突然行政書士から送られてきた「相続証明書」の扱いについて

Question

ご相談させていただきます。
昨日突然、知らない行政書士から封筒が届きました。中には「相続証明書」が入っており、それに署名および実印を押した上で印鑑証明書とともに送り返すようにとのことでした。「相続証明書」の内容は「某市○○の宅地はＡ子が相続する」というものでした。

突然のことで何のことかサッパリ分からなかったのですが、同封されていた「ご協力のお願い」によれば、
・「某市○○の宅地」を自治会共有地として地域の住民が昔から利用している
・しかしその土地の地権者は相続登記がされておらず実態と異なっている
・この度自治会を法人化するので、共有地の登記を自治会に書き換えたい
・あなたは地権者の相続人の一人なので登記手続きの協力をお願いしたい
ということでした。この移転が出来ないと、今後土地の管理が出来なくなっていき、
また税金を分担して貰うことになる、とも書かれています。

そして手続きの手順は
・相続人からまず「代表相続人」に相続登記をする
・代表相続人から自治会へ移転登記をする
としており、この代表相続人が「相続証明書」に出てくるＡ子ということのようです。

同封されていた家系図によれば、Ａ子の父親の再婚相手が「私の祖母の妹」という関係らしく、私の祖父母・両親は既に他界していますので親戚に確認をしたところ、間違は無いそうです（この親戚にも書類が行っているようです）。

このような状況で、以下のことが疑問です。

１．そもそもこれは法律的に正しい手順なのでしょうか。

２．署名・捺印を送らずに済ませる方法は無いのでしょうか？
次の質問とも関連しますが、いきなり送られてきた「知らない人の名前」が書かれた「相続証明書」とやらに署名し実印を押して郵送する、という行為にとても抵抗があります。別に土地が欲しいわけではないので、他の方法で済ませることが出来れば良いのですが。

３．この署名および捺印によって、将来何らかの不利益を被る可能性は無いのでしょうか？今回全く知らないところから相続の権利があると知らされたのです。そこにどのような財産（負債）があるのか全く分かりません。このような状況で書類に署名・捺印することにデメリットは無いのでしょうか。また念のため「相続放棄」のような手続きは必要ないのでしょうか。

４．手続きを取らなかった場合、どのような結果になるのでしょうか。
この書類を放っておいた場合、税金の分担が発生するそうです。本当でしょうか。本当であれば、その時に「物納」という形は取れるのでしょうか。

以上、たくさんの質問になってしまいましたがよろしくお願いします。

53r · Accepted Answer

＞１．そもそもこれは法律的に正しい手順なのでしょうか。
No2の方の回答の通り、間違った手続きです。

＞・「自治会共有地として地域の住民が昔から利用している」

→自治会は、「権利能力なき社団」といわれるものです。権利能力なき社団とは、説明しにくいですが、社団法人になる前の段階の団体というか、半人前の団体とでも理解してください。
　そして、この半人前の「権利能力なき社団」の名前の登記は、一切、認められていなかったのです。つまり、本当は、「東村山自治会」が土地を所有していても、自治会名で登記できなかったので、自治会の役員の個人名か、自治会員全員の名前で登記するしかなかったのです。
　
＞・「しかしその土地の地権者は相続登記がされておらず実態と異なっている」

→まず、ここが間違っています。上に書きましたように、便宜上、個人の名前で登記がされているといっても、真実は「東村山自治会」が所有しているのです。そんな土地を個人の遺産として相続登記をしてしまうことの方が間違っているのです。
　その「相続証明書」というのは、おそらく、「下記不動産は、遺産分割協議によりA子が取得したことを証明します」というような内容だと思いますが、個人の遺産でないものを遺産分割協議することは法的に間違っています。

＞そして手続きの手順は
・相続人からまず「代表相続人」に相続登記をする
・代表相続人から自治会へ移転登記をする

→上に書きましたように、自治会の不動産が個人名義で登記されていることから、相続登記がされてしまい、相続人が権利を主張したりしてトラブルになる事例があったことから、法律が改正されて、自治会に「認可地縁団体」という法人格を与え、自治会名義の登記ができるようになりました。
　登記手続きは、No2の回答の（３）になります。
　なんで、法人格取得の段階で、あえてトラブルになる間違った相続登記をしようとするのか理解に苦しみます。

＞また税金を分担して貰うことになる、とも書かれています。
　
→固定資産税・都市計画税は、基本的に公共の用に供している資産かどうかで減免が決まります。個人名義か、認可地縁団体名義かには関係ありませんので、なんか、脅し文句のようにも聞こえます。

さて、考えられること（推測）です。
１．今回の話は一応は本当の話だが、登記手続きにつき司法書士に相談や依頼をせず、かつ、知識がないままことをすすめようとしただけ。

２．A子から相続の依頼を受け、相続人の協力を得やすいようにするため自治会の話をでっち上げた。

２は、ずいぶん悪意に満ちた憶測になりますが、No2の回答の（３）の方法を採っていれば、間違いなく、自治会名義になることの確認ができるわけです。単に相続証明書に署名押印をするのは危険すぎます。

結論としては、
１　放っておく
２　No2の（３）の方法で、司法書士から説明を受け、登記に必要な書類が送られてくれば、協力すると申し入れる

のどちらかでいいかと思います。

buchi-dog · Answer

No4,5です。丁重なお礼ありがとうございます。

電話での会話の録音には、ICレコーダーよりむしろカセットレコーダー(2千円くらい)と、電話回線と電話機の間に挿入してマイク端子に音声出力するアダプター(1千円くらい)の方が向いています。ICレコーダーにマイク入力端子があればそれを使ってもＯＫですが、カセットレコーダーの方が失敗が少ないですので。

質問者さんが東京、司法書士が鹿児島では、事務所を訪問するのは無理ですね。まず手紙で疑問点を司法書士に送り、司法書士から電話で説明してもらうのがよろしいかと思います。手紙と手紙の往復ですと上手く行かないと思いますので。質問者さんがどういう疑問を持っているのか分かれば、司法書士はプロですから手際よく説明してくれるでしょう。そして、その説明を録音しておけば万全です。

なお、ことの性質上、電話代は司法書士負担でよいでしょう。質問者さんから電話したら、「電話代がかかりますので、いったん切りますので司法書士の＊＊先生から折り返しお電話下さい」と言って差し支えないと思います。

また、司法書士の事務所を訪問できないわけですので、念のため
鹿児島県司法書士会
http://homepage2.nifty.com/shihou-kagoshima/
のＨＰで、その司法書士が実在すること、事務所の住所や電話番号を確認して下さい。
署名捺印した書類と印鑑証明書という重要書類を送るのですから、
「司法書士を装った詐欺」
の可能性は「ゼロ」にしないといけません。
なお「ホンモノの司法書士が詐欺行為を行う可能性」は、先の回答にも書いたように無視してＯＫと思います。
では、司法書士との打ち合わせ、慣れないことで大変でしょうが頑張って下さい！

buchi-dog · Answer

No4です。
司法書士と行政書士の両方の試験に受かった人が「＊＊司法書士・行政書士事務所」を開いているのは良くあることです。

今回の件は「司法書士がやっている」と確認できました。司法書士は、その業務について、いい加減なこと、不正なことをやって、それが発覚すれば資格を剥奪されますから「司法書士が不動産登記について行うこと」は正しいと推定してとりあえずＯＫです。資格でメシを食っている人が資格を剥奪されたら「無職」ですから、その辺には一般人が想像する以上に気を使っています。
※ 医師や歯科医師が痴漢や脱税などのケチな違法行為をやって逮捕されて新聞に載るのはそう珍しくないですが、法律家(弁護士、裁判官、検事、司法書士、行政書士)などはめったにないですよね。法律家は法律のプロですから、法律と職務倫理を破ったら身の破滅だと良く知っています。

で、質問者さんのお住まいから、この件を仕切っている司法書士の事務所は遠いのでしょうか？司法書士事務所に電話して予約をした上で、司法書士本人に、この質問に書いたような疑問をぶつけて返答を得るのが一番早いのではないでしょうか。恐らく、質問者さんの疑問が解決するような答えを得られると思います。なお、その際にはＩＣレコーダーなどで隠し録音することをお勧めします。後でトラブルになった場合、録音と言う動かぬ証拠があるとないでは大違いですので。

ＩＣレコーダーを持っていなかったら、１万円しないものですのでこの機会に１個買って下さい。いろいろ役に立つものです。なお、司法書士のところに行く前に説明書を読んで試し録音をして操作方法を覚え、「再生したら何も録音されていなかった」などということのないようにしてください。

また、今回の件で司法書士と話しをする場合は、「相談料」などは不要です。質問者さんはその司法書士から「この書類に署名捺印して印鑑証明書と一緒に返送して下さい」と依頼されている立場であり、その司法書士に仕事を頼んでいるわけではありませんので。司法書士に説明を求めるのは当然の権利です。

仮に、その司法書士の言うことが納得できない、ということでしたら、その時点で地域の司法書士会に相談すれば良いでしょう。そうなる可能性は少ないと思いますが。

buchi-dog · Answer

このような手続きを「行政書士」が仕切っている、というのがまず問題です。仮にその手続きが全て法的に正しく、かつ正当なものであっても、行政書士の職分を超えています。この仕事は司法書士がやる仕事です。

というわけで、お住まいの県の司法書士会に連絡して
「＊＊という行政書士からこういう手紙が来たんですがいいんですか？」
と申し出ると良いでしょう。「バカな行政書士による司法書士独占業務の侵犯」ですから、司法書士会が行政書士会に厳重に抗議し、必要があれば司法書士会が法的手段を取り、あるべき姿になると思われます。質問者さんは司法書士会に通報するだけで、後は成り行きを見ていれば良いでしょう。

全国の司法書士会
http://www.shiho-shoshi.or.jp/association/shiho_shoshi_list.php

tatuta1991 · Answer

＞１．そもそもこれは法律的に正しい手順なのでしょうか

昔からの地権者がどのような立場の人なのかによって、処理が異なってくるので、ちょっとわかりませんが、もし「自治会の代表者」「自治会の構成員の一人」だった人でしたら、一般的にはその登記の処理は間違っています。

-------------------------------
(1)登記研究459-98
権利能力なき社団の代表者名義で登記されている不動産につき、代表者の交替による所有権移転登記がされている場合、当該不動産は実質的には権利能力なきに社団の所有に属すると推定されるので、当該不動産につき相続を原因とする所有権移転登記は原則として受理すべきでない

(2)登記研究550-181
権利能力なき社団の代表者名義で登記されている不動産につき、当該代表者を被相続人とする相続登記がされている場合、代表者の交替による所有権移転登記をするためには、前提として相続登記に対して所有権抹消登記をするのが相当である

(3)登記研究563-127
権利能力なき社団の代表者の個人名義で所有権の移転の登記がされている不動産につき、代表者の死亡後に当該社団が認可地縁団体の認可を受けて法人格を取得した場合には、現在の登記名義人の相続人全員を登記義務者として、登記原因を「委任の終了」、その日付を認可のあった日として、直接法人格取得後の地縁団体名義への所有権移転登記をする事ができる。

※登記研究とは、法務局の登記官がいろいろこんな時はこうしようと見解を述べる本です。司法書士などはコレを参考にします。
※権利能力なき社団とは、今回の事例では法人格を得る前の自治会です。地方自治法の認可によって、認可地縁団体といって法人格を取得します。
-------------------------------

９１年以前、自治会名義で不動産登記の名義人になれなかったんです。その時には、便宜上自治会の代表者や構成員名義で登記をしていたんですね。ただ、本来自治会が所有している不動産であるなら、相続登記をするべきでないというのが上の趣旨です。

＞２．署名・捺印を送らずに済ませる方法は無いのでしょうか？

仕切っているのが行政書士ですし（登記の専門家は司法書士です。多分自治体の認可を仕切っているんでしょうね）、確かにいきなり言われても怪しいですし、正しい処理かも怪しいですから、その不動産を管轄している法務局に電話して、「これこれこういう書類が行政書士から来てんねんけど、こういう処理でよいの？」と聞いてみてはどうですか？ もし法務局がそっけなかったらお近くの司法書士に相談しても良いと思います。

＞３．この署名および捺印によって、将来何らかの不利益を被る可能性は無いのでしょうか？今回全く知らないところから相続の権利があると知らされたのです。そこにどのような財産（負債）があるのか全く分かりません。このような状況で書類に署名・捺印することにデメリットは無いのでしょうか。また念のため「相続放棄」のような手続きは必要ないのでしょうか。

今までは「その地権者の相続人だから支払え」と請求はきてませんよね。大丈夫ですよ。多分消滅時効にかかってます。

＞４．手続きを取らなかった場合、どのような結果になるのでしょうか
この書類を放っておいた場合、税金の分担が発生するそうです。本当でしょうか。本当であれば、その時に「物納」という形は取れるのでしょうか。

固定資産税のことですかね。たしか、登記とは関係なく、法人格を取得している自治会なら減免措置を受けられますし、固定資産税の負担者と申し出もできると思います。（自信ないですが）
これもまた、不動産のある役所の税務課に「こんなん言われてんだけど、本当？」と電話すれば教えてくれますよ。

まあ、親類にもそのような書類が来ているので、詐欺とか何とかの可能性は少ないかもしれないですが、確認しすぎて損する事はないので、その不動産の登記簿謄本を取り寄せたり、その行政書士に認可地縁団体証明書（法人格を持っている自治会ならあります。あと誰でも役所で請求できます）や保有資産目録（自治会が法人格を取得する際、不動産を持っているなら役所に提出しているはずです）を見せてくれと請求してみてはどうでしょう。

ハッキリとした回答でなくて申し訳ないです。

reinosuke · Answer

まず、問題の土地の
１．登記簿謄本の写し
２．公図の写し
３．固定資産評価証明書の写し
４．自分の土地の持ち分がどの程度になるのかの計算書
を下さいと言って、どの程度の資産が問題となっているのか
把握することが必要だと思います。

突然行政書士から送られてきた「相続証明書」の扱いについて

＞１．そもそもこれは法律的に正しい手順なのでしょうか。

No4,5です。

No4です。

このような手続きを「行政書士」が仕切っている、というのがまず問題です。

＞１．そもそもこれは法律的に正しい手順なのでしょうか

まず、問題の土地の

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