住宅ローン審査が不安です＜初心者＞

当てはまる質問が見当たりませんでしたので新規でご質問いたします。

マンション購入を考え、現状で審査が通るか不安でしかたありません。
仮審査を今週出すのですが、かなり気に入っている物件で購入を本気で考えています。
不安を取り除く（又はきっぱり諦める）ため教えてください。

現在妻と共働きで、合算収入は約780万。借金はゼロ。
現在私が勤続3年（中堅企業）29歳
妻は勤続4年（大手企業）31歳
自己資金200万を予定（最高500万まで）
借り入れ金額は3,390万
なお、昨年1年妻は産休、今年4月より復職しております。

上記条件で審査はいかがでしょうか？
毎月の支払いはシュミレーションにて想定内の額で35年予定です。

初めてのことで緊張、興奮でドキドキです。
皆さんのお知恵を貸してください！
宜しくお願い致します。

　

No.4 回答者： noname#35582 回答日時： 2007/04/24 12:32

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 借金はゼロ
これは現在の状況ですよね。
過去においてはいかがですか？
クレジットカードも持っていらっしゃいませんか？
これまで借金をしたことも、クレジットカードを持ったこともなければ、信用情報としてはマイナスに作用します。
意外かもしれませんが、借金はなければいい－というものでもないんですよ。あまりキレイな信用情報は嫌われます。

> 昨年1年妻は産休
？
１年ならば「育児休業」では？
「産後休暇＋育児休業」が１年＝子供が満１才になるまでならば、法の規定により育児休業期間は10か月で算定されているはずです。
ただし、昨年中に育児休業を取得されて、今年になってから職場復帰された方の収入をどう見るかは、金融機関によって違います。
勤務先がどういうことにしている－ということは関係ありません。
復職されてから申し込み時点までの月収を割戻し計算する場合もあれば、あくまでも前年の源泉徴収票に記載された年収のみしか見ないところもあります。
育児休業の時期によっては、ボーナス分が一切含まれないことになりますので、年収をかなり低く見られることもありえます。

物件販売価格が3,400万円程度で、住宅ローンを利用してその物件を取得しようとすると諸費用の見積もりが200万円では微妙に不足するかもしれませんね。
諸費用は、物件の売買と住宅ローンの借り入れ、２つの契約で費用がかかってきますから。
引っ越し代等と合わせて500万円、覚悟しておいてください。

> 家具や照明、エアコンなどは現在持っているものをそのまま持っていく予定です。
> 新居で新しい家具も欲しいのですが、今のも3年前に購入したもので比較的新しいのでそのままでもいいかと・・・
これが「使えない」ことが多いので…。
雰囲気だけならば「我慢」すればいいのでしょうが、微妙にサイズが合わなかったりすることも多いそうなので、マンションの部屋のいたるところと家具類の寸法をしっかり測ってみてください。

さて、ローンの件ですが、私が申し上げたい注意点は殆ど＃１さんが書いてくださっています。

私は、借入額が3,390万円でしたら、厳しい条件でもご主人の年収が550万円以上で、銀行がＯＫとしてくれるならば、ご主人単独で融資を受けられた方がいいと思います。

そうではなく、２人の収入に殆ど差がない状態で「合算収入780万円」というならば、返済期間は28年を上限にしてシミュレートされるべきだと思います。
実際の申し込みは35年返済でも構いませんが、「計画」は、より厳しい条件で想定されるべきです。
ですから、奥さまの希望が「働いて６０まで」ならば、それまでに完済できる計画で考えてみるべきだと思います。
「借入金額：3,390万円、返済期間：28年、金利：年3.20％（全期間固定）、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件でのお借り入れならば、年間返済額は1,834,560円になります（毎月の返済額は152,880円）。
合算年収が780万円ならば、返済負担率は23.5％。
ご主人１人でも年収が550万円ならば、返済負担率は33.3％なので、これでもクリアできるレベルだと思います。

実際の住宅ローン契約では、もっと有利な条件を使われればいいです。
35年返済で契約しても、３年固定1.50％で契約しても構いません。
それによって、毎月の返済額を抑えることができたり、利息額を減らすことができる可能性もあります。
特に、ご主人１人の年収で住宅ローンの返済も含めた「生活」ができるのならば、奥さまの収入をまるまる余裕資金と捉えることができます。
お子さんにもお金が掛かるでしょう。
ですが、毎月152,880円返済するところが、年利1.50％ならば123,621円で済みます。
その差額を除けておけば毎年35万円、余分に蓄えることも可能です。

たしかに、現在の情勢下で「短期固定（正確には「固定金利選択型の固定期間の短いもの」）」を選ばれれば、将来の金利上昇リスクを念頭におかなければなりません。
それでも、奥さまの年収分＋金利が低い分を余裕資金とすることができる計算になりますから、期間短縮型の繰上返済をすることにより、金利上昇によるリスクを軽減することもできます。

この先の「家族の」ライフプランを作成され、そこに大き目の支出見込みも入れてみてください。
子供の成長に伴う「イベント」も大きいですが、車があればその買い替えも必要ですし、家電はなぜか10年で同時期にダウンすることが多いので10年単位で100万円程度見積もられるとよろしいでしょう。

金利や返済期間によるパターンのシミュレーションは、パソコンがあれば自分でできます。
＃１さんが仰っている通り、「HMなどは3年固定or変動など見た目金利の安いものを薦めます。金利上昇時に返済不能となっても面倒は見てくれません。」なんです。
いかにも「返済に不安はない」かを言い立てます。
ですが、あくまでも「当初」の試算でしかありません。

また、ボーナス返済を考えないようにというのは、あくまでもボーナスは不確定収入なので、「もらえたらラッキー」なものと認識していた方がいいからです。

今の手取り給与で、住宅ローン返済が加わっても、これまでと同水準の生活が維持できる…ということが、無理のない住宅ローンの借り方だと思ってください。
これまでの生活水準が維持できそうもなければ、実際の返済は結構厳しいものになると認識された方がいいです。

この回答へのお礼

ご回答していただいたのに遅くなり申し訳ありません。
先日に仮審査は通りました。

さて、実際の借り入れ金額と手持ちですが・・・
借り入れに関しては250万の頭金（諸費用とは別）と
妻の会社が関連会社ということで値引きがあるそうで、
毎月の返済額は現在の家賃程度で済みそうです。

ローンは今まで組んだことありません。
妻はカードで買い物はしているようですが、支払いの遅れなどないと聞いています。
私もカードを持っていますが、未使用です。
（私名義のETCカードはありますが）

いろいろとありがとう御座いました

お礼日時：2007/05/11 09:33

No.3 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2007/04/23 11:06

　共同名義でしたら審査は通ると思います。

　一つだけ気になるとしたら物件価格の他に引っ越し代、カーテン・家具・家電（照明・エアコン）購入費用を考えていらっしゃいますか？うちの場合、オプション費用１００万円（一戸建て）、引っ越し代２０万円、カーテンが４０万円、エアコンが５０万円、ダイニングテーブル・イスが４０万円が発生しました。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとう御座います。
家具や照明、エアコンなどは現在持っているものをそのまま持っていく予定です。
カーテンは合わせないといけないのでこれからです。
新居で新しい家具も欲しいのですが、今のも3年前に購入したもので比較的新しいのでそのままでもいいかと・・・

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/23 18:00

No.2 回答者： uskt 回答日時： 2007/04/23 11:05

単純に言うと、大手銀行等の貸し出し基準は、だいたい基準年収の6倍～7倍です。

質問者様の場合で言うと、4,680万～5,460万ということになります。
したがって、3,390万円の借入は、問題がないということになります。

ただし、昨年度の奥様の収入がないので、年収計算に予想年収を全額含めることをしない可能性があることと、お子さんが増えていることで、この分の養育費分に、多少貸し出し基準を圧縮して考慮することが予想されます。
それでも、基本的には問題のない範囲でしょう。ただ、昨年度実績が重要なフラット35などでは、難しい可能性もあります。

もし不安があるということなら、自己資金として可能な500万円に、諸経費が含まれていないなら、これも頭金として入れてしまってはいかがでしょう。
（仮に）新築なら、実際のローンの実行までは間があるので、引越し経費や新居の什器費などは、今からでも貯金できます。いまある余裕資金は頭金に充当してしまったほうが、ローンで払う利子も少なくて済むので、より安全な資金計画となるでしょう。
（もちろん、手元にお金がないと不安ということもあるでしょうから、そのあたりはバランスということになります。）

仮審査自体は、落ちても恥ずかしいことではありませんし、売るほうもなんとかしないとと思って、またほかのローンを紹介してくれるはずなので、質問者様の場合なら、そんなにぎりぎりでもないし、心配は要らないと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。

自己資金200万は諸経費で消えます。ですので借り入れは販売価格全額です。
プラスで300万出すかは今後の話し合いの議題です。
仮審査など、相手には５００万まで出せるとは言っていないもので・・・。
6月に購入申し込みで入居開始は12月　半年ありますので、貯蓄は続けないと・・・。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/23 18:06

No.1 回答者： X-trail_00 回答日時： 2007/04/23 11:00

前年のそれぞれの年収はいくらなんでしょう？

>合算収入は約780万。
昨年の源泉徴収の金額でしょうか？
それならば、可能。

今年の予測なら・・・
旦那さんの昨年度の年収によります。
昨年実績が650万以上なら旦那一人で行きましょう。

>毎月の支払いはシュミレーションにて想定内の額で35年予定です。
奥様も35年働く計算でしょうか？
長期固定3.2%程度で計算していますよね？

銀行の審査は、昨年度の年収（実績）を元に審査します。
審査時には、審査金利を用いて返済比率などを計算します。
借入3390万なら審査金利4.5％とするとボーダー年収が650万になります。

また長期に渡りの返済になるので
出来る限りリスクを減らすために
超長期固定（20年以上固定）をオススメします。
金利3%とした場合、ボ無　13万/月です。
短期固定の場合、金利変動についていけなくなる恐れがあります。
HMなどは3年固定or変動など見た目金利の安いものを薦めます。
金利上昇時に返済不能となっても面倒は見てくれません。
またボーナス返済は考えないようにしましょう。

返済は、1馬力を基本として奥様の収入はサポート程度とするべきです。
（子供の進学などでお金が居る場合、奥様の収入はそちらへ回せる）

この回答へのお礼

ご回答ありがとう御座います。

額面は去年の源泉徴収と、妻は契約の年収予測で計算いたしました。
妻は35年前に退職すると考えています。働いて６０まで（本人希望）。
金利もいくつかパターンを出してもらい検討中です。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/23 18:12