住宅ローンの契約間近で困っています・・。

「ローンの組み方について、ご指南いただけないでしょうか・・。」
新築マンションを購入しました。
5月29日から入居開始のマンションでした。
私は、建物が完成した5月中旬に契約を行い、6/29に引渡しを
控えております。
なにぶん、完成している物件だけに、
購入契約から、引渡しまでが非常に間が短いので、
ローン説明会も、内覧会もありませんでした・・・。
「教えて！goo」を見て、何件かの方の意見を参考に、
ローンのやり方を勉強していました。
「財形」や「住宅金融公庫」が自分の場合には使えない事を知り、
(住宅財形をしていない、諸費用の負担の大きさからフラット３５は避けようというデベロッパの意見)
金融機関からの借り入れにする事にしました。
ですが、契約から引渡しまで時間が短いため、勉強しているうちに
デベロッパの提携銀行以外での審査やローン相談が今となっては、
できなくなった状況です。
また、契約時にデベロッパの指示通りに書類を処理していまして、
「提携ローン銀行」を使う書類に印鑑を押し、手続き書を
銀行に送ってしまったという状況です。

提携ローン契約先は、「三井住友銀行」です。
自分の給料口座でもあり、公共料金の振込みにも
使用している銀行です。
また三井住友は、住宅ローンの評価も悪くないようです。

物件は ３８９０万円
頭金は ９８万円

所得は、年収５７０万
妻も月５、６万ほどのパート収入があります。

家族構成は、夫３２歳、妻３４歳
子供　２歳
の３人家族です。

もう、三井住友銀行でローンを組むしかないと割り切っていますが、
それでは、固定か、変動かどう組んだらいいのか、
非常に悩んでいます。
今、考えているのは、借り入れ金３８００万、返済期間３５年、
全期間1%優遇を利用して、

３０００万(固定１０年 ２．８％) + ８００万(変動　１．６２５％)

です。
※実際は、優遇の率は1%ではなく、1.2～1.4%ほどになるそうです。

また、私は、車(１５００ｃｃミニバン)を持っており、
新しいマンションでは駐車場代として、
月１７０００円払うことになっています。
さらに、
管理費 ８５００円 修繕積立金 ８３００円
がかかります。

今の賃貸では、
家賃(１０８０００円) + 駐車場（２００００円） ＝１２万８千円
なので、マンション購入後も１２万程度の出費にしたいです。

三井住友銀行の「借り入れ計画シミュレーション」を試してみると、
【あなたの返済の負担度合い】が『ご返済の負担が大きすぎるタイプ』
と出て、
【無理なくご返済いただける借入金額のめやす】が、『２６８１万』
という結果になりました。
実際の借り入れ額が３８００万ですから、
シミュレーションの結果との差の大きさに、
今になって非常に不安になっています。

契約前、デベロッパと購入相談していた時は、３５年間変動ローン、
全期間優遇1.2%がついて １．４６％の計算で月々の支払い額を
見せられていたことに気づき、これは危険な提案だったのでは？
と今さらながら思っています。
かといって、購入を辞めるわけにもいかないので、
なんとか払っていくことにしました。

私のような場合、どのようなミックス返済が向いているのでしょうか？
それとも、超長期固定がいいのか・・？

ご指南をいただければと思います。
よろしくお願いいたします！！

No.1 回答者： latour64 回答日時： 2007/06/14 20:57

お答えにはなっていませんが…

物件は ３８９０万円
頭金は ９８万円

所得は、年収５７０万
妻も月５、６万ほどのパート収入があります。

ご質問をここまで読んで、失礼ながら「返済は厳しいな」
と感じました。さらに小さなお子様がいるとのこと。
今後、年収が急に増えるか、奥様がパートではなく定職に
おつきになるかしないと、かなり無理な返済になるかと存
じます。

お答えにはなりませんが、なんとか購入を見送って、別の
物件を探すことはできないのでしょうか。

この回答への補足

ご意見、ありがとうございます。
提携ローン会社である、三井住友銀行とのローン契約が来週水曜に
控えています。
色んな方の意見を見て、厳しい状況であることがよくわかりました。
胸の痛む思いです。

>お答えにはなりませんが、なんとか購入を見送って、
>別の物件を探すことはできないのでしょうか。

購入を見送るかどうか、今夜妻と相談してみます。
ただ、購入した物件は東京都墨田区でして、第２東京タワーの
建設や再開発地区のため、マンション価格が急激に上がっています。
今回、無理をして購入に踏み切ったのは、今後のマンションでは
価格の急上昇で購入不可能になると判断したためです。
実際、１年半前にも別のマンションを購入しようとして契約直前まで
いきました。その時は、子供が生まれたばかりだったので、
貯蓄が全くなくなってしまう状況を嫌ってあきらめましたが、
購入を見送ったマンションと同じ程度の間取り・施設のマンションが、
今では３００～４００万増で販売され始めています。
今回買ったマンションは、昨年の晩夏頃に売りに出た物件で、
価格の高騰化する前の物件でした。
こういった状況から、購入に踏み切ったわけです・・・。

では、なぜ墨田区にこだわるのかというと、
妻の実家が近く、子供の教育のためにも祖父母との共生意識を
持たせたいからなのです。
他の物件を探すことができない理由は上記の通りです。

補足日時：2007/06/15 14:38

No.2 回答者： quete_boo 回答日時： 2007/06/14 21:08

う～ん、ちょっと１２万で納めるのは不可能としか言えませんね。

AFPです。

http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

3800万
35年返済
2.8％（10年固定、1.0％優遇金利）
ボーナス支払なしで計算してみたところ
月々の支払額が142,050円
となりました。
これにさらに駐車場代、共益費、修繕積立金が付加されるので
17万～18万を35年間毎月支払うことになります。

給与が47万くらい。手取りで40万前後でしょうか。

そうすると
40万ー17万＝23万

で毎月の生計を立てることになります。
不可能ではないですね。

＞どのようなミックス返済が向いているのでしょうか？

ただ、やはり3800万のローンは年収に比して大きかったと思います。

いくら利息部分を減らしても元金の返済額は変わりません。
元金の返済額だけで9万と決まってしまいます。

これはどうミックスしようが動かせない額なんです。

将来も右肩上がりで給料が上がる企業にお勤めなら、変動金利部分を
大きくし、将来降格などありそうな企業なら固定金利を使う、など
としかアドバイスできません。

生活設計を見直しましょう。
１．車を処分する。　→　毎月17000年＋αが節約できる
２．繰上げ返済を利用する　→　ボーナスなど臨時収入があればこまめに繰上げ返済する
３．絶対会社を辞めない

車を処分すると毎月のローン＋共益、修繕金が15万以下に納まります。
15万となればふつうにマンション借りるのと同じくらいの額ですよ。

以上を守れればどうにかこうにかやっていけるでしょう。

どうしても車を持ちたいのであれば・・・。

ローン特約つきの契約を締結されているでしょうから三井住友銀行になんとかローンを否認してもらって白紙解除することをおすすめします。

やはり一時しのぎはできる額ですが、35年となると厳しい気がしてなりません。

この回答への補足

回答をいただきありがとうございました。

>ボーナス支払なしで計算してみたところ
>月々の支払額が142,050円
>となりました。
>これにさらに駐車場代、共益費、修繕積立金が付加されるので
>17万～18万を35年間毎月支払うことになります。

ボーナス支払いはする予定です。
契約前の購入相談の時点で、デベロッパから出されたは案では、
３８００万のうち、「８００万をボーナス払いにあてる」事に
なっています。
(月額返済総額)３０００万 + (ボーナス返済総額)８００万

なので、月の支払い １１，２１３３円 ボーナス返済 １８万円程度
となっています。
こういう支払い額なら、どう思われますでしょうか・・？

> 給与が47万くらい。手取りで40万前後でしょうか。

給与は、手取りで２６～３０万です。
残業の程度で上下します。

> そうすると
> 40万ー17万＝23万
> で毎月の生計を立てることになります。
> 不可能ではないですね。

実際は、
２６万（←手取りの最も少なかった時）ー（１１．３万【ローン】+
４万【駐車場・共益・修繕】）
= １０．７万
となります。
実際は、妻のパート代 ５～６万を収入に入れると
約３１万（２６＋５）ー１５．３万≒１５万
で生計を立てることになります。
厳しいでしょうか・・。

> いくら利息部分を減らしても元金の返済額は変わりません。
> 元金の返済額だけで9万と決まってしまいます。

すみません、話の腰を折ってしまうようで申し訳ないのですが、
９万という数字はどういう計算で算出されたのでしょうか？

> 将来も右肩上がりで給料が上がる企業にお勤めなら、変動金利部分を
> 大きくし、将来降格などありそうな企業なら固定金利を使う、など
> としかアドバイスできません。

会社がどうなるかについては、確かに業績次第になりますから
今はわかりません。
わかっていることは、労働組合があり、
昇給もしっかりある会社なので、基本的には右肩上がりの企業です。
繰上げ返済を目指して変動金利にするか、繰上げ返済を意識しすぎて、
貯蓄の余裕を壊さないよう支払い額の安定している固定金利で行くか、
もう少し、みなさんの意見を聞いてから考えたいです。

>生活設計を見直しましょう。
>１．車を処分する。　→　毎月17000年＋αが節約できる
>２．繰上げ返済を利用する　→　ボーナスなど臨時収入があればこ
> まめに繰上げ返済する
>３．絶対会社を辞めない

生活設計は見直すことにします。車の処分も検討します。
繰上げ返済は、１年で５０万ずつできればと計画中です。
会社はもう辞められないですね・・。

>どうしても車を持ちたいのであれば・・・。
>ローン特約つきの契約を締結されているでしょうから三井住友
>銀行になんとかローンを否認してもらって白紙解除することを
>おすすめします。

この意味が少しわかりづらかったのですが、白紙撤回というのは、
マンション契約を破談にするという意味でしょうか？
もう少し、詳細を教えてくださいませんか？
よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/06/15 14:42

No.3 回答者： kamisama1 回答日時： 2007/06/14 21:11

住宅購入おめでとうございます。

本題ですが、相談者さんは、公務員、資格職、上場会社員
のような気がします。与信幅からして。

ローン電卓で計算すると、月１３万ぐらいの返済で、
今日も長期プライムが上昇ぎみなので、実行時に少々の
金利上昇はあるかもしれません。１０日の長プラ
給与が上昇しないのなら、少し苦しいと思います。
繰上げ資金を貯金しましょう。

１３－１４＋管理費合算１．５＋固定資産税１万＋駐車場代１．７
＝１７万円。

金利は平成１５年あたりが底、公庫２％３５年固定だった。
今後平成３０年までゆっくりと上昇します。
以前のように７％ぐらいまで、上がらないとおもいますが
そうなれば、給与も大幅に上がっています。
通常金利は４－５％が望ましいと言われています。
金利は最悪８％ぐらいまで計算しましょう。

暗くなっちゃいましたが、新居はいいですよ。
賃貸のように、いろいろ言われないし。

固定と変動でいいと思いますよ。
１０年間まあまあ繰上げして下さい。
あまりの節約は勧めませんが。

この回答への補足

回答ありがとうございます
>相談者さんは、公務員、資格職、上場会社員ような気がします。
>与信幅からして。

私は、上場しておりませんが株式会社の技術職をしている社員です。

>今日も長期プライムが上昇ぎみなので、実行時に少々の
>金利上昇はあるかもしれません。１０日の長プラ
>給与が上昇しないのなら、少し苦しいと思います。
>繰上げ資金を貯金しましょう。

すみません、１０日の長プラって何ですか？
繰上げ返済は、毎年５０万を目標にしています。
契約前の購入相談の時点で、デベロッパから出された案では、
３８００万のうち、「８００万をボーナス払いにあてる」事になって
います。
(月額返済総額)３０００万 + (ボーナス返済総額)８００万

なので、
月の支払い １１，２１３３円 ボーナス返済時 １８万円程度
です。

こういう支払い額なら、どう思われますでしょうか・・？

>今後平成３０年までゆっくりと上昇します。
>以前のように７％ぐらいまで、上がらないとおもいますが
>そうなれば、給与も大幅に上がっています。

７%くらいまでなった場合、給与も大幅にあがるから、
結局月々の収入に占めるローンの割合は変わらないという意味で
よろしいでしょうか？

>通常金利は４－５％が望ましいと言われています。
>金利は最悪８％ぐらいまで計算しましょう。

変動金利が４－５％になるということですか？
それとも、固定金利が４－５％になるということですか？
契約前の購入相談時に、デベロッパの人が言っていたのですが、
「バブルの時のような利率まで上がると、借りる人がいなくなるので
そうなると銀行が困る。なので、変動が４％となるのが考えにくい」
と言っていたのですが・・・。
デベロッパは買わせようとして都合のいい事しか言ってないようにしか
思えず、言うことが信用できなくなっています・・。
このデベロッパの意見ついてはどう思われますでしょうか？

補足日時：2007/06/15 15:24

No.4 回答者： seareef 回答日時： 2007/06/14 22:10

お気を悪くしないでくださいね^^。

皆様も書いていますが・・・かなり厳しいと思います。
住宅ローンは、よく年収の３０％と言われますが、マンションの場合は２０％ぐらいが（管理費＋修繕積立があるため）丁度いいと思います。

家を購入しますと、住宅ローンの返済金額の他にも出費が増えますよ。
１．固定資産税と言う物がかかります。
２．管理費や修繕積立金は、購入後上がっていくと思います。
　　長期修繕計画を販売会社から見せてもらっていると思いますが・・・・。
３．もし、今住んでいる所より部屋が広くなるのであれば、光熱費等も結構かかります。
４．お子様の今後の教育費

その他、いろいろとお金がかかりますので、しっかり計画された方がいいと思いますよ。
住宅ローンは、いくら借りられるかでは無く、いくら返せるかが基本ですから。

特に、車はあきらめた方がいいと思います。
（ガソリン代＋駐車場代＋車検＋税金が節約できます。）


参考意見としてみてくださいね。

この回答への補足

御意見いただきありがとうございました。
修繕積立金が増えていくことは、もちろん確認済です。
ボーナス支払いはする予定です。
ちなみに、
契約前の購入相談の時点で、デベロッパから出されたは案では、
３８００万のうち、「８００万をボーナス払いにあてる」事に
なっています。
(月額返済総額)３０００万 + (ボーナス返済総額)８００万

なので、２．８％（10年固定、1.0％優遇金利）として計算すると、
月の支払い １１，２１３３円、ボーナス返済 １８万円程度
となっています。
こういう支払い額なら、どう思われますでしょうか・・？
収入に関しては、私の最初の書き方が悪かったのでしょうか。
夫婦共働きですので、詳しく言いますと、
(夫) 570万 (妻) 60万　合計 610万
となります。
それでも、かなり厳しいには変わらないですね・・。
車の処分について、今夜考えてみます・・。
厳しい意見を多くいただいていますので、確かに暗くなってしまい
ますけれども、目をそらさずに拝見させていただいておりますので、
今後も何かアドバイスがありましたら、よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/06/15 15:43

No.5 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/06/14 23:58

３０００万(固定１０年 ２．８％) + ８００万(変動　１．６２５％)

ですと、固定金利期間が終わる頃にはお子さんが中学生となり出費も増え、ローン返済額増と併せてダブルパンチになります。

2500-3000万円分は35年ローンとすることでしょう。
残りの800-1300万円は変動にして可能なかぎり繰上げ返済をすることです。

返済そのものはシュミレーションの答えが正しいものです。

■これまでの回答者の方々のご意見は皆一様に「厳しい」です。確かに厳しいです。けれども、考えてみてください。

ご自身は32歳です。これから働き盛りの年代になってきます。この先、出世も昇給も無く収入については「現状維持」で過ぎていく人生なのでしょうか？30そこそこで、そんな守りの人生計画であるなら、マンションを買おうが買うまいが、大した違いはありません。どのみち「あまりおもしろくない結果」となるでしょう。

金儲けが難しいのはわかっていますが、派手なことをせずとも、会社や勤めで業績を伸ばし、少しづつ収入を増やしていくことは可能です。頑張っても収入が増えないような会社であれば、会社に問題があります。

結論として、２つに１つです。
契約金を授業料と思って契約を破棄し、3-5年一生懸命貯金をして頭金を増やし（＝借入額を減らす）再度購入に挑戦するか、無理を承知で不転退の決意で収入増と節約を目指すか、です。

このままの生活の「現状維持」では「座して死を待つ」のと同じです。

この回答への補足

回答いただきありがとうございます。

>３０００万(固定１０年 ２．８％) + ８００万(変動　１．６２５％)
>ですと、固定金利期間が終わる頃にはお子さんが中学生となり出費も
>増え、ローン返済額増と併せてダブルパンチになります。

そうですね１０年後は子供が中学に入る年、塾などの
習い事で出費がかさんできます・・。忘れていたわけではありませんが、意識していかないといけませんね。

>2500-3000万円分は35年ローンとすることでしょう。
>残りの800-1300万円は変動にして可能なかぎり
>繰上げ返済をすることです。

参考にさせていただきます。
質問させてください。
３５年というのは、フラット３５ということですか？
それとも、以下の三井住友のHPに載っている
【全期間固定金利ローン 20年超～35年】３．２％という物ですか？
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

>返済そのものはシュミレーションの答えが正しいものです。

三井住友の【借り入れ計画シュミレーション】は、
今後の金利上昇を予想して４％で計算しているそうです。
なので、シミュレーション結果が厳しいような気がしますが、
これは、自分の都合の良い認識だと思ってます。
現実は厳しいということですね。
よくわからないのは、三井住友銀行のシミュレーションでは、
【無理なくご返済いただける借入金額のめやす】が、『２６８１万』
【あなたの返済の負担度合い】が『ご返済の負担が大きすぎるタイプ、
と結果が出ているのに、デベロッパの提携ローン先である三井住友の
ローン審査が通っていることです。
これはＮｏ６さんが言うように、『提携ローン銀行が融資をしてる不動産会社なら、過剰融資も通すこともあります。』ということなのでしょうか・・？

>ご自身は32歳です。これから働き盛りの年代になってきます。
>この先、出世も昇給も無く収入については「現状維持」で過ぎて
>いく人生なのでしょうか？

私の会社は、上場はしていませんが創業６０年以上の株式会社です。
労働組合もあり、定期昇給も今のところしっかりしております。
不況時も業績が著しく下がったわけではありませんでした。
なので、現状の収入よりは上がっていくということを
仮定にしてしまいましたけれども、慎重に吟味した上で、結果、
マンションを購入した次第です。

>金儲けが難しいのはわかっていますが、派手なことをせずとも、
>会社や勤めで業績を伸ばし、少しづつ収入を増やしていくことは
>可能です。頑張っても収入が増えないような会社であれば、
>会社に問題があります。

励ましのお言葉、とてもありがたく、感謝いたします。
派手な事はできない性分なので、少しづつでもスキルアップして
会社での業績を伸ばしているところです。
頑張れば、賞与の時期に成果配分として支給される仕組みですから、
あとは自分次第だと思っています。
会社の状態から判断して、最低でも今後１０年は潰れることは
ないでしょう。何かのトラブルで潰れる事はどこの会社でも
可能性はありますが・・。とりあえず１０年は大丈夫だと思います。
なので(都合のいい考え方かもしれませんが)収入が減るような事は
考えにくいと思っています。

>結論として、２つに１つです。
>契約金を授業料と思って契約を破棄し、3-5年一生懸命貯金をして
>頭金を増やし（＝借入額を減らす）再度購入に挑戦するか、
>無理を承知で不転退の決意で収入増と節約を目指すか、です。
>このままの生活の「現状維持」では「座して死を待つ」のと同じです。

具体的な提案、ありがとうございます。
やはり、Ｎｏ１さんへの補足でも書きましたが、
今後、この地区のマンションを購入しずらくなる状況が予想されている
ことから、どうしても私達は買いたいです・・。
ですが、今夜妻ともういちど、皆様の意見を参考に、
契約破棄を含めて、話合いたいと思います。

ponsuke04さんの御意見で、全く無理な話ではないという事が聞けた
だけでも、非常に励まされました。
今後の負担を再度考慮してみて、最終決断を下したいと思います。
また報告させていただきます。

補足日時：2007/06/15 16:16

No.6 回答者： kamisama1 回答日時： 2007/06/15 01:12

通常、竣工してから、販売時は値引きがあります。

弱気で２－３００万値引く場合もあります。
また、入居者に内密の約束でローン、登記司法書士等手数料
の値引きをするときもあります。
販売会社は、すこし、あせって、あなたに契約をせまったのでしょうか？金利計算も１．４－５％と低めを提示していることなど。
提携ローン銀行が融資をしてる不動産会社なら、過剰融資も通す
こともあります。

ずば抜けて、その物件がいいいのなら、仕方ありません。
つい、契約してしまったのなら
案外ローン流れに持って行くのがいいかもしれません。
銀行に出向いて、これからの転職、帰省のことを伝え
今回のローンを流したほうがいいような気もします。

注文住宅なら、担当者と付き合いは、続くが、
マンション販売は、担当者の名前、顔が思い出せなくなる。

この回答への補足

再度回答していただき、ありがとうございます！

>通常、竣工してから、販売時は値引きがあります。
>弱気で２－３００万値引く場合もあります。

２－３００万ですか！それはすごいですね・・・。
確かに竣工した後の契約でしたから、壁や床の色を選べません
でしたし、内装に関しての変更はできません。
実は１年前、このマンションがモデルルームを開設したばかりの頃に
見に来たことがあったのですが、その当時の価格表と、
先月(つまりまだ契約前の段階で)購入相談しに来た時に見せてもらっ
た価格では、１００万下がっていました。
購入相談時に、私も値引きを交渉しましたが、その日に見に来ていた
他のお客さんの中に２組希望者がいたそうなので、デベロッパは
強気でした。「あなたに売れなくても、次がいますよ」、
ってな具合ですね。
今、関東のデベロッパは金利上昇を待って、
売り控えの状態です。購入希望者は増えていますから、
１棟あたりの希望者が増えている状態なのです。

>販売会社は、すこし、あせって、あなたに契約をせまったの
>でしょうか？金利計算も１．４－５％と低めを提示している
>ことなど。

前述のように、２組の待機希望者がいましたから、焦っていたのか
どうかはわかりません。
金利計算を 変動 ２．６％（優遇１．２％）→１．４％として、
「あなたは買えるんですよ」と誘導して買わせたかったのかな
とさえ思えます。私も、変動・固定などの事を詳しく知らなかったので、「買えるんだ！？」って事で舞い上がってました。
営業としては売りたいわけですから、買う方の負担など考慮していない
でしょうね。
すでに竣工した物件で空き物件がある場合、
修繕積立金や管理費をデベロッパが支払う義務があるので、
余計な支出がかかっています。そう考えると空き物権を早く売りたい
って焦っていたのかもしれませんね。

>提携ローン銀行が融資をしてる不動産会社なら、過剰融資も通す
>こともあります。

三井住友のような大手都市銀行でも通しますか？むしろ大手だから
やるのでしょうかね？不安になってしまいます・・。

>ずば抜けて、その物件がいいいのなら、仕方ありません。
>つい、契約してしまったのなら
>案外ローン流れに持って行くのがいいかもしれません。
>銀行に出向いて、これからの転職、帰省のことを伝え
>今回のローンを流したほうがいいような気もします。

ずば抜けてはいい物件ではありません・・。間取りには不満があったり
します。ですが、Ｎｏ１さんへの補足でも触れましたが、子供の育児環
境も考慮したり、自分の通勤に負担が増えないなどトータルで見て
判断した結果です。
ですが、ローン流れについても今夜妻と最終相談してみようと
思います。
契約を破棄する御意見が多いと、当事者の私としてはどうしても信じたくないのですが、皆様の客観的な意見、それが現実なんですよね・・。
貴重な御意見をくださりありがとうございました。
また、何か思いつきましたら、書き込みをお願いいたします。

補足日時：2007/06/15 17:27

No.7 回答者： quete_boo 回答日時： 2007/06/16 01:14

＃２です。

みなさんにマメに返信されていて実直な方とお見受けしました。

結論から申し上げます。

＞実際は、２６万（←手取りの最も少なかった時）

う～ん、厳しい。。。

手付金はいくらお支払しましたか？
１００万？２００万？

契約書に記載あるローンが期限までに降りなかった場合、無条件で
買主は白紙撤回（手付金返納）できる。これがローン特約です。

ほとんどの売買契約書にはこの条項がありますが、tama99noさんの
売買契約書に記載ありますか？

手付金支払時にこのローン特約解除の条項を付け加えることを
tama99noさんが特に希望していなければこの条項はついていないと
思います。

手付金はおいくら支払いましたか？
まだ払っていないとかであれば、ここは退いてはいかがでしょうか？

もし手付金数百万円支払ったということであれば、購入する術も検討
します。

買えないことはないと思いますが、相当厳しい予感です。

特約解除ができればぜひ検討してみてください。

手付けの額、ローン特約条項をいますぐ調べて補足頂ければまた回答
致します。

この回答への補足

ご理解ある回答をいただきありがとうございます。

>＞実際は、２６万（←手取りの最も少なかった時）
>
>う～ん、厳しい。。。

やはり厳しいでしょうか・・。２６万は残業代が最も少ない時の給料です。
平均すると、２９万くらいが手取りとなります・・。

さて、本題です。
手付金についてですが、その前に、参考情報として、
売買価格について報告させてください。
売買価格：３８９８万円
(物件価格：３８０７万９千円 消費税：９０万１千円)
という内分けです。

なので、手付金として端数の９８万を払っております。
手付金：９８万
残代金：３８００万
こういった状況で、２０日(水)のローン契約を控えている状況です。
ちなみに、諸費用分のお金は、準備しておりますので、
ローンに含んでおりません。

＞ほとんどの売買契約書にはこの条項がありますが、tama99noさん
＞の売買契約書に記載ありますか？

契約書にこうありますが、この事でしょうか？
第○○条（提携ローン利用の特例）
１．買主が本物件の売買代金の一部の支払いに充てるため、提携ローンを利用する場合、買主は借入れ申込みおよび保証委託契約・金銭消費貸借契約・抵当権設定契約の締結など必要な諸手続きを売主が指定する期日までに行うものとします。
２．本契約締結後、買主の責任によらず、提携ローン融資が不承認となった場合、買主または売主は本契約を解除することができます。この場合、売主は受領済の金銭を無利息にて買主に返還します。

↑これですよね！！

ちなみに、今夜、妻とこの掲示板の内容を見ながら話合いました。
そして、quete_booさんが Ｎｏ．２で指摘されていた事を検討しました。

>生活設計を見直しましょう。
>１．車を処分する。　→　毎月17000年＋αが節約できる
>２．繰上げ返済を利用する　→　ボーナスなど臨時収入があればこまめに
> 繰上げ返済する
>３．絶対会社を辞めない

結果、車の処分を決定し、
繰上げ返済も毎年５０万を目標にしました。
車を処分することで、「車検・任意保険の更新・自動車税・維持費・
駐車場代」、が削れます。内分けは以下になります。
車検(１１万)
任意保険の更新(１０万)
自動車税(約４万)
維持費(ガソリン代：２ヶ月に一回給油.１回につき、満タンにして
６０００円。年６回の給油で６０００ｘ６＝３６０００円)
合計：２８万６０００円

ちょうど７月末に車検・保険の更新を控えていたので、
来月中旬に処分すれば、車検代・保険代の支出は抑えられることに
なります。
ちなみに、引越しは７月初旬を予定しているので、引越しが終わってから
車の処分をする事にしました。

繰上げ返済に関しては、毎年５０万は厳しいと思うのですが、
ボーナスが夏冬合わせて手取り１１０万として、
ローンのボーナス返済分(３８００万のうち８００万をボーナス返済分とし
て予定している)に、
「夏１８万～２３万」 + 「冬１８万～２３万」＝３６万～４６万
取られたとしたら、ボーナスの残金は６５万～７４万です。
車の処分によって、任意保険/自動車税/駐車場代/ガソリン代も浮いてます
から、ボーナス残金６５万～７４万のうち３０万を繰上げ返済に
充てるとして、
「ボーナス３０万 + "任意保険/自動車税/駐車場代/ガソリン代"１７万
+ "月々の生活費から貯めた１年分" ３万」＝ ５０万
となり、繰上げ可能と算出したのですが・・・。
どう思われますか？？ご意見を御聞かせください。

すみません、深夜の書き込みで意味がわからない点がありましたら、
ご指摘ください。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/06/16 03:48

この回答へのお礼

Ｎｏ９の補足の続きです・・

>返済方法ですが、やはり１０年固定くらいがよいのではないでしょうか？
>金利の上昇は下手すると６％、７％行きますよ。こればかりは予想でき
>ません。でも、行ったとき確実に家を手放さなければならなくなります。
>払える額ならできるだけ長期の固定金利をおすすめします

それでは、１０年固定（３０００万） + 変動金利（８００万）の
組合わせで問題ないということでしょうか？？
返済可能な目処が出てきて、勇気つけられてきました。

>また、お子さんがいまは小さくお金がかかりにくいですから、３８００万
>のうち８００万はもう少し奥さんにがんばって働いてもらって返してもら
>ってよい気がします。

返済計画については、今後も妻と相談していきます。
まずは、ローン契約方法を確定させたいですね。

>tama99noさんのお宅の借金額を考えると、共働きは当分避けられそう
>にありません。
>パート代５万ではまだまだ働ける（１５万前後？）と思いますがいかが
>でしょうか？

今は、子供の保育園の送り迎えがあるので、１日フルタイムでパート
勤務しておりません。今できる、彼女の精一杯が月８万なので、１５万
は厳しそうです・・。

>メリットがいくつもありますから車処分したり、奥様にがんばって頂く
>ことで完済可能であること間違いありません。

ありがとうございます。マンションの契約解除を求めるご意見が多い中、
どうにかやりくりできるご提案をいただけた事が本当に嬉しく、
勇気づけられました。涙が出そうです・・。
そのお言葉をいただけた事が本当に私達を後押ししてくれます。
まだ、これから始まることなので、気を抜いてられません。
また、この補足を見て、何か思われましたら、
是非ご意見をください。
ありがとうございました！

お礼日時：2007/06/17 09:03

No.8 回答者： seareef 回答日時： 2007/06/16 01:37

#4です。

参考意見です^^。

質問者さんの回答を見ますと。

＞２６万（←手取りの最も少なかった時）ー（１１．３万【ローン】+
４万【駐車場・共益・修繕】）= １０．７万となります。
＞実際は、妻のパート代 ５～６万を収入に入れると約３１万（２６＋５）ー１５．３万≒１５万
で生計を立てることになります。

との事ですが、現在も月15万で生活しているのですか？（衣食住＋光熱費＋通信費（電話等）＋医療費（お子様がいらっしゃるので）＋養育費等）
ボーナスで生活費は補填されていませんよね。

いろいろ調べているようなので、わかっていると思いますが、単純に現在の住居費（駐車場代含む）とマンション購入後の住宅ローン＋管理費等＋駐車場代を比較しますと、年間、約58.8万増加するようです。これにプラスして固定資産税12万～20万（都心の固定資産税額はわからないので）はみておいてくださいね。（当初はもう少し安いはずですけど）

どうですか、やっていけそうですか？
質問者様がやって行けると判断した場合は、
購入事情も書いてありましたので、気合を入れて前向きに、購入してください。給料も上がっていくみたいですし。

そして、ここからは、ちょっと調べてみました。
あくまでも、少しでも安くするための参考意見です。（判断は御自身で決めてくださいね。）
#2さんが貼られた　http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp　で計算してあります。

銀行は、三井住友銀行ではなくてはだめですか？
みずほ銀行の利率で計算してみました。（三井住友銀行と同じ条件です。）

3000万（内ボーナス返済分500万）(固定１０年 ２．４％) + ８００万（内ボーナス返済分200万）(変動　１．９２５％)35年払い。

これですと
月返済額は、約10.7万　約ボーナス時約14.6万となります。

みずほ銀行での年間返済額　（10.7×12）＋（14.6×2）=　157.6万
三井住友銀行での年間返済額　（11.3×12）＋（18×2）=　171.6万
差額が14万安くなります。

これは、あくまでも、ホームページ上の金利で計算しましたので、もし興味がありましたらご自身で確認してくださいね。（もっといいのがあるかも知れません）

みずほ銀行の金利は、↓
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_h …

みずほマイレージに入りますと（条件はありますが）さらに優遇（ポイントで金利が優遇されるみたいです）されますよ。↓
http://www.mizuhobank.co.jp/mmc/tamaru/
http://www.mizuhobank.co.jp/mmc/tsukau/

ながながと書きましたが、最善の方法でマンションを購入してくださいね。


くどいようですが、参考意見です。

この回答への補足

参考意見とはおっしゃいますが、貴重なご意見です。感謝いたします。

＞現在も月15万で生活しているのですか？（衣食住＋光熱費＋通信費
＞（電話等）＋医療費（お子様がいらっしゃるので）＋養育費等）
＞ボーナスで生活費は補填されていませんよね。

はい、ボーナスで生活費は補填しておりません。
衣食住：５万
光熱費：電気・ガス・水道の合計 約２万５千
通信費（電話等）：夫婦の携帯代合計１万、インターネット関連６千円
医療費：子供は二歳なので医療費無料です。
養育費等：保育園 ３万
合計１２万５千 程度です。

＞いろいろ調べているようなので、わかっていると思いますが、単純に現在
＞の住居費（駐車場代含む）とマンション購入後の住宅ローン＋管理費等＋
＞駐車場代を比較しますと、年間、約58.8万増加するようです。

５８．８万というのは、私の場合ですか？それとも一般論なのでしょうか？

＞銀行は、三井住友銀行ではなくてはだめですか？
＞みずほ銀行の利率で計算してみました。
＞（三井住友銀行と同じ条件です。）
＞
＞3000万（内ボーナス返済分500万）(固定１０年 ２．４％) +
＞８００万（内ボーナス返済分200万）(変動　１．９２５％)35年払い。
＞
＞これですと
＞月返済額は、約10.7万　約ボーナス時約14.6万となります。
＞
＞みずほ銀行での年間返済額　（10.7×12）＋（14.6×2）=　157.6万
＞三井住友銀行での年間返済額　（11.3×12）＋（18×2）=　171.6万
＞差額が14万安くなります。

調べていただいたのですね！
お手数をかけていただいてありがとうございました！
銀行は三井住友が提携ローン銀行のリストにあったことと、
自分の給与口座・公共料金引き落としに使用していることから、
デベロッパに「金利の優遇幅が(全期間優遇で)１．２％以上になると
思います」と言われたので、選んだまでです。

みずほの情報ありがとうございました。
金利を三井住友と比べてみました↓。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/
金利・優遇は三井住友のほうがいいようです。
三井住友銀行での年間返済額　（11.3×12）＋（18×2）=　171.6万
の金利は４％で計算されているので、みずほより高いのだと思います。
それと、優遇プランは、「当初期間優遇」ではなく、「全期間優遇」に
するつもりです。seereefさんの行ってくださったみずほの計算は、
当初期間優遇ですよね？ぜひ参考にさせていただきます。

具体的に、月々の支払いとボーナス時の支払い額が数字で出てくると、
どうにかやれないだろうかという思いになります。
今後とも、意見がありましたら、是非御聞かせください！
よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/06/16 04:44

No.9 回答者： quete_boo 回答日時： 2007/06/17 06:43

quete_booです。

たびたび失礼します。

ローン特約はそれです。ただ、“提携ローン”というのはどこの銀行か記載ありますか？

ふつうは、銀行名、利率、返済期間が記されています。

提携ローンとなると下手するとノンバンクで借りてくれ、なんて言われるかも知れません。

提携先銀行を確かめておくといいですよ。

＞結果、車の処分を決定し、

よく決断されました。でも、そうするしか買えないんで我慢しましょう。

買うメリットとしては、
１．三井住友銀行なら低利率
２．会社が安定している（？）
３．ぜいたくしていない（？）
４．若い夫婦
５．そのマンションが気に入っている

ということでしょうか。こられはかなりのメリットでもあります。
そうなるともう三井住友銀行に融資してもらうしかないでしょう。

ただ、私が一番危惧する点は、ボーナス払いです。
いまどきボーナス払いを利用する人も減っています。
ボーナスは確実にもらえるお金ではないんです。
ボーナスが￥０になることも考えた方がよいと思います。
文面を読む限り、ボーナス頼りなのが気になりました。
ボーナス払いなしをご検討ください。

ボーナスを考えないで生活をやりくりしてみました。

給料：約２８万
修繕積立金、管理費：１７０００円
ローン支払（月額）：１３万円（ボーナス払いなし私が計算）

↓↓↓収支結果↓↓↓
１３万３千円

これで生活費や固定資産税をやり繰りしましょう。

生活費
＞合計１２万５千 程度です。

やり繰りできそうですね。
固定資産税も年20万程度はかかってくるでしょうから、ここでさらに節約を目指しましょう。

携帯電話→ソフトバンクやウィルコムに変更し、もう少し節約しては？
ほかはあまり削れるところはないですね？
３人家族なら食費を２万５千以下できませんか？

奥さまのパート給料とご主人のボーナスは貯金に回しましょう。
焦って小まめに繰り上げ返済するのはよくないです。
２００～３００万は貯金しておき、それ以上たまったお金で余裕があれば繰り上げ返済してください。
長く借金を返すわけですから借金とお友だちになるくらいの気持ちがよいです。ましてやいまはそんな高利率でもありません。

奥さまのパート代はお子さんの大学費用に定期預金しといてもいいでしょう。教育資金は決まったお金ですからあらかじめ貯金しておけばなにかあったときも安心してお子さんがしあわせになれます。

返済方法ですが、やはり１０年固定くらいがよいのではないでしょうか？金利の上昇は下手すると６％、７％行きますよ。こればかりは予想できません。でも、行ったとき確実に家を手放さなければならなくなります。払える額ならできるだけ長期の固定金利をおすすめします。

また、お子さんがいまは小さくお金がかかりにくいですから、３８００万のうち８００万はもう少し奥さんにがんばって働いてもらって返してもらってよい気がします。

tama99noさんのお宅の借金額を考えると、共働きは当分避けられそうにありません。
パート代５万ではまだまだ働ける（１５万前後？）と思いますがいかがでしょうか？

メリットがいくつもありますから車処分したり、奥様にがんばって頂くことで完済可能であること間違いありません。

何度も言いますが、二人の努力次第です。ぜいたくしたり、働くのをどちらかがさぼったら一気に完済不能状態に陥りますから、完済するまで初心を忘れないで励んでください。
新マンションでの楽しい日々が送られるでしょう。

この回答への補足

>ローン特約はそれです。ただ、“提携ローン”というのはどこの銀行か
>記載ありますか？
>ふつうは、銀行名、利率、返済期間が記されています。
>提携ローンとなると下手するとノンバンクで借りてくれ、
>なんて言われるかも知れません。
>提携先銀行を確かめておくといいですよ。

契約書に提携ローンの銀行名や利率・返済期間の事は書いてなかったです
が、"提携ローン金利表"という紙を頂いています。
そこには、三井住友海上、りそな、三菱UFJ、みずほ、住友信託、中央三井、
三菱UFJ信託、横浜、京葉、などの銀行名・利率・返済期間など書いて
あります。このことでいいのでしょうか？
私は、自分の給与口座・公共料金の支払いに三井住友を使っているので、
提携ローン銀行の中から、三井住友を選んだ次第です。

>買うメリットとしては、
>１．三井住友銀行なら低利率
>２．会社が安定している（？）
>３．ぜいたくしていない（？）
>４．若い夫婦
>５．そのマンションが気に入っている
>ということでしょうか。こられはかなりのメリットでもあります。
>そうなるともう三井住友銀行に融資してもらうしかないでしょう

ご理解いただきありがとうございます。
会社は創業60年以上で，不況下でも影響をあまり受けていない会社でした。
また、"ぜいたく"に関しては特に国内・国外旅行などもしておりません。
ただ、私の実家に孫を見せに２ヶ月に１度帰省するくらいでして、
車を使っていたので、ガソリン・高速代・帰省中の雑費で、大体２万円ほど
使っていました。
それ以外は、ママ友達に誘われて車で1時間程度のところに高速で日帰り
バーベキューに行くとか、水族館に行くとか、くらいです。
私はとくに凝った趣味などないのですが、スカパーを４０００円程度の
番組パックで契約していたので、番組パックは一旦やめて、
月３００円の基本視聴契約だけ残しておこうと思っています。
マンション購入後、生活費のやりくりで、
番組パックの再使用が可能であると余裕の見込みが出てきたら、
再度番組パックの契約をしようかと思っています・・。
番組パックは、子供向けのチャンネルが多く視聴でき、
おもちゃで売っているビデオを買うよりも安く済んでいるので、
重宝していたという事情があります・・・。
ですが、あくまで贅沢ということであれば、スカパーもやめざるをえない
と覚悟はしています。

>ただ、私が一番危惧する点は、ボーナス払いです。
>いまどきボーナス払いを利用する人も減っています。
>ボーナスは確実にもらえるお金ではないんです。
>ボーナスが￥０になることも考えた方がよいと思います。
>文面を読む限り、ボーナス頼りなのが気になりました。
>ボーナス払いなしをご検討ください

そうですね、ボーナスが０円になる可能性もありましたね・・。
三井住友とのローン契約時に、ボーナス払い無しの場合を試算してもらう
ようにします。

>ボーナスを考えないで生活をやりくりしてみました。
>給料：約２８万
>修繕積立金、管理費：１７０００円
>ローン支払（月額）：１３万円（ボーナス払いなし私が計算）
>↓↓↓収支結果↓↓↓
>１３万３千円
>これで生活費や固定資産税をやり繰りしましょう。
>生活費
>> 合計１２万５千 程度です。
>やり繰りできそうですね。

ありがとうございます！具体的な数字を出していただいてのアド
バイスに本当に感謝いたします！

>携帯電話→ソフトバンクやウィルコムに変更し、もう少し節約しては？
>ほかはあまり削れるところはないですね？
>３人家族なら食費を２万５千以下できませんか？

私と妻は、ほとんど、携帯で通話をしません。メールがほとんどです。
二人ともdocomoで、家族割に参加しています。私たち二人だけの家族割で
はなく、実家の家族くるみ（私の両親、兄弟）で参加しているので、
２ヶ月繰越の無料通話代が非常に有効となっています。
基本パック料金以上にかかった事がほとんどない状況です。
ソフトバンクやウィルコムは検討していたので、再度検討させていただき
ます。ただ、ソフトバンクやウィルコム(ウィルコムは私が２年前まで使用
していました)は他社への通話代がかなり高いので、docomoユーザが
知人に多い現状の今、docomoがベストかもしれません・・。
ですが、一応、アドバイスしていただいたように、料金プラン含めて、
再検討してみます。

食費を２万５千ですか・・。なかなか厳しいですが、試算してみます。

すみません、補足の文字制限にひっかかってしまいました。
続きは、お礼に書きます。

補足日時：2007/06/17 07:50

この回答へのお礼

補足の続きですが。また文字数がオーバーしています・・。
すみません、quete_booさんのＮｏ７のお礼に残りを書きましたので、
そちらもご参照ください・・。

では、補足の続きです。

>奥さまのパート給料とご主人のボーナスは貯金に回しましょう。

これは、ボーナス払いをしないようにした場合のご提案ですよね？
わかりました。マンション購入後数ヶ月は生活費がどの程度かかるか
まだペースがわかりませんので、すぐに実行できるかわかりませんが、
ご提案を意識するように生活します。

>焦って小まめに繰り上げ返済するのはよくないです。
>２００～３００万は貯金しておき、それ以上たまったお金で余裕があれば
>繰り上げ返済してください。
>長く借金を返すわけですから借金とお友だちになるくらいの気持ちがよいで>す。ましてやいまはそんな高利率でもありません。
２００万から３００万の貯金をするとなると、２，３年はかかると
思います。３年後以降に繰上げ返済を開始という事ですね？
１年目から５０万ずつでも返済すれば、元利均等払いの場合、金利分の
返済額が減って、メリットがあると思っていました・・。
焦りすぎでしょうか・・。
実は、教えての"マネー"→"その他(マネー)"でも質問を出していまして、
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3084638.html
そちらでは、年１５０万の繰越返済を提案されました・・。
どう１５０万を捻出するのかわからなかったので、アドバイスを聞いて
いるところだったのです。
quete_booさんは、年１５０万の繰上げ返済は現実的と思われますか？

>奥さまのパート代はお子さんの大学費用に定期預金しといてもいいで
>しょう。教育資金は決まったお金ですからあらかじめ貯金しておけば
>なにかあったときも安心してお子さんがしあわせになれます。

妻は自分のパート代を貯金に回すつもりでいました。また、パートの
勤務時間を４月がら延長したので、給料も手取りが、
月平均５万ではなく、平均８万となりました。
これは今後にとって大きいでしょうか？

Ｎｏ７のお礼に続きます・・

お礼日時：2007/06/17 09:02

No.10 回答者： noname#104909 回答日時： 2007/06/17 08:17

物件は ３８９０万円

頭金は ９８万円
とありますが、このほかに貯蓄として残るのはおいくらでしょう。

頭金を払ってしまったら貯蓄０と言うことはないですよね。
失礼ですがもし貯蓄が０であれば購入を控えることも考えてもて
いいかなと思います、実際にこれから支払いが３０年続くとして
貯金の余裕も無くなり、人生の１番楽しい時期を借金で生活を送る
ことになります。支払いが終わったときはおじいさん、おばあさんで貯蓄はなしではさびしいと思いませんか、できれば５００万程度が手元に貯蓄としてあれば良いかなと思います、これから予期せぬ出費等も必ずあると思います。そういうときにも安心ですし、何よりゆとりが出来ます、せっかくの住宅を購入するのです、ぎすぎすした生活を送るのなら意味はありません。
すみません、すでに契約が終わってらしたのですね。
上記は一個人の考えで人それぞれですが厳しい現実が待っていることには違いないでしょう、かなりの覚悟が必要であると捉えていただけたらと思います。

この回答への補足

再度書き込んでいただいてありがとうございます！
貯蓄は、８０万残ります。予期せぬ出費のことはおっしゃる通り、意識
しております・・。
契約は終わってますが、提携銀行にローン不可にしてもらえば、
手付金も戻ってくるようです。
まだ２０日(水)のローン契約日まで時間はあるので、
限られた時間の中で、皆様にご意見を伺って、
できるだけ吟味しようと考えています。
最悪、手付金を破棄してマンション購入を止めることも考えていますが、
できれば、買ってからのやりくりでなんとかできないかと方法を模索
しています。
他の皆様からも、やりくりについて提案していただいたおかげで、
厳しいながらも、なんとかやっていけるのではないか、と思い始めました。そのため、車の処分も決断しました。

suzumemoさんの意見は、現実的でありもっともです。
繰上げ返済を行っていくつもりですので、５００万の貯蓄をこれから
作っていくのは、難しいですが、会社の財形貯蓄などを使っていますので、
引き続きすこしずつ貯めていく事は可能です。

>上記は一個人の考えで人それぞれですが厳しい現実が待っていることには
>違いないでしょう、かなりの覚悟が必要であると捉えていただけたらと
>思います。

貴重なご意見です。意識していくよう心がけていきます。
ありがとうございました。
また、この補足を見てご意見ありましたら、よろしくお願いいたします。

補足日時：2007/06/17 09:04