借主の賃貸契約の期間満了通知

店舗を借りています。
２年間の賃貸契約が７月３１日に満了いたします。
５月２７日に更新拒絶の意思表示を管理会社に
行なったところ、通知は２ヶ月前の規約になっているので
一月分の家賃を敷金から差し引くといわれています。
期間内解約の場合は２ヶ月前に通知という条項はありますが、
契約更新については「解約は書面をもってこれを行ない」の記述のみで
期間については明記されていません。
民法では相応の当事者は６ヶ月前から１年前となっているようですが
世間一般的には一月前の通知で良いと理解しておりました。
やはり管理会社が言うように大家さんの要求通り支払わなければいけないのでしょうか。
なお、契約更新時の通知期間などの説明は契約時には受けておりません。
ご回答よろしくお願いします。

No.2 回答者： Neutralist#1 回答日時： 2008/07/14 18:13

＞２年間の賃貸契約が７月３１日に満了いたします。

５月２７日に更新拒絶の意思表示を管理会社に行なった
＞通知は２ヶ月前の規約になっているので一月分の家賃を敷金から差し引くといわれています

7月31日に対して2ヶ月前までであれば、5月27日で何が問題なのでしょうか・・？
ご質問の意味が解りかねます。

No.1 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/14 12:42

結論から申しますと、契約内容次第です。

通常の契約では、更新をする場合の通知期間について定めてあります。
２ヶ月前という期間が更新に関しても有効になるような文面になっているかどうかにより個別に判断される内容です。

＞店舗を借りています。
事業用途ですね。消費者契約法などは適用になりません。
このため消費者生活センターを利用することができません。

＞更新拒絶の意思表示を管理会社に
＞民法では相応の当事者は６ヶ月前から１年前となっているようですが

質問者は間違った知識をお持ちのようです。
通常更新拒絶というのは貸し主側がすることを指しており、「６ヶ月前から１年前となっている」というのは大家側が更新を拒絶する場合の条件で、規定されている法律も民法ではなく借地借家法です。

民法の規定では更新はあくまで任意に行われるものですので、特に期間などの定めはありません。なお、民法上の原則では途中解約は認められていませんので、特約が必要となります（特に事業用では）。

借地借家法では、大家側が更新拒絶をする場合については以下の２つの条件を義務としています。
１．更新拒絶の通知を、「６ヶ月前から１年前」にする。
２．大家側に正当な事由がなければならない

これに対して借家人側に対しては、更新を希望すれば、上記条件がそろわない限り更新ができるように規定しているだけで、借り手側からの更新をしないことについては取り決めはありません。

つまり、民法、借借家法上、特に規定はありませんので、期間が切れる前ならいつでもよいことになります。これは契約期間切れについては、契約書通り契約が終了するのが普通ですので、特にそのような規定を設ける必要がないから設けられていないと思います（借り手保護のため、大家側に対しては借地借家法で規定がありますが）。
このような状況では、大家側が大変不便ですので、通常その期間を契約で定めておきます。

そのため、以下のようなことを検討した結果次第となります。
１．中途解約の規定が更新に対しても適用されるような文面になっているかどうか。含まれるのならその規定通り２ヶ月

２．中途解約の規定が更新については含んでいないとすれば、その地域の商習慣があるかどうか。商習慣として認められるものがあれば、それに従う（商習慣は民法の規定より優先されます）

３．１・２ともないのならいつでもよい

以上更新については、商習慣もなく、更新に対して途中解約条項は当てはまらないと考えるなら払う必要はありません（払わなければならないとしたら合意した場合と、司法的な決着による場合）。


＞契約更新時の通知期間などの説明は契約時には受けておりません。

宅建業法により仲介業者を利用した場合、仲介業者に重要事項説明責任があります。一般的に更新についての条件は説明されますが、宅建業法上の重要事項説明については、契約についてで契約後に発生する更新については義務とされていませんので法律違反ではありません。

質問者は事業者ですので、消費者契約法が適用になりません。事業者は契約がすべてとなりますので、この点を契約時点で確認していないということは質問者のミスでもありますので、説明がなかったということをいっても始まらないです。