賃貸と下宿営業の違いって何ですか？？

一部屋を貸すという前提で―
・賃貸－賃貸借契約に基づいてマンションやアパートの一室を貸す・借りたスペースの管理（掃除など）は借りた人がする
・下宿営業－旅館業法に基づいて民家の一部屋を間借りさせる（場合によっては食事まで提供）・管理人がいる

ざっとこんなイメージなんですが
では、大家さんが住んでいる民家の一部屋のみを賃貸借契約や一時使用目的なんかで貸すことこともできるんですか？
もしできるなら、なぜ多くの大家さんは自宅の一部屋一部屋を貸そうとするとき
厳しい建築基準法や消防法をクリアしなければならない旅館業法に基づいた下宿営業の許可を貰おうとするのでしょうか？？

もう１つ関連した質問です。
民宿やペンションみたいな簡易宿所も旅館業法の許可をもらわないといけなかったと思います。
例えば、１泊することを考えたとき、
さすがに一ヵ月どころか１日のみで賃貸借契約を結ぶことは考えにくいと思うんですけど、
食事の提供はしないという前提で、一時使用目的を根拠に１泊から部屋を間貸しすることはできるんですか？
もし２，３度はできるとしても、こういった一時使用での部屋貸しが１年365日続いたらどうなんでしょうか？？
質問理由は最初の質問と同じく旅館業法の許可との関連からです。

法律について全くの素人なんですが、以前似たような質問をしまして回答を頂いてから非常に気になっていた部分です。
ご存知の方いらっしゃいましたら詳しく教えて下さい。よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/24 13:11

＞厳しい建築基準法や消防法をクリアしなければならない旅館業法に基づいた下宿営業の許可を貰おうとするのでしょうか？？

旅館業法は営業許可を伴いますが、賃貸借契約は営業許可は不要ですし、免許も必要ないです。
その代わり、借地借家法の適用が考えられます。

借地借家法は借り手を保護する法律で、借り手が住む続けることを保護します。これがいわゆる居住権です。一度契約すると、契約期間満了を迎えても借り手が望めば済む権利があり、大家が更新を拒絶するには、大家側に正当な事由があることを要します。
この正当な事由は通常認められず（老朽化とか建てかえとか自分で使用するなどの理由ではほとんど認められません。更に家賃滞納も３～６ヶ月ぐらいしないと契約解除が認められません）、多くの場合高額な立ち退き料を支払って立ち退いてもらうことになります。
つまり、一度貸すと半永久的に貸し出さなければならないようになっており、借り手が自分から出て行ってくれなければ、立ち退き料の支払いや裁判などの手続きが必要になり大変なことになります。
旅館業法により営業する場合は、借地借家法は適用になりませんので、契約期間が終了したら、出て行ってもらえます。
また借地借家法では、１年以上の期間を定めないとその契約期間は無効になり契約期間のない契約とすることになっています。これだと短期の利用には使用できません。
以上のような点から、厳しい条件が付いても、入・退去をスムーズに行うには、借地借家法の適用になる賃貸借契約より、旅館業法の下宿業の方がよいと判断していると思います。

ただし、最近は定期借家制度が借地借家法に作られましたので、最近のマンスリーマンションなどではこの制度を利用して契約することの方が多いようで、新規参加企業はこちらの制度を利用しているようです。

定期借家制度は借地借家法上に存在する特殊な契約方式で、一般の契約と異なり、期間の制限はなく、また契約期間が終了したら自動的に契約が切れ、立ち退き料も不要で、大家が更新をする義務はないという契約方式です。
その代わりに必ず公正証書又はそれに準じる文書で契約するなど、契約に対しての制限が厳しく付けられていますが（借り手に不利な契約なので細心の注意が必要なため）。
この契約なら１日の契約でも可能です。ただし文書作成の手間はかなり大変ですね。
契約に不備があった場合は、借地借家法の適用になり、契約期間が決まっていない（無期限の）契約で、立ち退きには３ヶ月以上前に申し出なければ法律的に有効な退去の申し出にならず、その上大家側に正当な事由が必要となります。


＞食事の提供はしないという前提で、一時使用目的を根拠に１泊から部屋を間貸しすることはできるんですか？

旅館業法の免許がない場合は常に借地借家法の適用を想定する必要があります。食事の提供については借地借家法には全く規定がありませんので、食事の有無により借地借家法が関係なくなるということはありません。

一時使用目的の契約は借地借家法の適用にならない契約ですが、一時使用というのは、社会的に考えて合理的な理由で、借り手側に一時使用目的であることが一般的には必要です（たとえば、イベントや自分の家の建て替えの間の仮住居など借り手側にはっきりとした理由がある場合が一時使用目的として見なされます）。

貸し手側の都合は一時使用目的とは認められるのは難しいです。
又一時使用目的はあくまで一時的なものなので、その理由が継続的に発生するとは考えられません。
貸し手側に継続して一時使用目的が存在することは、想定できないと思いますので、継続して行うには一時使用目的の契約はできないですね。
ここで継続的というのは２回以上は継続的と考えられますので、複数回繰り返す場合は、たとえ契約で一時使用目的と書いてあっても、借地借家法の適用になる一時使用目的ではない賃貸借契約となり、借地借家法が適用になりますので、１年未満の契約期間での契約は契約期間については無効になり、期間の定めのない契約となります。
つまり質問にあるような契約は、借地借家法により、一般賃貸契約となってしまいます。

つまり２つの質問とも借地借家法の存在を考慮しなければならない問題で、旅館業法が適用にならない場合、借地借家法の適用になり、立ち退きや契約期間について重大な影響が、短期の契約はほとんど不可能になるからということです。

この回答へのお礼

操作が分からずお礼が遅れてしまいました。申し訳ありません。

本当にご丁寧に回答を頂きまして心から感謝しております。大変参考になりました。

お礼日時：2008/04/06 00:15

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/24 13:53

＃２訂正です。

＞立ち退きには３ヶ月以上前に申し出なければ法律的に有効な退去の申し出にならず、

３ヶ月ではなく、６ヶ月の間違いでした。

なお、借り手側から退去する場合でも、３ヶ月以上前に申し出なければならないことになっています。


＞済む

住むの誤変換でした。

補足
＞こういった一時使用での部屋貸しが１年365日続いたらどうなんでしょうか？？

一時使用目的で契約することは先に書いたようにだめでしょう。
定期借家契約の場合、更新はしなくてもよいのですが、大家・借り手両者の合意により再契約することは可能で、契約期間１日の契約も有りですので、定期借家契約にすれば可能です。

ただし、契約期間１日ごとに、１つの公正証書又はそれに準じる文書で契約を交わさなければ、定期借家契約とは認められないので（つまり３６５回文書による契約をする）、文書作成の手間を考えると非現実的です。

No.1 回答者： toka 回答日時： 2008/03/23 02:31

　最初の質問「大家さんが住んでいる民家の一部屋のみを賃貸借契約や一時使用目的なんかで貸すこともできるんですか？」：

　一月以上の賃貸なら旅館業法に定められた下宿営業にあたり、下宿営業の許可が要ります。
　一月以内はその限りではありませんが、入退居の清掃業務が増えるので、普通の大家さんはコスト上そういう営業はしません。

　次の質問「食事の提供はしないという前提で、一時使用目的を根拠に１泊から部屋を間貸しすることはできるんですか？」：
　いわゆるウイークリーマンションの中には、旅館業の許可を得ずにこうした営業をしているところもあります。定期借家契約を適用しています。（厚生労働省や保健所に指導を受ける場合もあります）

この回答へのお礼

操作が分からずお礼が遅れてしまいました。申し訳ありません。
大変参考になりました。有難うございました。

お礼日時：2008/04/06 00:13