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高齢の親が、相続税対策として貸家(建物のみ)を私に生前贈与するという話が出ています。もしも贈与後3年以内に親がなくなった場合、贈与された財産は相続財産に加算されるということですが、建物の評価額だけではなく、贈与後の家賃収入も一緒に加算されるのでしょうか?ご存知の方よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

質問内容が非常に安易ですね。

専門家に相談されたほうがいいです。

ます、お父様が貸家を所有したまま相続となったときは、その底地の評価は貸家建付地の評価となり、通常の自用地よりも減額(一般的には2~3割程度減額されます)された評価となります。また、建物は貸家となり、相続税の評価金額(=固定資産評価額)よりも減額(一般的には3割程度減)となります。

では、底地がお父様、建物があなたの場合はどうでしょう。
この場合、使用貸借と借地権の問題が生じます。

お父様があなたから時価相場に等しい権利金(敷金)と地代を取らないと借地権は認められず、使用貸借として、土地は自用地の評価となります。

建物は相続時精算課税ならば、相続時ではなく相続時精算時の固定資産評価額で評価して計上されます。相続3年以内の贈与となった場合は死亡時の固定資産税評価。3年過ぎれば建物は相続税はかからない財産となりますね。

使用貸借と認められないように(借地権評価)するには、あなたとお父様で賃貸借契約を結び(出来ることならば法務局や公用人役場で確定日付をそれにもらう)時価相場に等しい権利金相当額をお父様に渡し、かつ地代相当を契約に基づいて銀行振り込み等の検証できる方法でお父様に渡す必要が生じます。当然、お父様は不動産所得を毎年確定申告し、あなたは家賃収入を申告(経費の中にお父様の地代を計上する)します。

また、生前贈与、相続時精算課税時には建物のみならず建物の賃借人からの敷金相当もお父様から贈与を受けないと、負担付き贈与として課税認定されることにも注意してください。

生前贈与のメリットは、不動産収入があなたにはいることで、あなたが支払う相続税の金銭をプール出来るというのもありますが、この点はお父様が相続財産に現金預金を残しておいてくれれば、これを相続財産ともらい事で支払い原資とすることが出来るでしょう。こう考えると、一番大きなメリットは、家賃所得(家賃収入ー家賃経費・・固定資産税、お父様の地代)を毎年、贈与でもなく、あなたの収入としてもらうことが出来ると言うことですね。

質問の件ですが、資産から生じたる所得はその所有者に帰属しますので、贈与契約後の所得はあたなのものとなり、相続税の課税財産とは切り離されます。

この回答への補足

大変詳しいご回答をいただきありがとうございました。

実は、この貸家は土地の所有者が母で建物の所有者が父なので、相続税の減額はありません。そうですよね? 

なので、もともと自用地の評価になってしまうので、権利金(敷金)と地代というのは払わなくていいということでよろしいでしょうか?

また、「建物の賃借人からの敷金相当もお父様から贈与を受けないと、負担付き贈与として課税認定される」ということについてですが、
すみませんが、よくわかりませんので、もう少し詳しく教えていただけませんでしょうか。

お手数をおかけしますがよろしくお願い致します。

補足日時:2008/03/11 23:08
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相続時精算課税においても同様です。



というか、この効果をねらって適用するか、住まいを購入するために適用するか、というのがほとんどでしたね、生前贈与って。

 もっとも今では経営者の事業承継にも使われるのでしょうが。
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収益物件の贈与後の家賃は原始取得であって贈与されたものではありませんので、加算の必要はありません。

この回答への補足

早速ご回答いただきありがとうございました。相続時精算課税制度による贈与を選択した場合でも加算されることはありませんか?お世話をおかけしますが、よろしければまたご回答お願い致します。

補足日時:2008/03/10 14:37
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親が亡くなりました。家賃収入があり、家賃は毎月親の銀行口座に振り込まれることになっていました。このような収入は、死亡したらもう本人の口座に振り込めないと不動産屋に言われました。分割協議が終了するまで、相続人たちの口座には被相続人の収入を振り込むことはできないそうで、義兄が口座を作り、管理することになりました。
1.このように第三者の名義の口座に被相続人の家賃収入などを預金しておくのは一般的なことなのですか。
2.これからも毎月の家賃収入が見込まれます。この収入はどのように分割されるのですか。またいつまでの収入を計算するのですか。
知識があまりないものですが、よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 No.3の回答で紹介した最高裁判例は、「遺産分割前でも、それぞれの相続人に、不動産からの賃料収入を法定相続分の割合で随時配分できる」ということを認めた点で、画期的な判決なのです。
 ですから、経済紙である日本経済新聞でも大きく紙面を割いて社会面で報道しています(平成17年9月9日付朝刊)。

 この判例でも触れられていますが、借地人や借家人から直接、遺産分割協議が確定するまでの間、相続人の代表者がこのために開設した口座へ振り込ませています(判決文にも記載)。

 また、この判例が出されたことにより、今後は、借地人や借家人から直接、あるいは不動産管理会社を通じて、遺産分割がなされていなくても個々の相続人の口座に法定相続分に当たる賃料収入が振り込まれることになると思います。
 最高裁が、「遺産分割前の賃料収入は、故人の遺産ではない」と判示したのですから。

 ご質問文にあった不動産会社がどのような理由で、「分割協議が終了するまで、相続人たちの口座には被相続人の収入を振り込むことはできない」というのか、よくわからないのですが…。
 先に紹介した最高裁の判決が出る前でしたら、遺産分割前の賃料収入の分配については過去に他の顧客に関してトラブルに見舞われることがあったので、この不動産会社が気を回してくれたのかもしれません。
 おそらく、相続人の固有財産と被相続人が所有していた不動産からの賃料収入が混同し、将来の遺産分割に、禍根を残すことを心配してのことだと思いますが、これは、いらぬ“おせっかい”だと思います(←推測です。理由は、不動産会社にお聞き下さい)。
 
 そもそも賃料収入は、相続人の共有にあるのですから、相続人全員が代表者を決め、その管理のために開設した口座に賃料収入を振り込むよう依頼すれば、不動産会社がその決定に異議を差しはさむ必要などないと思います(今回、たまたま信頼できる義兄がいたのでよかったのでしょうが、もし、信頼できる第三者がいなかったらどうするのでしょうか)。

 ただし、相続人固有の財産と、賃料収入を明確に区別したほうがいいので、不動産管理用の専用口座を作るべきだと思います(他の相続人に対しても取引履歴を開示することで、不正を行っていないという証明にもなるから)。

 従来から取引のある銀行に別口座を開設したいのなら、その理由を説明されれば賃料収入の管理用の口座開設は可能だと思います(←銀行によって、対応が異なるかもしれませんが…)。
 固定資産税や管理費用などはこの口座から当面、支払うことになると思います。

 もし、既存の取引銀行が難色を示したら、新規の銀行で口座を開設することで対応できると思います。

 No.3の回答で紹介した最高裁判例は、「遺産分割前でも、それぞれの相続人に、不動産からの賃料収入を法定相続分の割合で随時配分できる」ということを認めた点で、画期的な判決なのです。
 ですから、経済紙である日本経済新聞でも大きく紙面を割いて社会面で報道しています(平成17年9月9日付朝刊)。

 この判例でも触れられていますが、借地人や借家人から直接、遺産分割協議が確定するまでの間、相続人の代表者がこのために開設した口座へ振り込ませています(判決文にも記載)。

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Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む


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