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都心に近い一戸建て住宅(持ち家)に母親と妻子合計5人で住んでいます。最近自宅周辺はマンションが次々に建設され、ついに自分にも大手不動産会社から大型マンションを建設したいので立ち退いてもらえないかという話が来ました。土地代以外に立退料とか迷惑料のようなものが請求できると思いますが、料金設定の根拠・相場のようなものはあるのでしょうか。取壊し費用・引越し費用・新住居取得費用などが関係すると思いますが。ちなみに現住居は二世帯住宅で玄関共有、バス・キッチン・トイレは別々です。相応する出来合いの住居は容易に見つからないと思うので、一から立て直さねばならないと思います。

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A 回答 (2件)

公共の立ち退き(区画整理、道路拡幅など)ではありませんので根拠や相場はありません。



質問者さんが立ち退いて新生活を始めるのに、必要と考える金額をすべて積み上げて要求できます。
また先祖から受け継いだ土地なので絶対動きたくないと言う人もいます。
立ち退きに必要な金額は、人それぞれなので隣は五千万で自分は一億という事もあるでしょう。

それを全額飲むかどうかは、相手しだいです。
まああまりふっかけずに交渉しましょう。

蛇足ですが・・
私の近所にショッピングセンターがオープンしたとき大きな駐車場の中に一軒だけ戸建てが残ってました。今はもうありませんが、かなりかっこ悪い状態でした。交渉が決裂するとこうなる可能性もあるということですね。
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この回答へのお礼

親切なご回答ありがとうございました。
要は交渉しだいということですね。
要求項目と妥協範囲を予め考えておくのが良いですね。

お礼日時:2007/12/10 20:52

文章を読むかぎり・・・新たに土地を購入して一から家を建てるつもりでしたら、難しいのではないでしょうか?



土地探しから始まって、間取り決定、HM決定、建築確認、建築・・・・

かるく一年はかかる作業です。
その間、不動産屋は待ってくれないでしょう。
そうなると繋ぎの仮住まいが必要になってきます。
都心なら5人が住める環境だと月10万×12ヶ月+引越し2回=軽く200万は無駄に出費することになるかと思います。

ましてや、今より立地がよい物件になると立退き料(土地代込み)ではアシがでる可能性もあります。

立退き料といっても、現在の相場の土地代金×n倍(迷惑料込み)+引越し代だと思います。
建物本体は10年くらいで償却計算されるので、10年以上だと多分でないでしょうし、立ち退き話を持ってきているということはおそらく新築ではないでしょう。

十分に検討されたほうがいいと思います。
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この回答へのお礼

迅速なご回答ありがとうございました。
当方が満足できる条件で妥結できると期待しない方が良いということですね。
現家屋は築十数年ですので、資産価値なしですか。

お礼日時:2007/12/10 21:02

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Q隣にマンション建設されるときの業者への念書

このたび、自宅の真南にマンションが建設されることとなり、業者へ念書を提示したいのですが、念書の内容について(工事中に発生した、もしくはマンション建設後の自宅への損害保障など)どのような事柄を
記載するべきか、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

情報のあるH.P.のURLなどもご存知でしたら、あわせてお願いいたします。

Aベストアンサー

回答No.#2です。2度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
(2度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ?とあやふやでした。)

追加としては、(日照権を含め)近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利(イニシアティヴを取れる)」という事。

では建築サイドはどうか?というと
・大抵は「施工主」「元請業者(大会社)」「下請け(地元の中小業者)」が大雑把な構成。
よく「建築作業中に現場の人に苦情を言っても無駄!」というのは「下請け作業」の人だからです。
(元請・施工主等の詳細は自治体に届出した「標示」があるでしょう?)
念書の記載事項ですが
・『元請業者は専門家で、かつ、裏の裏まで知っています』
これに対抗して『後で、泣き寝入り(念書に無いと!)』のトラブル回避のためにも「大勢のグループ」の方が「甘く見られず、泣き寝入りのケース回避」となるという事。

やはり心配でしたら「建築紛争担当セクション」に相談して「3者での念書作成」が
【一番無難かつ安全との結論】

P.S.エアコンの事は何気なく書きましたが、「水平に同じ高さ(3階とあなたの家の同じ高さの部屋等)なら、距離が常識的に“数十m離れてるから大丈夫”とは行かない」という事。
MIYABIさんの念書内容を大雑把に区分すると;
(1) 建築中の環境被害(所謂公害の騒音・振動等)
(2) 建築後の環境被害(建築後の日影含めた、公害カテゴリーの)
(3) 建築中以降の物的被害(他の回答者のご指摘通りの家屋損傷等)
(4) その他の建築行為による物的&心的被害の全て(今回の念書等での精神面での心労被害などまで)
上記を漏れ無く、「後での後悔無し」での「文書作成」が
MIYABIさんの満足いくものでしょう。

結論としては
・【念書の内容に記載無しと、後で泣き寝入りしないように地元・近所の方と「○○マンション建築反対グループ」のように可能な限り多数派として交渉する事。】

・【元請が建築費用に、「対地元住民向け」に予算を見積もってると書きました。でも1人の苦情では「ご挨拶」で済まされるケース多し!(説明に建築会社員が、個別にお茶菓子持参等。)キチンと建築中&建築後の「想定被害項目」に漏れがないように、第3者立会いでの「話合い・念書(協定書が普通か?)作成」の事。】

・【その為にも「自治体の建築紛争セクション」が無理なら費用かかるが「弁護士」等に第三者役依頼もあるが「費用がかかる事と建築専門の弁護士等」でないと効果無し、というか無意味です。(元請には、建築専門の司法社員がウヨウヨいるから)】

・【回答No.#3の方のように、最近よく「欠陥住宅検証」とかでTV等メディアに登場する「専門家で被害者救済の信用出来るグループ」の方が、司法(弁護士等)より効率が良く、失敗の可能性が薄い!という事】

・【キリが無いが、建築予定のマンションの詳細な情報を含め“建築完成前の今のうち”に手を打つ事。(予想しだすと“1Fにテナント店入る予定(カラオケ騒音)”“駐車場スペースの有無とそこからの被害”“駐車場関連から児童等への安全面(通学ゾーンと重なってないか?)”などなど、幾らでも書けるが…】

○やはり、「現場を担当してる自治体の建築紛争セクションに。(ありませんか?)上記の“安全面”などは、自治体内に情報があるので、網羅してくれる」

最後に「団体」といっても「ご近所付き合い」が無ければ「町内会等の団体名簿」が自治体にあります。
こういう時の為にも「町内会名簿」は活用します(朝のラジオ体操がうるさい等のケースとかに)

また長文かつ悪文で要点がボケてますが、下っ端(自分)の職員はキチンと対応してくれます(例外あるが)
【(過去の経験から)民間会社は、役所からの電話と個人の電話では全然受取り方が違う!(だから責任持って会社に電話等せよ!と建築職に人に怒られて初めて再認識した事)本当に元受が跳んで来るように反応する!!!】

MIYABIさんの住所不明、ホンの参考までに
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/funcho/funchomain.htm
上記のフローチャートを参考に。(建築紛争の雛形として)
BUT、実際に「紛争中央委員会」レベルまでに拗れる事態&ここに依頼する事は「勧めません!」(し、又稀)

何故なら「裁判と同様に時間がかかりすぎるので」

上記フローチャート通りに「お住まいの建築セクション内に、建築紛争担当部署が必ずあるハズ!」
取りあえずは「相談してみて」(頼り無ければ、対応者の氏名確認とか、マル秘の裏ワザもあるが…)

まだまだ「書き足りないが(元請がマンション販売に携っているか?等)」取りあえずここまで。

では~!!!

回答No.#2です。2度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
(2度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ?とあやふやでした。)

追加としては、(日照権を含め)近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利(イニシアティヴを取れる)」という事。

では建築サイドはどうか?というと
・大抵は「施工主」「元請業者(大会社)」「下請け(地元の中小業者)」が大雑把な構成。
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Q住民税っていつから収めるの?

何も分からず困ってます。

(1)住民税はどのように支払っていくものなのか?

(2)住民税はどのような時から支払いが発生してくるのですか?

実家を出て地方のある町に引越し、三ヵ月後から働きました。
一年暮らした6月にはこれらの納税についてなにも何もなかったのですが、職場は同じままで隣の市に引っ越して一年経ったときに納税の書類が届きました。
一年目は無かったのに、二年目からあるものなんですか?世帯ごとに通知がくるものなのですか?
初めてのことで、よく分からなくて戸惑ってます。

良かったら教えてください。

Aベストアンサー

こんにちは。
税ってなかなかわかりづらいですよね?

(1)住民税は、自分で納める普通徴収と会社が給料天引きで払ってくれる特別徴収の2種類があります。普通徴収はたいがい6月くらいから、納付書がきてから、回数(納期)はその市町によって違います。
特別徴収も、6月くらいから回数は一ケ月ずつ1年で12回でとなります。
また、金融機関や役所に行く暇がないときは口座引き落とし(事前申し込みしたほうがよい)もできます。

(2)住民税は一年間の所得から保険料控除や人的控除等を引いて、残りの金額が課税対象なら課税されます。

前の年に課税されなかったのは、所得が高くなかったからではないでしょうか?
もしくは所得の申告が役所にされて無かったからとか?
他にもいろいろとあると思いますが、今の情報ではこれくらいしかいえないです。
あと通知は、普通徴収は個人に送られてきます。
特別徴収は、会社に送られます。

ざっとですがこれで分かりましたか?一人暮らし不安でしょうが頑張ってくださいね!

あっ!あとそこの役所の税務課 住民税係の人に聞くっててもありでした!

こんにちは。
税ってなかなかわかりづらいですよね?

(1)住民税は、自分で納める普通徴収と会社が給料天引きで払ってくれる特別徴収の2種類があります。普通徴収はたいがい6月くらいから、納付書がきてから、回数(納期)はその市町によって違います。
特別徴収も、6月くらいから回数は一ケ月ずつ1年で12回でとなります。
また、金融機関や役所に行く暇がないときは口座引き落とし(事前申し込みしたほうがよい)もできます。

(2)住民税は一年間の所得から保険料控除や人的控除等を引いて、残りの...続きを読む

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定はあったそうですが)大変住みやすそうだと思ったからです。
今現在も空地のままで近所付き合いに悩まされる事もなく大変気に入ってる場所です。
正面が南向き、向かいは公園なので実質左隣しか家がなく、人付き合いが苦手なわたしは本当に住んでて楽チンなのです。
引越ししたくはないですが決まったことなので仕方ないと思っています。ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。
査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?
また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。
税金は何%でかかってくるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

道路の道幅拡大で立ち退きになりました。立ち退き拒否をしたいですが、仕方ないことだと諦めています。
立ち退きの説明会が二ヶ月前にあり、道路が拡大になるに当たり立ち退きを要請されました。
その説明会では、係りの者が査定に行くので建物の今の価値と土地の代金を支払うのでその金額に合った家に引越しして下さい、との事でした。
家は築15年、20坪程の5LDKの3階建てです。
同じ時期、同じ場所に三軒建売が出た時、一番最初に右端の家を買いました。
後ろも右隣りも空地で(これから何かが建つ予定...続きを読む

Aベストアンサー

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買って残りを現金で貰う事も可能だと聞きましたが、その現金で貰った分に税金が大きくかかると聞きました。

掛りません。
過去に買った時の値段との比較で3000万円以上の利益がでると課税されますが、次に買う物件との比較で幾ら節約しようともその金額には一切課税されません。もしローンが有る方などで「この際にローン残高を減らしておきたい」と考えている人にとってはラッキーチャンスですね。

ちなみに過去の調達価格と今回の売却価格で3000万円以上儲かった場合、儲かった額のうち3000万円以上の部分に対して10%の所得税(=国税)と4%の住民税(=地方税)を納付する義務があります。”土地成金”でも極めて税率が低いのが日本の税制の悪いところ(良いところ?)です。

くわしくは下記をご覧ください。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

>ですがこんなに良い環境の場所はそうそう見つけられると思いません。

金額次第で幾らでも見つかるものです。

>査定の時、こういう住みよいメリットを伝えると査定額が上がったりはするでしょうか?

人付き合いが嫌いな人にとっての住みよさと、人付き合いが好きな人にとっての住みよさがありますので、個人差の部分は評価の対象外です。固定資産税を払う時にも気に入った場所だから増額して払うということはしませんよね。個人個人の思い入れはPricelessです。

>また、査定額の半分くらいの金額の家を買...続きを読む

Q立ち退き交渉

オーナー都合で立ち退きの連絡が、管理会社から来ました。
立ち退き理由は、老朽化で取り壊しだそうです。

ただ、立ち退き期日が4月末までと3ヶ月しかなく、準備も費用も何もない状態です。
契約書には6ヶ月前に連絡とあったのですが、3ヶ月前に来るとは思っていませんでした。

これから管理会社と交渉をしようかと思っているのですが、過去の質問を参考にしまして
●現状回復義務の免除
●引っ越し費用の負担
●新しい住居の礼金・敷金
●新しい物件の仲介手数料
●物件探しと引っ越しの日当と迷惑料
●今住んでいる家賃
以上の交渉を行えば良いのでしょうか?
今住んでいるところは敷金がなかったので、返金はないと思っています。

マンションや戸建の購入も検討しているのですが、その場合でも費用は貰えるのでしょうか?

アドバイスをいただければと思います。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>契約書には6ヶ月前に連絡とあったのですが、3ヶ月前に来るとは思っていませんでした。

まず貴方が主張すべきことはここだと思います。

交渉を有利に進める糸口としてこの部分を指摘すること。
そして立退き理由である「老朽化による取り壊し」が早急に必要であるか?という2点を追及するべきです。

貴方は原状を鑑みて「早急な取り壊しの必要が無い事」と「6ヶ月前の告知条項」を建てに、退去の拒否や延期を主張するべきであると思います。


退去費用に関しては相手方の提示を待ちましょう!

ただ、退去したくても貯蓄が無く引越し費用や新居の敷金・礼金が捻出できない事も、遠まわし?に伝えるべきだと思います。



次に立ち退き料の明確な相場はありません。
法的にも請求(支払)の権利(義務)もありません。

ですから、質問に掛かれているような内容が権利としてあるか?ないか?という問題では無く、あくまでも金額を算定する為の根拠でしかありません。


つまり貴方が退去する為には、最低限これだけの費用が必要であり引越すことでこれだけの不利益(家賃の増加など)を被る!だから、必要な費用と不利益の補てんがあれば退去しますよ!というのが立ち退き料の相場であると思います。


仮に貴方から立ち退き料を提示するのであれば
・引越し費用として
・敷金、礼金、諸費用として
・近隣家賃の相場との差額(1年分?)
その他の損害などを考慮して、80万(仮)程度の費用が無いと引越すことは出来ません。

というような交渉が宜しいかと思います。


仮に…大家(仲介業者)は以下のような条件を出してきたら
・引越しまでの現在の家賃は不要
・引越し先の候補を提示します。
・上記に引越す場合は敷金は負担し、礼金・諸費用は不要
・家賃も現状と同等(ただし更新までの2年間)
・引っ越し業者の手配と費用もする。
と言われれば、立ち退き料を請求する根拠は無くなるでしょう。

>契約書には6ヶ月前に連絡とあったのですが、3ヶ月前に来るとは思っていませんでした。

まず貴方が主張すべきことはここだと思います。

交渉を有利に進める糸口としてこの部分を指摘すること。
そして立退き理由である「老朽化による取り壊し」が早急に必要であるか?という2点を追及するべきです。

貴方は原状を鑑みて「早急な取り壊しの必要が無い事」と「6ヶ月前の告知条項」を建てに、退去の拒否や延期を主張するべきであると思います。


退去費用に関しては相手方の提示を待ちましょう!

ただ、退去し...続きを読む


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