貸家の生前贈与って負担付贈与で時価評価額になるのですか？

生前贈与で、高齢の父より貸家（建物だけ）の贈与をしてもらう計画があるのですが、敷金等の関係で、負担付贈与となり、固定資産税の評価額ではなく時価評価額になるということを聞きました。所有権の移転の際には、固定資産税の評価証明書を提出し、贈与税も登録免許税も不動産取得税も固定資産税の評価額を基に決まると思っていたのですが、違うのですか？時価評価額では恐ろしく高額になってしまいそうで、贈与など受けられません。また、贈与ではなく相続の場合はどうなのですか？ご存知のかた是非教えてください。　ちなみに貸家の建物の所有者は勿論父ですが、土地の所有者は母です。

No.2 回答者： 26001940 回答日時： 2008/03/14 16:52

負担付贈与関係は「midmt」さんの回答とおりです。

建物だけの贈与ですので贈与税の贈与評価額は固定資産税の評価額となります。贈与金額から110万円を差し引いて税率を乗じたのが
税額です。贈与が得か相続が得かは一概には言えず、譲り受ける財産の総額によります。

No.1 回答者： midmt 回答日時： 2008/03/14 15:55

現在の贈与の実務では、敷金相当額の現金を建物とともに贈与すれば負担付き贈与には該当しなくなっています。

　質疑応答事例集より
［賃貸アパートの贈与に係る負担付贈与通達の適用関係］

　問１３

　父親から賃貸アパート（建物）の贈与を受けた長男は、本件贈与について相続時精算課税を選択した。ところで、本件贈与に当たって、父親は、賃借人から預かった敷金に相当する現金２００万円の贈与を同時に行っている。この場合、負担付贈与通達（平元.３.２９付直資２－２０４外１課共同）の適用を受けることとなるのか。

（答）

　敷金とは、不動産の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために契約成立の際、あらかじめ賃貸人に交付する金銭（権利金と異なり、賃貸借契約が終了すれば賃借人に債務の未払いがない限り返還される。）であり、その法的性格は、停止条件付返還債務である（判例・通説）とされている。

　また、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合には、旧所有者に差し入れた敷金が現存する限り、たとえ新旧所有者間に敷金の引継ぎがなくても、賃貸中の建物の新所有者は当然に敷金を引き継ぐ（判例・通説）とされている。

　ところで、本件問いのように、旧所有者（父親）が賃借人に対して敷金返還義務を負っている状態で、新所有者（長男）に対し賃貸アパートを贈与した場合には、法形式上は、負担付贈与に該当するが、当該敷金返還債務に相当する現金の贈与を同時に行っている場合には、一般的に当該敷金返還債務を承継させ（す）る意図が贈与者・受贈者間においてなく、実質的な負担はないと認定することができる。

　したがって、本件問いについては、実質的に負担付贈与に当たらないと解するのが相当であることから、負担付贈与通達の適用はない。

（注）　なお、本件問いについては、実質的に負担付贈与に該当しないことから、譲渡の対価がないため譲渡所得課税は生じない。