相続と取得時効と登記

土地の相続と取得時効のことで困っています．おそらく通常とは逆の立場からの悩みだと思います．今日も弁護士さんに相談に行ってきましたがどうしようもないといわれ困り切っています
どなたか知恵を貸してください．

１．父の土地を相続し、去年私（A）の名義に登記しました．
２．しかし、その土地は、30年以上他人（B)が占有しています．両親とも長年放置していました．Bが時効取得しているだろうことはわかります．
３．固定資産税は長年父が、現在は私が払い続けて言います．何年か前に、Bに対し、「登記を B 名義にし、固定資産税を自分で支払うよう」要求しましたが（Aがそれまでに支払った固定資産税の一部の支払いも要求）なしのつぶてで放置したまま現在に至っています．
私も、いろいろ調べてみて、次のことはわかりました．
１．Bの時効は完成しているだろう事．
２．時効完成後の第三者（たとえば、私から土地を譲渡された者）には、Bは、登記がなければ対抗できない．
３．固定資産税は、実態がどうであれ、登記名義人が請求される．
そこで、質問です．
（１）B の時効完成後に、相続し、登記をした私（A)は、時効完成後の第三者とはみなされないのか．
（２）もし私が、第三者に問題の土地を譲渡、ないしは抵当権でも設定してしまえば（B)がこまるであろうことは、想像できるが、そのようなことはしたくないし、すべきでないと考えています．
（３）このような状況で、あいてB は、登記を引き取ることも固定資産税を支払うこともしません．
（４） 私は、どうすればよいのでしょう、私から「登記を引き取れ」と訴訟するのもまったくばかげています．市役所に相談に行っても「税金は、登記名義人が支払う」と言われ相談にもなりませんでした．このような状況です．
（５）私にとって最善の可能性は、私が時効完成後の第三者として、相手の時効を破ることができることです．
（６）もしだめなら、せめて固定資産税を支払わないようにする
．
（５）（６）のように、何とかならないものでしょうか、他に何かいい考えがありませんでしょうか？誰か助けてください．

No.4 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/07/01 20:46

ＡＮＯ2です。

　補足を拝見しました。

時効取得とは20年間の不法占拠を放置してるなら、その土地は必要ではなく所有権を放棄したものとみなしても良いだろう。という主旨です。
質問者の親御さんは諦めていたのでしょうが、相続した身になれば納得できない事と察します。

そこでＢはそもそも時効取得を知っているのでしょうか？知らない人も多いですよ。それにふつう知ってれば「援用」してくると思いますよ。
固定資産税を払うことになっても所有権を得た方が良いに決ってます。銀行で融資を受ける際の担保にもできますからね。

もし時効取得を知らないならＢに対して、固定資産税程度の賃料を払って貰い「使用貸借契約」を結ばれたら如何ですか。

「使用貸借」とは無償で貸し借りすることですが、固定資産税程度の賃貸料の場合は使用貸借となります。これは貸主がその賃貸で利益を得ていないからです。

「使用貸借契約」が結べればＢは自ら借りてる事を認めたのですから、時効取得は出来なくなります。もしＢがそのことに知恵がまわり使用貸借も結ばない、固定資産税も払わない、今までどおり使い続ける、というなら明け渡し訴訟以外に解決は難しいと思われます。

この回答への補足

本当にありがとうございます．
おっしゃる通り、直接本人と交渉してみます．
何とか使用貸借契約を締結できるよう努力してみます．

補足日時：2008/07/01 21:42

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/07/02 15:58

＞１．時効完成後の相続、およびその登記は、取得時効に対抗できるのか？

いえ、時効中断事由にはなりません。
それが相続であろうと売買であろう基本的には取得時効は中断せずに進行すると考えられます。要するに占有を続けている状態が時効が進行している状態なのです。

ただご質問だとそもそもあいては所有権をほしがっているというわけでもなく、現時点では単に放置しているだけですよね。だからその状態を脱しない限りは現状のままで済ませようとするのではないですか？

それを打開するためには、当事者間で話し合うのが第一ではありますが、それでだめなら訴訟しかないです。

＞２．もし相手の取得時効が認められた場合、私が請求する「固定資産税の支払い分」は、何年分認められるのか？逆に消滅時効にかかっているのではないか

それはちょっと難しい話ですね。最大は２０年です。
ただそれまで固定資産税なしでの貸借を認めていた事実はあるようなので、どこまで認められるかは裁判しないとわからないですね。

この回答への補足

ご丁寧なアドバイスありがとうございます．
おっしゃる通りまず相手方と話し合ってみようと思います．

補足日時：2008/07/02 17:14

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2008/07/01 20:03

私も同様な状態の父親の代わりで行動したことがあります。

ただ、状況が相手方が所有権を欲しがっていたということです。

時効を阻止したりすることを司法書士に相談した結果、難しいことと近所ということで無償譲渡を結論にし、手続きをしました。

弁護士だけではなく、司法書士へも相談してみてはいかがですか？
本人訴訟であれば、司法書士でも書類作成や相談は可能です。また判断材料の収集に利用しても良いでしょう。

相手方へ専門家（行政書士・司法書士・弁護士）の名で内容証明を送ることも良いかもしれません。『現状についてと売買などと訴訟を検討する旨』を伝えればあわてるかもしれませんよ。

この回答への補足

本当に、アドバイスありがとうございます．
弁護士に相談してもどうしようもないと言われただけでしたが、親身なアドバイスに感謝します．
とにかく、いろいろ行動してみようと思います．

補足日時：2008/07/01 21:48

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/07/01 13:38

>（５）私にとって最善の可能性は、私が時効完成後の第三者として、相手の時効を破ることができることです．

相続とは被相続者の地位をそのまま受け継ぐことなので、質問者さんは第三者にはなりません。

もし第三者を使って時効取得を破ったとして、それで解決するのでしょうか？
つまりＢに「あなたの時効取得を阻止したから、明け渡して出てってくれ」と言えば素直に退去してくれるのでしょうか？
素直に退去しない場合には、強制執行することになりますが、相当な費用がかかりますよ。

そもそもＢが時効の援用をしてこないなら、その土地は質問者さんの所有です。

(1)時効取得の権利を持ちながら、それを援用しない為に所有権を得ていないＢ＝現在の状態は不法占有者

(2)所有者の了解なしに土地を使用しているＢ＝不法占有者　

(1)(2)いずれも不法占有にかわりありません。

質問者さんの希望は、占有されてる土地の税金を払わされるの止めたい。または土地を明け渡して返して欲しい、ということですね。

ならばいずれにせよ明け渡し訴訟が必要でしょう。　

質問者さんが明け渡し訴訟をした場合に、Ｂがとる手段は時効の援用をするかしないかの二者択一です。

まず時効の援用をしてＢが所有権を得る（以後の税金はＢの負担）
もし援用してこないなら質問者さんの勝ちになり強制執行によりＢは退去させられます。

Ｂがその土地を使っていて、今後も使用したいなら援用をせざるを得ないと思います。

この回答への補足

丁寧な回答ありがとうございます．やはり訴訟しか手がないのでしょうか？
時効を援用されれば負けることが分かっていてもこちらから訴訟を起こすのは割り切れない気持ちです．
　たとえ固定資産税は逃れられるとしても、訴訟費用や、手間暇を考えるとなおさら不合理に思えます．

補足日時：2008/07/01 17:45

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/07/01 00:50

弁護士に相談していながらその弁護士が打つ手無しと言うのは解せません。

答える気が無かったのでは。

ご質問の場合、単純に明け渡し訴訟すればよいのだと思います。
それが認められれば明け渡しだし、相手が取得時効を主張すれば、多分それまでは使用貸借なのでしょうから、使用貸借の期間が過ぎたであろう時からの固定資産税相当額以上の損害賠償請求を要求すればよいのではと思います。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます．確かに、感じの悪い弁護士で、やる気がなかったように思います．
　ただ、土地も狭く訴訟までするのは、費用的にもちゅうちょしてしまいます．もし訴訟するにしても、ほとんど勝てる見込みがないのなら、空しいだけです．もし訴訟をするとすれば、次の二点がポイントとなると思います．
１．質問にも記しましたが、時効完成後の相続、およびその登記は、取得時効に対抗できるのか？
２．もし相手の取得時効が認められた場合、私が請求する「固定資産税の支払い分」は、何年分認められるのか？逆に消滅時効にかかっているのではないか
以上、よくわからず、行動できません．よろしくご指導ください．

補足日時：2008/07/01 01:10