住宅ローンの金利、保険

今月中に、住宅ローンを正式に申しこみする予定のものです。いつも勉強させていただいております。
住宅ローンの金利に組み方について相談です。1940万円のマンションを購入し1800万円の借り入れ予定です。借入先の銀行は十六銀行を考えています。
十六銀行においては、不動産会社経由の優遇金利枠があり、10年固定で2.25%、以後も、店頭金利より1.25%優遇していただける特典があります。もちろん、繰り上げ返済は手数料無料です。今考えているのは、1800万円の借り入れのうち、1000万円を10年固定にし、残り800万円を35年固定の3%の固定金利にしようかと考えています。理由は、現在は共働きのため生活には余裕がありますが、妻は出産を期に退職をする予定なので、金利上昇のリスクを少しでも軽減したい、との考えからです。
ちなみに、夫現在28歳、手取り年収340万程度、妻27歳、手取り年収250万程度です。
１．今後の金利上昇リスクを避けるために、35年固定一本にするか、優遇金利もあることなので、とりあえず10年固定でローンを組むか迷っています。
２．住宅ローンの医療保険について、団信はもちろんですが、ガンなどの３大疾病になったとき保障をつけようか否か迷っています。条件は告知されたときに残高が０になるというものです。この保障をつけると、金利が０．３％上乗せされ、年間でおよそ３～４万円の支出増となります。皆さんは医療保障はつけているのでしょうか？
長文になり申し訳ないのですが、ご返答お待ちしております。

No.4 ベストアンサー 回答者： masatobb 回答日時： 2007/11/20 17:03

大垣共立銀行の基本的な条件

　　１．勤務年数２年以上
　　２．給料振込み
　　３．年収の７倍以内
　　４．第１抵当権の設定
　この４つを満たせば基準金利より、－１．４５％優遇だそうです。
　　３年固定　２．８５％が１．４５％
　　５年固定　３．４０％が１．９５％
　１０年固定　３．５０％が２．０５％
　３５年固定　３．００％が聞き漏れました。
銀行の申込の流れとしましては、１仮申込　２本申込　３金消契約という流れで進みます。勤務年数は２番目の本申込の時点で２年であればいいとの事です。あと３ヶ月の我慢が出来れば意外といいのではないでしょうか。

注意としまして金利は、実行金利です。お金が銀行から出る時の金利になります。つなぎ融資の話きいていると思いますが、銀行は抵当権を設定してから出ないとお金を出すことが出来ません。私の地域ではつなぎ融資が掛からないようになってきていますが、引渡し後約３０日後に実行になります。ということは３ヶ月我慢するとしたら引渡しは半月かかるとすると４．５ヵ月後の金利となります。私の地域の金利は仮審査時の金利です。地域によってこんなに違うのかとビックリです。
勤務年数も十六銀行の名前をチラチラさせるともしかしたら話に乗ってくれるかもしれません。夢のマイホームうまくいくといいですね。


　

この回答へのお礼

あり五等ございます。仮審査の時の利率が適用されるなんて、良いですね～うらやましいです！東海地域はやはり、融資の開始月からなので、正直、正確な利率がわからない状態です。
大垣共立銀行様からはあまり良い返答はいただけなかったとこのことで、残念ながら、あまり時間がないので、十六銀行様で契約を進めたいと思います。いろいろ教えてくださってありがとうございました。

お礼日時：2007/11/21 11:51

No.3 回答者： masatobb 回答日時： 2007/11/18 01:56

私は北海道の者ですが北海道の地銀は上乗せがありません。

最近ですけど。十六銀行は地銀だったんですね。すみません、大垣共立銀行はがん保険の場合0.1% 8大疾病の場合0.2%上乗せのようです。地域がわからないので何とも言えませんが、私も勉強の為調べてみます。

この回答への補足

お返事ありがとうございます！私は愛知県の者です。大垣共立銀行様は不動産経由のローンの仮審査の返答をいただけていないので（かれこれ２週間くらいたつと思いますが…）まったく、考えていませんでした。たしか、金利や繰上げ時の手数料等も十六銀行様と変わらない感じだったと思います。保障についての金利が、低いのでその点が有利になるかと思います。今度、十六銀行の営業の方が、自宅に説明に来てくださるそうなので、大垣共立銀行様と同じ条件で、保障をつけてもらえないか、交渉してみたいと思います。銀行の方には、１０年固定を進められていますが、masatobb様の意見も考慮し、３５年固定と、５年固定の２本も視野に入れて考えてみたいと思います！

補足日時：2007/11/19 14:56

No.2 回答者： masatobb 回答日時： 2007/11/16 22:19

金利が上がりにくいと考えられるのは、株高が下がっていることです、日本の法人税は輸出企業に頼っています。

トヨタ、電気メーカーなど１円高になりますと自動車企業は何十億も損益が出ます。そのためには円安にしなければなりません。円安にするためには、金利を下げなければならないのです。サムライズ問題で株価が下がっています。株価を上げるには金利は上げられません。もちろん消費税も上げられません。私の地元銀行は金利は変わらずガンと８大疾病の団信が付いてます。たしか都銀ではUFJ銀行などがあったと思います。都銀より地元銀行のほうが競争が激しいのでいいかもしれませんよ。地元銀行を調べてみてはいかがですか。私の地元銀行だと勤務年数も相談にのってくれます。

No.1 回答者： masatobb 回答日時： 2007/11/16 11:32

固定金利も３年、５年１０年とあります。

３年固定のメリットは金利が安い分３年間の元金が一番減ります。しかし４年目以降の金利がどうなるかが心配なところです。一回目を３年固定にして４年目以降は１０年固定にするのも１つの案だと思います。私は今金利を上げれる状態に日本はないように思います、絶対とは言えませんが。
１０年固定　１０００万３５年２．２５％　月々　34,424円
３５年固定　　８００万３５年３．００％　月々　30,789円
　合計　　　　　　　　　　　　　　72,910円　年間支払い782,556円
通常は税込み金額での計算になりますが、782,556÷340万＝0.23016
返済率約　23.0％　ですので、奥さんが退職しても安全な支払いの範囲だと思います。その他、車のローンなどのローンがない前提です。また銀行によって審査がありますが奥様と収入合算を考えていらっしゃるのであればやめる前に申込したほうがいいのと、やめる予定があることは銀行に言わないほうがいいいと思います（他にローンがある場合）。奥様は会社を辞めてから仕事復帰しますかするとしたら何年後仕事に復帰しますか？4年後に復帰するのであれば３年もしくは５年固定と３５年固定を私の意見としてはお勧めします元金がかなり減ります。でも一番安心なのは３５年固定です月々69,274年間831,288　24.4%　安全圏内だと思います。余裕があるなら３５年固定１本でいいと思います。マンションの場合管理費も掛かりますので注意。金利上乗せのないガン団信の銀行もあります。医療保険は付けたほうがいいと思います。多の銀行も調べたほうがいいと思います。会社の共済はありますかもしあれば活用するのも１つです。諸経費の保証料がかからくすることも出来ます。
　　

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。マンションなので、月々の管理費、修繕積み立て等で25000円ほどかかります。月々の住宅費用を８万円以内に収めたかったので、月々のローンは５万円～５万５千円までにしたいと考えています。仕事復帰はもちろん考えていますが、育児休暇取得の前例がない会社なので、一度退職することになり、再就職の時期は子供が小学生に上がることになってしまうと思います。（もちろん、主人の給与があまり良いとはいえないので、早い段階で仕事復帰をしたいとは思いますが…）すぐに退職するつもりはないので、収入合算でローンを通しています。(仮審査済み）あと２年は正社員の共働きを続ける予定です。ただ、予定よりも早く住宅購入をしたので、貯金が０円の状態です。早く貯金を増やしておきたいので、１００万貯金できるまでは、繰り上げ返済は控える予定です。（目安として２００８年１２月）
金利上昇は考えにくいということ、医療保障はつけたほうが良いということ、参考になりました。ありがとうございます。追加で質問なのですが、保障をつけても金利上昇がない銀行さんはありますか？主人が転職して２年未満のため（性格には１年と９ヶ月程度）不動産会社の提携ローン以外は通りにくいのでは、と考えています。よろしくお願いします。

補足日時：2007/11/16 15:57