解約引き？

賃貸家屋に居住してます。

賃貸契約　　　　保証金（敷金）１８万円
　　　　　　　　　解約引き　　　１８万円　となっております。
契約条項　・・・解約引きの記載ある場合は、その額は返還されない。

今回、賃貸家屋を家主から買取ることとなり、既に売買契約を締結し、
残金決済時点で、賃貸契約は解除となります。

仲介不動産屋は、契約書記載のとおりということで、とりあってもらえません。
賃貸家屋の買取りという特殊な事情により、全額もしくは一部でも、返還してもらうことはできないでしょうか？

不動産関係の方、家主さま、借家経験のある方、法律に詳しい方等　よろしくご教示願います。

No.4 ベストアンサー 回答者： takumaF 回答日時： 2007/11/12 10:47

こんにちは。

たしかに、借家人が建物を買い取ったわけですから、貸主には自然消耗等の修理をする必要がなくなったわけです。大家さんが敷金を使う必要が無くなったことになります。したがって、貸主は特約に関わらず、敷金の返還に応じなければならないと思います。
間違いなく、敷金は全額又は全額近く返還されるべきものと思います。
ただ、それが、法律的に100%間違いないかといわれると、そこまでの自信はありません。

繰り返しになりますが、直接大家さんに相談するという形で話されてはいかがでしょうか。それでもだめであれば、小額訴訟を検討すべきと思います。
なお、小額訴訟は、原則として、裁判所に出頭するのは一日だけですむように、一回の口答弁論期日だけで審理を完了し、判決の言い渡しは終了後直ちに行うこととなっています。例外もあります。
そのため、当事者は、原則として、その口答弁論期日前又はその期日に、すべての主張および証拠を提出しなければなりません。
簡易裁判所における訴訟手続きであり、対象となる事件は、訴額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする事件となっています。

この回答へのお礼

何度もアドバイスありがとうございます。
アドバイスいただいた内容で、大家に相談という形で、話をしてみます。大家と話をするうえで、takumaF様の回答に、勇気付けられた思いです。

お礼日時：2007/11/17 20:54

No.5 回答者： mahopie 回答日時： 2007/11/12 11:29

現状回復費用の負担・敷引きの割合・金額については、物件事情・地域性（恐らく関西？）、大家の息子がＵターン時の退去条件も含めた契約期間・家賃設定等の条件があったのでは、と推測します。

賃貸借契約は賃貸借契約として、双方合意で「敷金＝解約引き、戻りゼロ」の内容で契約があるのであれば現時点では何をどう主張しても、借主に戻ってくる資金は無さそうです。

勿論交渉は自由ですが、売買契約の売主・買主間での条件交渉は売買契約締結の前に終っているべき筋合いですし、賃貸借契約の当事者間では契約書の条項と契約内容の合法性だけが判断基準であって、「店子が物件を買うから」云々は現時点で何かを主張する根拠にはなり得ない、というのが客観的な解釈かと考えます。

（契約条項が不明ですが）家主から質問者側に対して、退去時に要求できる「敷金を超えた現状回復費用」は今回の売買の事情を加味して請求しない、という扱いになっていそうですし、大家側では「質問者側は引越のための手間も費用も不要なのだから」、と考えているかもしれませんが、これらも当然言ってもしょうがない事実、ということになります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
清算時に、保証金（敷金）をもってしても不足があるときは、借主負担となっております。
したがって、どうも釈然としません。
客観的には、返還は難しそうとのことですが、とりあえず家主には交渉してみます。

お礼日時：2007/11/17 21:01

No.3 回答者： takumaF 回答日時： 2007/11/11 11:32

こんにちは。

賃貸借契約の敷引特約は自然損耗についでは本来賃貸人が負担すべきであるとの事前説明が必要です。
もし賃貸借契約前にこの説明がなされておらず、敷引特約の趣旨や内容を理解して合意したものではないという場合には、信義則に反して消費者の利益を一方的に害する条項であり、消費者契約法１０条により無効である。という判例があります。
おそらく、裁判になれば、全額又は一部の返還は認められると思いますが、金額がそれほど大きくないので、裁判する手間を考えれば、ばかばかしい面もあると思います。
直接、売主に交渉してみてはいかがですか。
それでもだめで、納得できないときは、小額訴訟を検討してはいかがですか。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
今回は、賃借人である私が、物件を買取ったので、自然損耗も含め、家主が負担することは、１００％ないです。

そこで、売主に交渉するにあたり、知っておきたいのですが、

法律上は、１００％返還を主張できると解釈していいのでしょうか？

お礼日時：2007/11/11 20:13

No.2 回答者： mud_jayson 回答日時： 2007/11/11 01:17

賃貸家屋の買取りという特殊な事情？

理屈をこねているだけで、実際のところは解約引き18万円という意味や、1円も戻ってこないという事実を最近知っただけではないのですか？

契約時点できちんと理解していれば、その条件で18万円払った時点で、もう自分の金ではなくなるという理解があるはずなので、今になってどうのこうのという話は普通は出てこないんですよ。
何をいまさら？という話なんです。

残念ですが、契約内容に対するあなたの理解不足というだけの問題ですから、返してもらうという理屈は成り立ちません。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

専門家であられますmud_jayson様の意見が、１００％返却無理なので、
諦めざるを得ないのかなと思ったりします。

しかし、今回、家主は、次の借家人募集のために、補修を一切する必要がないわけです。にもかかわらず、全額家主のものというのは納得できません。

不動産業者にとって、家主は将来にわたって、飯の種であり、毎月、委託管理費収入を入れてくれるスポンサーである一方、店子は退去と同時に縁がきれますので、敷金返還問題は、家主の味方になるのではないかと疑ったりしてしまいます・・・

お礼日時：2007/11/11 20:06

No.1 回答者： a1010 回答日時： 2007/11/10 21:28

どのような経緯で物件を購入することになったのかがわかりません。

質問者さんが物件を気に入って、家主に頼み込んで買取りさせてもらった、のか、はたまた、たとえばボヤを出してしまって家主から買取りを迫られたとか・・・

経緯によってちがうと思いますが・・・

本来は売買契約をする前に家主さんに本件を相談すべきだったと思いますが、家主さんとも面識があるわけですから「ブッチャケ」直談判してみてはいかがでしょうか？

家主さんとの間で、負い目がないのであれば相談できるとおもいますが、いかがでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
もともと空きやで、２年間限定で地方勤務となった家主の息子が帰ってきたら、使う予定だったのですが、赴任期間が無期限になったため、売りに出すこととなったためです。

売買契約前に、この話を持ち出すと、売買価格に影響すると思い、話をしませんでした。

売買契約の決済が済めば、相談してみます。

お礼日時：2007/11/11 19:47