相続放棄後の住居の買戻し

父が亡くなり、遺産が債務超過だった為、相続放棄の手続きを取る事にしました。当然のことながら住居も失うことになります。そこで、今住んでいる住居を買い戻そうと思っております。競売にすると買い戻せない危険性があるということなので、知り合いの不動産屋にお願いして、任意での買い戻しを考えております。
　登記簿を見ると、1,250万円に住宅金融公庫（住宅金融支援機構）、850万円に全国保証の抵当がついています。こういう場合、両者との交渉になるのでしょうか？借金の残高は機構に850万円、全国保証に350万円です。機構だけとの話し合いですむのでしょうか？また、どの位の金額で妥結するものなのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/06/25 12:40

ご質問の場合、競売手続きは必ず経由しなければならないでしょう。

というのも、相続放棄により帰属先がなくなった財産は、そのまま宙ぶらりんになります（直ちに国庫に入るということにはなりません）。
で、これは債権者等から裁判所への申し立てにより財産処分が行われることになり、その自宅に関しては抵当権を有する公庫等が競売により弁済を優先的に受けることになります。
で、あとはその競売されたものを落札した人がどうするかという話になります。

その落札人としてその不動産業者にお願いすれば、その不動産業者はその競売に参加することとなり、落札できればその先に進めます。

ほかの人が落札した場合には、その落札者との交渉にになるでしょう。

まあ一般的な話を言えば、占有者がいる物件の落札価格は低いので、相場価格で入札を入れれば落札はできるのではと思いますが。もちろん直接ご質問者が落札してもかまいませんけど、落札者は現金払いが原則なので（最近は銀行融資を受ける道もありますけど、銀行と相談です）、手続きそのほかややこしいのは確かです。

ということで任意売却という道はないです。

この回答へのお礼

たいへんわかり易い回答を頂きありがとうございました。ちょっと考えが甘かったようです、もう一度じっくり考えてみます。

お礼日時：2008/06/25 21:44

No.6 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/25 18:04

＃４です。

質問者さんは目的としては、債務を相続したくはないが、住居はそのまま相続人のものにしたいということですよね。
それならば、限定承認の手続きをお勧めします。
相続範囲内で借金を支払うという方法ですが、住居については自腹を切ってでも抵当権者に借金を充当すれば抵当権を抹消することができますからね。

この回答へのお礼

回答を頂きありがとうございます。限定承認はめちゃくちゃややこしいと聞いていたので二の足を踏んでしまいました。

お礼日時：2008/06/25 22:00

No.4 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/25 12:02

＃３です。

＞相続放棄をして、不動産屋に落札または任意での買い取りをしてもらって、それを買い戻すことができるのかと思ったもので。
●それ（競売への参加）はできますが、不動産屋が落札できるかどうか判りません。
落札者が別の人であった場合、買い戻しに応じてくれるとは限りませんよ。
なお、任意での買い取りはできないと思います。所有者は国庫であり、あなたや抵当権者には売る権限はありません。

この回答へのお礼

丁寧な回答を頂きありがとうございます。簡単に買い戻せるかと思った物で、ちょっとショックを受けています。

お礼日時：2008/06/25 12:18

No.3 回答者： watch-lot 回答日時： 2008/06/25 11:20

相続放棄した場合、当該不動産はあなたのものではありませんので、処分についても何ら権限はありません（処分すると単純承認とみなされます）。

所有者は国庫に帰属することになるわけですが、抵当権が設定されていれば競売になるはずです。
したがって、競売になった場合にそれにあなたが落札に参加するか、または落札者から購入するかしか方法がないと思います。

ひょっとして考えておられるのは相続放棄ではなく、限定承認ではないですか？

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。自分でもよくわからなくなってきたのですが・・・。相続放棄をして、不動産屋に落札または任意での買い取りをしてもらって、それを買い戻すことができるのかと思ったもので。

補足日時：2008/06/25 11:32

No.2 回答者： kukineko 回答日時： 2008/06/25 10:49

債務超過というですので

処分可能な資産を全部一度現金化して債権者に債権比率に応じて返金する。
と言うのが一般的な処分方法だと思われます。
債権者の数、金額、種類によっても異なりますが、不動産屋が任意で購入を希望する場合、債権者全員の了承が必要となりますから、少なくとも時価評価額以上の金額で無いと難しい気がします。（若しくは競売落札想定額以上）

公庫及び保証機構って住宅ローンですよね？
団信で返済相殺になるのでは無いのでしょうか？？

この回答への補足

返済を滞納していたみたいで、相殺は無理みたいです。

補足日時：2008/06/25 11:17

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。ややこしい問題なんですね。

お礼日時：2008/06/25 11:32

No.1 回答者： newbranch 回答日時： 2008/06/25 09:50

相続を放棄されたお父様の家を購入するとのことですが、

債務超過ということは、債権者が誰で、債権額がいくらなのか
が問題で、処分可能な資産は、家が中心になると思います。
したがって、それらを、整理しないと、個別に不動産屋にお願い
して、任意で買い戻ししようとしても、不動産屋が債権者なら
問題はないと思いますが、そうでないとすると、売買交渉は、
見当はずれになります。

この回答への補足

債権額は質問の欄に書いている通り機構に850万、全国保証に350万になると思います。質問の仕方が悪いのかもしれませんが、要は、相続放棄した物件を不動産屋に買ってもらって、その不動産屋から買おうかと思っているのですが。他に、銀行系のカードローン、金融機関に対して保証人になっている。（債権者がまだ支払い不能になっているわけではないが可能性大）という債権があります。

補足日時：2008/06/25 10:14

この回答へのお礼

お礼が遅れまして失礼しました。早速に回答を頂きましてありがとうございました。

お礼日時：2008/06/25 11:21