親の残債のある土地へ建てる住宅のローン

今度、親の土地へ二世帯住宅（２５００万円）を建設しようと考えております。
しかし、土地には父の残債が残っております。（約１０００万円）
この場合、土地と建物の合計（３５００万円）を私と妻との共同でローンを組む事が可能でしょうか？
特に、
(1)土地にはa銀行の抵当権が設定されてますが、他の銀行で土地と建物を合わせたローンを組めるのか（借り換えローン？）が不明です。
(2)仮にローンを組む事が可能である場合、父のローンを私が替わりに支払い、土地は父の物という形になりますが、相続？贈与？などの税金の問題が発生しないのか不安です。

ちなみに、父は６５歳　嘱託社員で年収３００万円。
私の年収は５００万円、妻が約３００万円です。

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2008/02/12 15:01

住宅ローン審査経験者です。

＃１さんが仰っていることが正しいです。

ａ銀行ならば相談にのってくれるかもしれませんが、他銀行ではまず無理でしょう。
なぜならば、ご質問者さまが「土地融資」を受けようと思っても、ご質問者さまは土地を取得していません。
土地を取得していないのに『土地取得資金』が発生するはずがありません。
ですから、ご質問者さまが「土地融資」を受けることができません。

『借り換え』は、同一名義人が行うものですから、土地融資を受けている当人（＝父）以外が『借り換え』をすることはできません。

ならば、土地についてはそのままで、建物についてのみ融資を他銀行で受けてくれるかというと、これもまた無理でしょう。
住宅新築資金の融資を受ける場合、その対象建物が建てられている土地も担保に取ります。
その場合、土地についても「第一順位で抵当権を設定できること」が条件となってきますが、父の残債があるということは、その土地にはａ銀行の抵当権が設定されていると考えられます。
ａ銀行は債権を所有している以上、その順位を譲る必要はないと考えます。
ゆえに、土地については、他銀行が第二順位以下でも可としない限り、建物についての融資を他銀行から受けることも不可能であると考えます。

ご質問者さま＋妻名義の融資ができる可能性としては、「ａ銀行で」「建物についてのみ」になると思います。
なお、ａ銀行で『親子リレー返済』タイプの住宅ローン商品を扱っていれば、父＋ご質問者さまでそれを申し込まれると、比較的審査に通りやすいかもしれません。

> (2)仮にローンを組む事が可能である場合、父のローンを私が替わりに支払い、土地は父の物という形になりますが、相続？贈与？などの税金の問題が発生しないのか不安です。
ご質問者さま→父への贈与があったとみなされますので、父に贈与税支払いの義務が生じます。

この回答へのお礼

回答ありがとう御座います。
とても分り易くて頭の中が整理できました。
正直いいまして、住宅ローンを借りるのにこんなに制限があるとは
思ってもみませんでした。
よほどの事がなければ当たり前の様に貸してくれるものと
簡単に考えてました。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/02/13 19:40

No.1 回答者： shintaro-2 回答日時： 2008/02/07 21:11

銀行に相談してください。