% 69565円/月　総支払利息　821.7万
(100万繰上げ返済すると)
　約28ヶ月の短縮　総支払利息　725.3万

となります。保証料は100万あたり2万円前後でしょう。
借り入れ金額が100万高くなることで
月額の支払は3千円程高いですが、

繰上げ返済の効果で総支払利息は下がり、総支払期間も短くなります。
毎月少し多めに払ってでも早く返したい場合は得策だと思います。

利息の計算は、35年2%固定で行っていますので不正確です。

この回答への補足

なるほど！
こう見ると、総支払い利息が60万円ほど減るわけですね。

ちなみに、もし最初から2000万円を33年のローン
（そんな中途半端な年数があるのかわからないのですが）
で組んだ場合は、すぐに100万円繰り上げ返済するパターンより
総支払い利息は減るのでしょうか？

補足日時：2007/03/23 23:39