土地家屋の登記について

土地と新築家屋を購入し、引渡し時に作成された登記簿をもらいました。
夫婦で共有で購入したのでそこには二人の名前が記されていますが、住所は新築された家に移り住むまえの住所表示になっています。
つまり登記された土地家屋は別の地に住む二人が所有していますよとゆうように読み取れるのですが、これは問題ないのでしょうか？
なにぶん知識が乏しいもので、アドバイスをお願いいたします。

No.9 回答者： daijin 回答日時： 2002/11/16 22:17

まだ受付中みたいなので、みなさんが書いていないことだけ補足します。

実は、登記簿（謄本）の住所を頼りにしている部門があります。税金です。
不動産取得税（都道府県の税金）と固定資産税（市町村の税金）は、新たに
登記があった物件の所有者に、その所有者の住所宛てに送られます。
不動産取得税の通知の時期は、はっきり言って決まっていません。だいたい購入後６ヶ月前後だろうというのが相場です。この税金がかかるのは購入した１回ぽっきりなので、きちんと通知が届けば問題ありません。
次に固定資産税ですが、こちらは４月か５月に納税通知書が届きます。これは毎年来るので、郵便局に転送願いを出していても、２年後には届かなくなってしまいます。ただし、固定資産税をかけるのも住民票を移すのも同じ市町村役場なので、気が利いている自治体は自動的に住所が変わっていることもあります（特に同じ市町村内であれば）。
ちなみに、私の家も購入時は前住所のままで、２０年のローンが終わって、抵当権を解除する時に初めて住所変更登記をしました。別に何の問題もありませんでした。

No.8 回答者： chakuro 回答日時： 2002/10/27 22:24

chakuroです。

質問者の方は、受託した専門家に直接相談されるということで納得されているようですが、他の回答者の疑問もあり、この質問を閲覧される第3者のことも考えて、もういちどレスさせていただきます。

　まず、確かに質問者の方の記述からは、質問について、土地家屋調査士から受けった表示登記までの登記簿を見てのご質問なのか？さらにそのうえで、司法書士が権利の登記をした（あるいはさらに融資した金融機関の抵当権設定登記まで登記された）登記簿を見てのものか明らかではありませんが・・・

　そこは私も回答を作成する時「？」と思わなかったわけではありませんが、「登記簿」とありますが、居宅については当然権利保全の観点から、表示の登記のみで済ますことなど世上基本的にないし、土地家屋調査士が表示の登記までしかすんでいない登記簿をお客さんに渡すというのは余りあることではありません。

　司法書士と連携が取れていれば、表示登記済証のＦＡＸが司法書士に流されて、今度は権利の登記という流れになるし、登記簿を取ってお客さんに渡すのは、そこまで行ってからするのが普通です。

　質問者の方が調査士と司法書士はそれぞれ別々に依頼して、両専門家間で直接連絡がないのであれば、お客さんに調査士から、表示の登記済証と、住民票などが渡されて、「後は司法書士さんの仕事になりますから」ということになるわけで・・・いずれにしろ登記簿は、司法書士の仕事が終わってから、というのが普通です。

　そこのところをまず補足いただいてから回答してもいいのですが、そういう回りくどいことをするよりも「・・・一番いいのは、疑問については、権利証の表紙の司法書士事務所にお電話されることです」とするのが一番質問者の方の利益になると思いましたので、そういう閉め方をしました。

　質問者の方の「お礼」の記述を見ても、やはり登記簿は司法書士からもらったものなのではないかと思われますし・・・

　誤解しないでいただきたいのは、そこで、どちらの「憶測」が的を得ていたのかを争ったりするのがこのサイトの目的ではない、ということです。
　
　このサイトの趣旨は「相互扶助」の精神にあるということですが、質問者とダイレクトにやり取りできない以上、そもそも事実関係がどれだけ正確に記載されているのかは慎重に考慮して、回答すべきだと思われます。
　また、質問者が専門家とすでに接触していることが見受けられる質問については、このサイトでの回答が、結果として、質問者の方が受任者に対する不信感を持つような記載には慎重になるべきであると思います。
　あるいは、質問者が書いていない事実が加わることにより、質問本文と、回答文との関係では何一つ間違えのない優れた回答が、現実の問題解決においては、全くナンセンスなものであるというおそれもあります。

　法学部の試験問題を回答するのとはわけが違うのです。

　この法律のセクションにおいては、質問者の方が、ここで満足して専門家との接触を絶ってしまったり、不信感を抱いてしまうような回答は控えるべきであり、その橋渡し的な役割を自覚するべきなのではないでしょうか？

No.7 回答者： dayone 回答日時： 2002/10/26 14:51

質問者の方が混乱している御様子なので敢えて投稿させて頂きます。

＃４＆６の方は全く不適当な条項を指摘されてらっしゃいます。
法律などに精通されてらっしゃるご様子ですからも、
きっと「弘法も筆の誤り」なのでしょうね(^o^)

「８０条３項」は新たに土地が生じているにもかかわらず、その登記がされない間にその土地の所有権が移転した場合には、１カ月以内に、「８０条１項」の土地の表示の登記を申請しなければいけないというだけの意味です。
「９３条３項」に関しても、「８０条３項」で謳われているとおり、所有者が変更した場合には、新所有者は所有権を取得した日から１カ月以内に「９３条第１項」の建物の表示の登記をしなければいけないというだけの意味です(なお、相続が原因の場合には、被相続人名又は相続人名のどちらでも登記可能です)。
＜何れにしても、表題部の所有者(又は共有者)又は甲区の所有権登記名義人の表示(住所・氏名)変更・更正等の登記とは全く無関係の条項です。＞

「８０条１項(土地の表示の登記)・３項(新所有者から)」「８１条１項(土地の地目又は地積の変更登記)・３項(新所有者から)」「８１条の８第１項(土地の滅失の登記)」、「９３条１項(建物の表示の登記)・３項(新所有者から)」「９３条の４の２第１項・２項(建物合体)・５項」「９３条の５第１項(建物の表示<所在、種類・構造・床面積・建物番号、附属建物の種類・構造・床面積>変更の登記)・３項(新所有者から)」「９３条の１１(建物の滅失の登記)」など土地・建物自体の物理的な表示・変更・更正に関しては、所有権の登記(所有権保存・所有権移転など)未了の「表題部の所有者(又は共有者)」か所有権の登記を了した「甲区の所有者(又は共有者)＝所有権登記名義人」かを問わず「１カ月内の登記申請義務」＆「科料」の規定が存在するのは確かです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第１５９条ノ２　第８０条第１項若クハ第３項、第８１条第１項若クハ第３項、第８１条ノ８第１項、第９３条第１項若クハ第３項、第９３条ノ４ノ２第１項、第２項若クハ第５項、第９３条ノ５第１項若クハ第３項又ハ第９３条ノ１１ノ規定ニ依ル申請ヲ為スベキ義務アル者其申請ヲ怠リタルトキハ十万円以下ノ過料ニ処ス
○不動産登記法
（明治三十二年二月二十四日法律第二十四号／最終改正：平成一四年七月三一日法律第一〇〇号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/M32/M32HO024.html
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
＜しかし、所有者(表題部)又は所有権登記名義人(甲区)の表示(住所・氏名)変更・更正等の登記とは全く無関係です。＞

所有権登記名義人又は所有者の表示(住所・氏名)変更等の登記に関連する条項には、
「２８条１項(単独申請)」「４３条１項(変更証明書面添付)」「８１条の５後段(土地の所有者の表示の変更・更正)」「９３条の１０第１項中段(建物の所有者の表示の変更・更正)」などがありますが、何れも「１カ月内の登記申請義務」規定＆「登記懈怠科料」規定は存在しません。

他の方がおっしゃるとおり、司法書士又は法務局に電話で問い合わせられれば、疑問＄不安は氷解しますよ(^o^)

参考URL：http://law.e-gov.go.jp/htmldata/M32/M32HO024.html

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/10/26 05:38

＞一ヶ月をすでにすぎている場合なにかペナルティがあるのでしょうか？

不動産登記法１５９条２で、過料１０万円以下となっていますが、実務ではあまり聞いたことがありません。
不動産を登記する理由は「この不動産は、ここに居る私の物ですョ」と云うことを万人に知らせるためにするのです。ですから、結婚で名前が変わったり住所が変わったならなるべく早く変更登記する必要があります。

＞登記法80条3項、93条3項はいずれも、表示の登記についての規定なので、ご質問の登記は所有権の登記名義（登記簿の甲区）についての質問なので、関係ありません
chakuroさん、neroneroさんの質問は表示登記のお話で、所有権移転登記のお話ではないのではないですか。

No.5 回答者： chakuro 回答日時： 2002/10/20 20:55

登記法80条3項、93条3項はいずれも、表示の登記についての規定なので、ご質問の登記は所有権の登記名義（登記簿の甲区）についての質問なので、関係ありませんし、法務局の実務では事実上無視されている規定です（居宅ならともかく、倉庫なんかの建物では、未登記のものなどざらにあります）。

　土地の登記名義が、新築建物の住所になっていないのは当然として、建物については、実際に完了後お住まいになるのであれば、新住所に住民票を移した上で登記されるのが普通であり、質問文をそのままに読めば、少し不思議な話しですが、いろいろな事情でとりあえず旧住所のままでいったん登記することもありますし、この後融資を受けるのであれば、その登記のさいに住所も変更されますから特にご心配することはありません。

　・・・一番いいのは、疑問については、権利証の表紙の司法書士事務所にお電話されることです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

アドバイスのとおり、相談してみようと思います。

お礼日時：2002/10/25 20:55

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/10/20 15:40

＞登記された土地家屋は別の地に住む二人が所有していますよとゆうように読み取れるのですが、これは問題ないのでしょうか？

新築家屋を購入した時の住所がそのようになっていたからです。
その建物に引っ越ししたなら、その日から１ヶ月以内に変更の申請をしなければなりません。（不動産登記法８０条３項、同法９３項３条）
お近くの土地家屋調査士に相談して下さい。

この回答へのお礼

変更の申請をする予定ですが、一ヶ月をすでにすぎている場合なにかペナルティがあるのでしょうか？
先に回答をいただいている内容ですと、とくに問題あるようなことは記載されてなかったのですが、念のため専門家に相談した上で行動したほうがよいかもしれませんね。

ありがとうございました。

お礼日時：2002/10/25 20:53

No.3 回答者： dayone 回答日時： 2002/10/20 12:18

＞土地と新築家屋を購入し、引渡し時に作成された登記簿をもらいました。

登記簿とおっしゃってられるのは「登記簿謄本(又は登記事項証明書)」ですね。
門外不出の登記簿を持ち出したら犯罪です(^o^)

＞住所は新築された家に移り住むまえの住所表示になっています。
購入時に住宅金融公庫など特定の金融機関で借入れる場合でない限り、大部分の方々は購入直前の住所で登記されるのが一般的です。建替などを別にすれば、購入後に新住所(＝購入土地＆建物所在地)に転入届(又は転居届)するのが普通の流れです。なので、ふつう購入時点では新住所の住民票が存在しませんから、登記に必要な住所証明書(住民票)は直前の住所のものを添付せざる得ません。

＞これは問題ないのでしょうか？
現時点では全く問題ありません。但し、後日お二人の共有者が登記義務者として印鑑証明書を添付して新たに登記(借換などの抵当権設定、売買などの所有権移転等)申請をする必要が生じた場合には、その前提として登記簿上の住所を現住所(＝印鑑証明書上の住所)に合致させるため、「所有権登記名義人表示変更登記」申請をする必要が出てきます。
ローン返済時に抵当権抹消登記申請と同時に申請される方もいらっしゃれば、そのまま放置される方、あるいは自ら早々に「所有権登記名義人表示変更登記」申請する方もいらして対応は三者三様です。
必要時以外に「所有権登記名義人表示変更登記」の申請をするしないは、全くお二人の自由なのですが、登記申請には登記時点の住所と最終最新の住所の異動の経緯を明らかにするため「変更証明書」の添付を要します。今なら住民票だけで前住所(＝登記住所)が判明しますから簡単です。将来的にも住所異動の予定がなければ、現時点で敢えて登記申請する必要がないかも知れませんね。

だけど、例えば転勤が多くて住所異動を繰り返す方の場合には、登記申請しないまでも、後日住所異動の経緯を証明するために、その都度消除住民票(保存期間５年)や戸籍附票(市区町村側が古い部分を省略して改製する場合があります)の交付を受けて保管しておく事をお勧めします。

なお、ご自身で「所有権登記名義人表示変更登記」申請をされる場合は、
法務省のＷＥＢページが参考になると思います。
お二人ともに原因が同一である限りは、２ページ目雛形の３行目の変更後の事項「住所」の部分を「共有者○○○○・○○△△の住所」に変えて、４・５行目の申請人の部分にもう一人追加するだけです。詳細は管轄法務局(・支局・出張所)の相談窓口で対応して貰えます。

参考URL：http://info.moj.go.jp/manual/1251/page001.htm,ht …

この回答へのお礼

ありがとうございます。

将来的にも変更しておくと楽かもしれませんよね。
勉強のために申請してみようかなと思っています。

お礼日時：2002/10/25 20:46

No.2 回答者： noname#3515 回答日時： 2002/10/20 10:14

>登記された土地家屋は別の地に住む二人が所有していますよと・・・

登記簿に書かれた住所は、移転前の住所として住民票に記載が有るので
本人と確認出来ます。
　　　“○○○市　○○町　1234番地から転入”って転入の日付と共に
　　　記載されているのを確認して下さい。この住所が登記簿の住所と
　　　合致しているはずです。

だから、まったく問題ありません！ご安心を。

この回答へのお礼

あろがとうございます。

そうですよね。住民票には移転前の住所がでてますので確認できますよね。
安心しました。

お礼日時：2002/10/25 20:40

No.1 回答者： bonnnou 回答日時： 2002/10/20 03:08

　不動産（土地・建物）の登記を申請する時、登記権利者（新しい所有者）の住民票を付けて、その住民票に記載された住所を登記申請書に記入して申請する事になります。

　従って、土地を購入しただけでは、その土地に住むことができませんので、住民票を新しい土地の所在地に移すことができませんので、その土地を購入した時の住所で、申請することになります。

　建物にしても、建物が完成して、速やかに登記しますから、厳密に言えばその時点では、その家に住まいしていませんから、その建物に住民票を移すことができません。

　従って、どうしても、新たに購入した土地に建物を建築した時は、旧の住所で、登記されてしまいます。

　その土地建物に新たに抵当権を設定したりする時に、新しい住民票を付けて、登記事項の変更（住所変更）する事が多いです。
　（現在の住民票には、前の住所を記載されていますので・・・。）

　どうしても、そのままでは、気持が悪いと思えば、自分で、住所変更の申請は簡単にできますので、地元の登記所（法務局）に行き、申請の仕方を、「相談窓口」で教えてもらい、申請すれば良いと思います。
　その時も、新住民票と、登記申請書及びその副、があればできます。
　登記の登録免許税は、１件１，０００円のはずで、土地建物で、２件になります。

　暇があれば、自分で登記申請すれば、おもしろいです。
　申請書は、登記相談で、ひな型を見せてもらい。そのページを、局内のコピー機で、コピーし、自宅にもどり、ＰＣで作製すれば、簡単です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
現状で問題ないのですね。
登記の申請・・・挑戦してみようかと思います（＾＾）

お礼日時：2002/10/25 20:34