土地相続・分筆・地交換に関して教えてください

Question

父は母屋、畑、田んぼを所有しておりましたが、昨年他界しました。
相続者は母、長男、次男（私）の３人ですが、未だ土地は父の名義のままになっています。
畑に、家を建てたいと考えていますが、区画整理されており、市街地調整区域だと思われます。
畑が東西に細長いため、南に接するAさんの畑（同じく東西に長い）とお互いの土地を分筆し、
地交換することで、南北に長い土地に形状を変えてから、地目を変更したいと考えています。


質問
１．土地の相続はどのようにすればよいでしょうか？
　　今回活用するのは畑のみですが、父名義の土地すべてについて相続者を決め、名義変更しなければなりませんか？
　　分家住宅の場合は、一度母が畑を相続し、私に贈与する形をとる必要があるのでしょうか？
２．母から私に贈与となる場合、私の名義に変更するタイミングはいつがよいのでしょうか？
　　必須項目は下記で、順番も下記ではないかと思っておりますが自信がありません。。。
　　　・相続
　　　・分筆
　　　・地交換
　　　・地目の変更

週末にAさんと話し合いするときまでに流れを把握したく相談させていただきました。

dr_suguru · Accepted Answer

許認可の観点から回答します。
目的は
調整区域内の住宅建設ですから
都市計画法の34条10号ロ
の開発許可で
・分家許可
本家名義の土地に貴方の住宅を建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01
・自己用住宅
自分名義の土地に建築する。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07
の２択が選択できます。

両方とも要件は
上記サイトを読んでもらえば
わかるように
市街化調整区域決定前から所有していた土地
の要件をクリアできます。

ですからあえて
母親名義にし分家許可にする必要はありません。
また
（１）原則として、既存の集落内にあり、又はそれに隣接する土地であって、農家等が市街化調整区域決定前から所有していた土地（所有していた土地が農用地区域内にある場合等住宅を建築することが好ましくないとして市街化調整区域決定後に交換等により取得した土地については、市街化調整区域決定前から所有していたものとみなす。）であること。
が1号、7号とも適用されます。


順番として
・相続で貴方の名義にする
・交換する
・分筆する
・農地法の4条＆都市計画法34条許可申請
・建築確認
・地目変更
で良いでしょう。
許認可の審査会基準は
県によって
多少は違います。
確認してください。
とりあえず
こんなところです。
農振は確認しておきましょう。
http://www7.ocn.ne.jp/~awaji/Q/nousinn/nousin.htm

0621p · Answer

区画整理された農地ならば、すぐには建築できない場合もあります。農業委員会で確認したほうがいいです。
不動産の交換の登記をすることは簡単ですが、税務上交換と認められるには様々な要件があり、かなりハードルが高いです。税務上交換と認められなければ、譲渡とみなされて譲渡所得税がかかることもあります。税務署で相談しておくことをお勧めします。

nob_004 · Answer

畑だけ相続登記することもできます。ただし、法定相続分（母２分の１、長男４分の１、次男４分の１）と異なる登記、たとえば畑をあなた一人の名義にしたいとお考えならば、遺産分割協議をしないといけません。
　相続してから贈与をすると税金負担も馬鹿になりませんから、この機会に遺産分割協議をして、まとめて相続登記をしたほうがいいと思います。

　分筆・地目変換もされるならば土地家屋調査士さんや司法書士さんにお頼みすることになるでしょうから、依頼する予定の先生に早いうちから相談されてみてはいかがでしょうか。

土地相続・分筆・地交換に関して教えてください

許認可の観点から回答します。

区画整理された農地ならば、すぐには建築できない場合もあります。

畑だけ相続登記することもできます。

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