賃貸契約更新時に「次回の更新は無し」と。

２年前より、分譲マンションの一室にオーナーさんとの賃貸契約を結び、居住しています（いわゆる分譲賃貸です）。ちなみに定期借家契約ではありません。
この現在の住居については立地環境やご近所の方々との関係等、非常に気に入っています。もちろん、家賃支払い等に今まで延滞等もありません。。。

この度、仲介不動産屋さんから賃貸契約更新の案内が来ました。その案内文において今後２年間の契約更新手続きの説明に続いて、「なお次回の更新は無しとなります」との記載がありました。
これって、「今回は更新しますが、２年後は更新に応じません」ということでしょうか？もしそうだとしても、そもそも私の認識では『定期借家契約でない限り、借主には自分が望めば（貸主に損害を与える等の落ち度がない限り）賃貸契約更新は恒久的に継続できる』と考えているのですが、先方のこの申し渡しは正当なのでしょうか？

有識者の方々のご意見を伺えれば幸いです。

No.3 回答者： k1003 回答日時： 2008/09/23 16:49

＃２です。

一つ重要なことを書いておきます。
普通借家契約を定期借家契約に変更できるかどうかは問題があります。
下記ページなど参照。
http://oshiete.homes.jp/qa3837090.html
http://www.muryo-soudan.jp/advice4/index895.aspx
http://questionbox.jp.msn.com/qa2169864.html?Sta …
http://www.bon.co.jp/article/79.php

ただ、
「普通借家契約から定期借家契約への変更はできないはずだから、後で文句言えばそのまま住み続けられるはずだ」という考えは争いになるだろうし、危なっかしいです。

>ご回答いただいて確認したところ、更新契約書には「定期」とは書いていないのですが、（２）であるかどうかは専門家に見ていただいたほうがいいのでしょうね？

勿論、２年後に出ることを受け入れるというなら、次回更新されるかはたいした問題ではありません。

とは言え、普通借家と定期借家は、更新以外に相違点があるので、その点も注意しましょう。ということもあるので専門家に見ていただくことをお勧めします。
例えば、
・途中解約できるか　←特にこれが重要。
・賃料改定できるか
です。

No.2 回答者： k1003 回答日時： 2008/09/23 05:59

今回の案内をどう捕らえるかですが、

(1)一つ目の捕らえ方
貸主は契約解除の正当事由があれば、更新拒絶通知は契約期間終了の６箇月前に出すのでも足ります。
２年前から既にそれを予告しているということになります。
この場合、貸主は改めて更新拒絶を通知する必要があります。法律的には、今回の案内をもって、２年後の更新の拒絶にはなりません。
ただ、借主ともめたくないので、心理的に準備させて「更新のときに既に言ってあるんですよ」というために今回伝えてきた、ということです。
心理的に追い詰めてきたということです。また、６箇月前の通知でもいいのに、２年も前に予告してきたのだから、それはそれで親切だ、ということも考えられます。

(2)次の捕らえ方ですが、「今回の更新により、普通賃貸借契約が定期賃貸借契約に変わる」ということです。もちろんこの場合は、契約書に明記されます。契約書の題名とか条項に「定期」と書いていなくても、「定期」とされる場合があります。

(3)可能性は低いですが、契約期間を２年とするのではなくて「期間の定めのない契約」になる、ということです。この場合でも、貸主が解約申入れをするには、正当事由が必要だし、６箇月必要です。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

どれなのかは、結局契約書の文面をもらって法律相談などで法律家にでもみてもらうしかありません。しかも契約解釈が問題になりそうなので、できれば複数の方にみてもらいましょう。
まだ案内しかもらっていないのですよね。


(1)の場合、相手の正当事由の薄さによっては、トコトンまで争って住み続けることもできる可能性が高いです。しかし、２年後にあなたや連帯保証人やその関係者に「明渡し訴訟する」だの「お前は不法占拠している」だのというような電話やら内容証明郵便がバンバン来るでしょう。
大抵の借家人は（たとえそれらが法的に無効でも）そういう状況になれば、「もういいや。明渡して別のところに住もう」という心理状態になるものです。

ということは結局、(2)の定期借家と実質的に変わりなくなります。
今後住めるのは２年間だけだと認識したほうがいいでしょう。


でしたら、次のような手紙で返事しましょう。
・２年後の更新がないのはどのような理由でしょうか。
・署名捺印の前に更新契約書の文面を確認したいので、お送りください。
・更新がないということなので、家賃をさげていただきたいと存じますが、よろしいでしょうか。

交渉事なので、丁寧な文面で書いて下さい。

この回答への補足

非常にわかりやすくご回答くださいまして、ありがとうございます。

私の言葉が足りなかったのですが、今回は不動産屋さんから今回更新分（２年間）の契約書と前述の案内文が同封されてきました。ご回答いただいて確認したところ、更新契約書には「定期」とは書いていないのですが、（２）であるかどうかは専門家に見ていただいたほうがいいのでしょうね？

補足日時：2008/09/23 11:55

No.1 回答者： joqr 回答日時： 2008/09/23 01:09

＞借主には自分が望めば（貸主に損害を与える等の落ち度がない限り）賃貸契約更新は恒久的に継続できる』と考えているのですが

その様なことはありません
借り手が有利であるように取れるのは事実ですが、そんな虫の良い話はありません

＞先方のこの申し渡しは正当なのでしょうか？
正当かどうかの問題でなく、２年後には原状回復をして明渡してください
そう言う事です。それだけのことです

後は、不動産屋を仲介にして大家さんと交渉するしかありません
しかしながら、大家さんに返してもらわなければならない理由がある訳ですから、ご自身の都合ばかりを言っても何の問題の解決にもなりません

賃貸である以上いつかは返さなければならないのが当たり前で、相談者様にとっては時期が悪かったと言うことでしょう
２年後家賃を供託して、立ち退きを拒否して裁判で争うか？
家族に余計な心配を掛けないで済むように、その前に気持ちを切り替えて、新しい家を探すか？
しばらく冷静にお考えになられてはどうでしょうか？
文面を読めば分かりますが、今の状況は、相手と交渉をする精神状態ではないと思います

正直、２年の時間をくれた大家さんは良心的ですよ
不動産屋にきちんと言われて、更新拒絶の正規の手続きを踏んでいますので重箱の隅を突付くようなことをしても話がこじれるだけではないかと思います
私も似たような状況で退去させられましたが、仕方ないと諦めて引っ越しました
自分の持ち家なら、こんな心配はいりませんよ
私は結局これがきっかけで家を買ってしまいました(^^ゞ

この回答へのお礼

丁寧なご回答、ありがとうございます。

お礼日時：2008/09/23 12:05