別荘地の家の売却が難航。空家と居住中のどちらが得策？

別荘地の家の売却が難航。空家と居住中のどちらが得策？

とある別荘地に住んでいます。築8年の2階建て住宅です。事情があり住み替えするために昨夏から売りに出しているのですが、未だに売れません。リゾートの物件はなかなか売却が難しいとは思うのですが、なかなか住み替えが進まずに参っています。価格も3回ほど引き下げました。

ただ住宅ローンの残債がかなりあり、住み替え先の新居も住宅ローンを使うので、まずは今の住居の抵当権を抹消する必要があり賃貸はできない状況です。残債と同額で売れればと思ってきましたが、今は追い金もやむなしと思っています。

そこで空家にすべきか迷っています。空家にすればこちらの都合に関係なく、お客はいつでも自由に内覧でき、不動産屋も案内に入りやすい。また生活感のない広い状態でじっくり観察できるので、自分たちの生活のイメージがわきやすいと言われます。

一方で、住んでいる状態であれば実際に生活しているので使われ方もわかり、また住人の話を聞くこともできると言われます。日々、掃除や手入れもされている状態です。ただ別荘地なのでたとえ空家にしても、劇的に見学者が増えるかは疑問でもあります。

どちらの見方にも一理あるように思えるのですが、みなさんはどう思われますか？仮住まい先は住宅手当が出るので、そういったコスト面は考えなくていい状況です。

No.5 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/07/25 19:39

辛口ですが

建物は二束三文です
土地もほとんど無価値でしょう
ただ同然でも買い手がつくかどうかです

売れないことを前提に　計画を再検討してください
（売れたら僥倖）

この回答への補足

計画の再検討はありません。
質問の趣旨は空家にすべきか、居住したままでいるべきかです。

補足日時：2008/07/25 20:44

No.4 回答者： kita52326 回答日時： 2008/07/25 13:27

先日とある退去済の中古リゾート物件を見に行ったのですが、

劣化が激しくとてもお話にならないと感じました。
有名ＨＭで建てたもので、元々の素材は良く、
退去後は２年ほど、毎月通風のために管理しに来ているとのことでしたが、
周囲の木や雑草は繁殖しており、
建物は月１の通風程度では明らかに不十分で、湿気がこもって気持ちが悪く、
早々に退散させていただきました。

リゾート物件は特殊な立地条件にあるので、
フレッシュな状態で検討客に見せるには、通常の住宅より管理がきちんとしないと、
商品価値を大きく損なってしまうように思います。

退去済の方が営業しやすいのは一般論として正しいですが、
リゾート物件はやや違うと思います。
物件の周辺環境にもよりますが、林間系の別荘などでは、
ノーメンテだとあっという間に密林状態になってしまいます。
立地環境のよっては劣化の進行が通常より早いことを念頭にいれて、
短期で決める自信があるか、万全の管理体制をとるだけの余裕があるのでなければ、
居住・管理を継続しながら販売されたほうが良いように思います。

No.3 回答者： monnjya 回答日時： 2008/07/25 12:56

ご質問とちょっとずれますが、売却を依頼している不動産屋の販売・営業力はどんなもんですか？

業者も得意分野があるので、その辺のマッチングは大丈夫ですか？

また、あまりに力不足だと感じたら委任変えや、一般媒介つまり、複数社に委任する事も検討が必要です。
媒介契約は３ヶ月ごとに契約しなおすのが一般的ですが、その際に見直してはいかがですか？

この回答への補足

何ぶん田舎のリゾート地なので、いくつかの業者と一般媒介契約を結び、幅広く買い手を募ってはいますがどこも似たような状況で反応が薄いです。営業マンはみている限りでは頑張ってくれているようですが、なかなか厳しいようです。

そんな中、急に案内したいと業者から電話がきたもののどうしても無理な都合が入っていたり、逆に用事があっても週末は出かけられなかったりとストレスもたまり、やはり空家の方がいいのでは…という思いも出てきて、相談させていただきました。

住んでいる方がいいという人もいて、はたして買い手は実際のところどちらがいいのだろうと精神的にも参ってきております。よろしくお願いします。

補足日時：2008/07/25 13:21

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/07/25 12:36

　空き家の方がよいです。

　見る方も気楽に家を隅々まで見ることができますし、傷みなども納得の上購入できます。

No.1 ベストアンサー 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/07/25 12:22

過去に幾度か住いを買い換えた経験から言うと

圧倒的に空家にした方が、有利です。
ただし、ハウスクリーニングとクロス（あれば）の張替えは必須です。
建具や床のリペアなどもできるところはお金をかけたほうがいいです。

空家がよい理由は
(1)買主は、できれば先住者の生活を知りたくないという人が多い。
(2)オープンハウスがしやすい。
(3)建物が隅々まで見られる。
(4)済んでいると、住人の「生活臭＝体臭のようなもの」が実際に
　ある。
(5)居抜きはどんなに片付けようが、花を飾ろうが生活感が邪魔。

リゾート地の住宅なら、なおのこと空家のほうが非日常感があって
いいのではないですか。
買主は、家を買いにくるのでなく夢を買いにくるわけですから。
お前の夢はこんなもんだと見せ付けられるより、白紙の
キャンバスに勝手に描いてもらったほうがいいのです。

このままいけば、業者買いで叩き売りも考えられますが
エンドユーザに売りたいなら空家でリフォームでしょう。
業者買いの場合、現状で叩いて買ってリフォームして市価で
売るのですから。