残存物ありで古屋付土地を購入する不安

こんにちは。家を建てるための土地を近々契約しようとしています。
60坪の土地（80/300で西6m道路）に、述べ床で、約50坪の木造2階建、約17坪の木造2階建、3坪の土蔵あり(築30年超)。現在売主のお年寄りが1人で居住中で、今月契約して引渡しは10月頃の予定です。家の建築は来春からと考えています。
解体後更地渡し希望でしたが、売主の希望で古屋付のまま、解体費用はうちが負担することになりました（その分土地の価格は多少安くなっています）。
さらに、売主は売却後は賃貸に引っ越すそうで、現在の家財道具などを置いたままの引渡しを希望しています。以前自宅で商売をしていたそうで、何か古い機械もあるような話。解体は合い見積もりを取って依頼したかったですし、こちらとしては解体・廃棄費用に関わるので、何がどれだけあるのか、またアスベスト等の有無など家の中のことを知りたいのですが、売主は「家の中は見せたくない」と言っているそうです（家の中が古くて乱雑だからか？とのこと）。
うちの夫(建築士)が「中を見ないままでの解体見積もりでは信じられない」「建物だけならまだしも、家財道具もありではこちらのリスクが高い」と不動産屋に言ったのですが、売主のおじいちゃんが多少頑固のようで、何度か通った担当者でも茶の間に入るのが精一杯らしいです…。
不動産屋が懇意にしている解体業者の、外からの見積もりでは、解体から家財道具の廃棄まで、込みで180万でどうか、とのこと。（ちなみにこちら地方都市、一般的木造古屋の解体だと坪２万からのようです）
近々の契約は土地についてのみの予定ですが、固定資産税の面から来春の解体も考えており、その場合は、売買価格は同じまま建物も移転登記することになるでしょう。やはり中に何がある家なのかわからないままというのは、どうもスジが通らないような気分です。
夫は「やはり中が見たかったのだが…うーん」で、私も夫の様子や180万が本当に妥当なのかを考えると、スッキリしません。土地は気に入っていますし、売主が高齢のおじいちゃんということもあり、できれば穏便に両者納得して購入させていただきたいのですが。このような状況で相手の言い分を飲んで契約してしまっていいのか、不安です。
何かうまい話の進め方や考え方があれば、アドバイスいただけませんでしょうか。

No.4 ベストアンサー 回答者： architectm 回答日時： 2007/07/18 12:50

解体業者が180万円と言っているのであれば、いったんそれで合意してもよいように思いますが、契約の前には、解体工事の範囲を明確にしておいた方がいいですね。

私なら、建物と、木製の家具・備品一式、衣類・リネン等・食器類・書籍・人形・人形ケース、刀剣類（あるのか？？）・・・普通の家にありそうな品物を、思いつく限り列記します。あと、外構の舗装・塀のたぐいや、樹木を切ってもらうのであれば伐採・伐根まで。
とにかく、180万円でどこまでやってもらうのかは事前にハッキリしておいた方がいいと思いますよ。

その上で、それ以外の、例えば工作機械などの解体撤去については売り主負担としてもらってはどうでしょうか？　中を見せてくれないために何があるかわからないわけですから、そのぐらいの条件は呑んでいただかないと。この件も解体工事の契約書に特記事項として書き込んでおくべきですね。売主も、解体工事の発注者として、あなたと連名で判子を押してもらった方がいいかもしれません。

私だったら、解体撤去、産廃処分の前に古着屋、古本屋、古道具屋を呼んで、引き取れるものはすべて引き取ってもらいます。着物とか、古い桐タンスなんかが残っていれば儲けモノですし、ひとつひとつは二束三文でも、量が残っていればいいお小遣いになりますよ？
ただ、土地引き渡し後に現地に残っている動産の所有権は、あなたに移転するという書面を取っておかなくて大丈夫かな？　弁護士会の法律相談かなにかで一度確認しておいた方がいいかもしれませんね。
忘れ物を取りに来たら売り払った後だった、どーしてくれる！なんてトラブルは避けたいですもんね。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
受け渡し後、解体＆新築までの間に売主さんが忘れ物を取りに来る…全然想定していませんでした。家を建てるまで期間があるので、確かにありえないことではないですね。お小遣い作りの可能性も目からうろこ。ゴミが大量に残される情景しか考えていませんでした（たぶん実際そうなのですが）。

architectmさんはじめ皆さんのアドバイスを読んで、180万なら180万でどこまでやってもらえるのか、こちらと相手でとにかく細かくはっきりと明確に合意をしておこう、それができていればそんなに不安がらなくても大丈夫かも？と気持ちが楽になってきました。しっかり交渉しながら契約に臨もうと思います。
本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2007/07/18 23:53

No.3 回答者： e_fudousan 回答日時： 2007/07/18 11:53

いくら地方であっても坪２万ではできないような気がします

東京では木造解体は坪４万前後が相場です
マニフェストやらなにやら今はかなりうるさいし
ゴミの分別も大変みたいですので

古い機械っていうのが気になるんですよね
家財やらなにやらは廃棄で済むんですけど
機械はモノによって　基礎や耐圧盤があったりします
コンクリートの塊です

私の以前取り扱ったケースで　耐圧盤がが出てきて
（売主も中古で購入したので売主も知らなかった）
プラス経費がかかりました

解体業者も今は１８０万と言っていますが
当然　手に負えないモノが出てきたら
経費請求は出るはずですよ

おじいちゃんが頑固なので話が通るかどうかわかりませんが
提案としては
解体の依頼者は　売主にしてもらう
その分の金額は土地代金にプラス１８０万で払う
なので　売主が解体の見積もりを取ってもらう
もし　見積もりを取らないで　１８０万で見切り発車したなら
オーバーした分は売主の支払いになる
それが嫌なら売主がキチンと見積もりを取る事

これができればいいんですけど　難しいかもしれませんね・・・

気をつけて下さい　不動産業者に制御できてないお客さんは
何を言い出すかわかりません
途中でわけのわからない事を言い出してくる可能性があります
細かい事でも書面で対応しましょう

この回答へのお礼

早速ご回答いただきありがとうございます。
そういえば友人にも「解体より、廃棄の手数料が高いらしい」と言われました。大きくて重くて危険で捨てにくい物が出てきたらどうしよう。何が出てきても、当方の支払いは追加無しのポッキリ180万でいけるのかどうか、しっかり確認してみます。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/07/18 23:33

No.2 回答者： ootsu 回答日時： 2007/07/18 11:49

判例としては、古屋ということで価値の無い建物を付けて売り地と

して、売主が売り出した物件の売買について、後に重大な瑕疵が
見つかった場合、売主の瑕疵担保責任を100%認めています。
売買の特約で、
「瑕疵が見つかった場合は、1,000万円の範囲で、売主は、損害賠償に
　瑕疵が見つかってから3ヶ月以内に応じる」
「瑕疵が見つかった場合で、建物の解体、更地化が困難な場合は、
　契約解除ができる」
等、入れれば、まだましにはなると思いますが、相手がそういう契約を
受け入れるかどうかですね。
　アスベストは、まず有るとして（古い家には必ず有ると思った方がい　いです）。
　その土地で、特別な不幸が無かったか？とか、PCBや有害廃棄物の
　遺棄が無かったかとか。
　契約の前にまだ確認することがありそうですね。

　解体業者は、産業廃棄物の廃棄指定業者でしょうか？
　廃棄証明書（マニュフェスト）を地方自治体に提出しないといけ
　ませんので、解体業者が解体廃材等についていいかんげんな処分
　をしたりすると、廃棄物の持ち主（となる予定の）である貴方が
　刑事罰に問われることになりますので、慎重にした方がいいでし
　ょう。

　

この回答へのお礼

早速ご回答いただきありがとうございます。
なるほど、売主が瑕疵担保責任の特約に応じてくれればリスクは減りますね。アスベストはしょうがないのですね。そのほかの危険な廃棄物等についても、今回の売主さんと土地の場合はたぶん問題無いとは思っているのですが、アドバイスいただいたように、慎重に確認しながら契約に望みたいと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2007/07/18 23:19

No.1 回答者： mifu33 回答日時： 2007/07/18 05:23

＞アスベスト等の有無など家の中のことを知りたい

　中に入っても分からないのでは？

＞「家の中は見せたくない」
＞「中を見ないままでの解体見積もりでは信じられない」「建物だけならまだしも、家財道具もありではこちらのリスクが高い」
　状況からして、少しでもリスクを軽減する方法は、取引価格を下げるしか無さそうです。そうなると、打つ手は値下げ交渉しか道は残されていないと思いますが。

この回答へのお礼

早速ご回答いただきありがとうございます。
ここまでの間にある程度値下げ交渉させていただいているのですが、そうですね、節約できそうなところを相談してみます。
どうもありがとうございます。

お礼日時：2007/07/18 23:04