新築戸建 購入タイミングとローン

初めて質問させていただきます。夫34歳（IT・営業 年収固定約1000万）私26歳（年収約450万）の共働き夫婦です。現在妊娠4か月で、産後は一年程で復職予定です。現在月々家賃+駐車場代で16万5千円支払ってており、月々の支払いを考え、新築戸建の購入を考えてきました。
そこで契約を明日に控え、
・この不景気のなか本当に購入してしまってよいのだろうか(建築会社の倒産など)。
・頭金９００万、借入５５００万(変動金利、ボーナス時返済20万)の支　払いは私たちにとって適当であるか。
と、恥ずかしながら基本的な事が不安になってきてしまいました。皆様の客観的なご意見をいただけましたら幸いです。

No.3 ベストアンサー 回答者： bushido- 回答日時： 2008/10/09 17:13

ちょっと違った角度からのアドバイスですが、今の金融情勢及び不動産情勢（金融と不動産は結構密接です）からしますと、今のこの混乱の真っ只中の時期に大きな買い物をするのは微妙ですよね。

アメリカの影響を受けて金融機関が非常に慎重な姿勢ですから、金融機関が前向きにならない限り地価はしばらく下落を続ける可能性があります。
不動産を一つの資産だと考えますと、高値で掴んで相場が暴落した場合、割高な債務のみ残して物件価値は低いというバブル崩壊後によく見かけた状況になりかねません。

あなた方のご計画が収入と借入のバランスから見て不健全であるとは全く思いませんが、どうせ買うならなるべく負担を抑えて賢く買ったほうが良いと思いますし、住宅に充てる自己資金を蓄えつつもう少し世の中の情勢を見守るという考え方も悪くはないと思います。
東京の住宅地はここ2～3年でだいぶ上げてきて、昨年秋頃をピークに下落傾向です。

結局ローンを組むと金利分が大きいですから、あなた方のように、それなりに遊びながらでも十分貯蓄にも回せるような収入であれば、なるべく自己資金割合を増やして買ったほうが何かと楽になりますし、それによっては繰上げ繰上げで10年程度で完済することも十分可能かと思います。

ただ、契約を明日に控えているとなると、多少は道義上の問題もありますのでそのへんは詳細が不明で何とも言えません。しかし不義理は別としても契約前であれば後戻りできる段階ではあります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。やはりもう少し自己資金を増やすという考え方が妥当でしょうか…。ちなみに近辺での相場より、すでに2000万ほど安い物件で、建物も担当の施工会社が作ったものを見せてもらうと、私たちが買える範囲での物の中では一番よかったので、出産のタイミングで…とすこし焦ってしまいました。しかし時期が時期なだけに非常に躊躇します。回答者さんのおっしゃるとおり、不義理ということにもなるかもしれませんが、今夜主人ともう一度話し合ってみたいと思います。今後ともアドバイスよろしくお願いいたします。

お礼日時：2008/10/09 18:13

No.4 回答者： bushido- 回答日時： 2008/10/09 18:54

＞ちなみに近辺での相場より、すでに2000万ほど安い物件で

なるほど。2,000万円下げているなら良いのではないでしょうか。
（いきなり軽いトーンですみません）

前回答では色々と迷わせるような書き方をしてしまいましたが、今現在は混沌期にありますよと伝えたかっただけです。どっちにしても将来のことなど確実にはわかりませんからね。
明日契約という段階まで来ていれば、今更貯蓄を増やしてというのもアレですし、もう既にお二人で決心しているものと思いますので大丈夫でしょう！

No.2 回答者： oyaoya65 回答日時： 2008/10/09 16:32

あなたの収入は、子供の産まれる状況、つまり2人目、3人目などにより、住宅ローンの返済期間の安定した収入が期待できないかも知れません。

それを、組み込んで、考えては、少し危険です。子供の病気や怪我、保育園などへの送迎、小中高校の学校行事への参観などがあって、フルタイムでの勤務もかなりの負担で、年休を全部使っても不足する位で、夫の協力が欠かせません。あなたの収入は臨時出費や繰り上げ返済をする用途で考えた方がいいですね。ちゃんと勤められれば、ローンの繰上げ返済ができて完済年数が短くなるという事ですね。
あとご主人の収入ですが、不景気で失業するようなことがあれば、返済ができず折角建てたマイホームを手放す事にもなりかねません。その場合は安く競売にかけられますので１～2000万位のローンの借金が残るのが普通です。そんな事はないと思いますが、その意味でも住宅ローンの返済期間（木造25年、コンクリート住宅35年）で設定しておく（毎月の返済額を少なくする意味がある）て、収入に多少のゆとりを持たせて、急な高額出費がなければ、低金利の間に、繰上げ返済を繰り返してできるだけ速く完済された方がいいです。
木造20年ローンだと、大雑把に毎月の月々の家賃がなくなり、その代わり土地と建物の固定資産税が年額で20万～30万位かかってきます。月で割れば、2～3万ですね。12～13万分の出費が減少します。
最長で、木造として25年ローンを組めばボーナス20万だと毎月のローン返済額が20万位にはなると思います。
ローンの返済と固定資産税で毎月23万位かかります。
1000万/12=83万位の月収から23万差引いた60万位の残額になります。
毎月の返済額を増やして、ローン期間を減らすか。それとも繰り上げ返済をして完済時期を早めるか、になります。
繰り上げ返済は貯蓄ができた都度、150万以上数100万で返済を繰り返します。これは貯まった都度返済するので気分的にはゆとりで行うので精神的には楽です。毎月の返済額を多くしすぎると、毎月の返済が2ヶ月も滞ると直ぐ破綻して家を手放す話となり、精神的にいつもストレスがたまります（ゆとりがなくなります）。ご主人の年収がローン返済まで、安定して保証されているか（営業は不景気になると難しいかと思います）で、毎月の返済額を多くしすぎないで、繰上げ返済で完済される方がいいかと思います。ローンの5000万以外に、不動産登記費用、不動産仲介費用、塀や門や車庫、敷地の土盛りと土留め、排水溝、庭木や垣根など500万以上の出費が後日予想されます（するかしないかは自由ですか、安全上や道路からの目隠しや敷地への入り込みなどのため）。
土地に対しては担保が設定されていない、豪雨や土砂崩れの災害ない、日当たりがよく、周囲の環境のよい土地を探す事が重要です（信頼のある大手不動産でしっかりした契約書を交わす＝売買金額、担保抹消、お金の総額と支払い月日、違反条項、仲介不動産が確実に契約が実行されるか保証してくれる）。
建築は、信用と実績のある住宅メーカーを選ばないと欠陥住宅や手抜き工事をされますので要注意です。ちゃんと工事を管理してくれる建築士などがいることも重要です。また、工期が契約どおり完成するかも大切です。欠陥住宅など作られたら、その手直しでもめて、住宅の完成がどんどん先に伸びていき、ローンの返済だけが始まったりします。
しっかりした建築総額と完成時期と引渡し、登記（表示登記と所有権登記）がなされる契約書の作成が重要です。問題が発生した時に、契約書に記載されていることだけが法的に意味を持ちます。

私の家も質問者さんと同じ位の総額で土地とコンクリート住宅を建てましたが、10年位で繰り上げ返済を４～５回位繰り返して完済しました。土地が3/5,建物が2/5強の取得費でした。

住宅ローンの返済は遅くとも、子供が大学入学前に完済して起きたいですね。子供1人育てて大学を卒業させるまでに、1400万位かかるといわれています。浪人や留年や私立か国立化、自宅外通学か、大都市のアパートからの通学か、地方大学かでも、入学金や授業料、居住費、生活費などに差が出ます。

そして、定年後の5年前位までに、子供を経済的に自立させないと、老後の夫婦の生活資金の蓄えが危うくなります。最悪、退職金まで子供につぎ込まない状況になりまねません。

マイホームと子供を育て上げる事は、それぞれの最大投資となります。
現在の社会は自立した子供に老後を頼ることが難しくなってきており、定年前5年間位が自分たち夫婦の老後資金をためる期間にあてる必要がありますね。

長い夫婦の人生の生涯設計の中でのマイホーム建設を位置づけ、できるだけ不安を少なくするお金の運用（借金返済と貯蓄）を考えられたらいいかと思います。ちょっと心配なのは、ご主人の仕事はこの先ずっと安定して収入が続くかです。それを払拭するには、繰上げ返済でできるだけ早く完済されることです。不安定な勤務先ほど貯蓄によるゆとりが大切です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。非常にたくさんの詳細なアドバイス感謝いたします。未熟な私たちにとって、回答者さんの経験に基づかれたお話はとても参考になりました。
私の収入は今回全く組み込まず、主人の収入もインセンティヴは入れずに見積もってみました。しかし、おっしゃるとおり営業職ですし、外資系ですので退職金もおそらく望めません。老後のことまで視野にいれ、早めの早めの返済を心がけていきいたいと思います。
今後ともアドバイスよろしくお願いいたします。

お礼日時：2008/10/09 18:01

No.1 回答者： noname#140971 回答日時： 2008/10/09 15:15

年収300万円--->0万円

年収400万円--->950万円
年収500万円--->1650万円
年収600万円--->2025万円
年収700万円--->2750万円
年収800万円--->3500万円
年収900万円--->4500万円
年収1000万円-->5800万円

私の考える年収と住宅ローンの関係です。
ですから、決して無茶ではないと思います。
ただし、私だったら住宅ローンは3200万円に留めます。
つまり、2300万円を借りないということです。

質問者の年収であれば毎年500万円づつ捻出するのは可能。
で、500万円×5=2500万円で別途支払うということです。
色んな計算方法がありますが、これで支払い総額に3718万円の差が。
つまりは、1218万円、年間34.8万円の支出の差が。

まあ、これは片田舎の一介の工員が苦し紛れに考え出した奇策です。
質問者の年収では、そういう必要はさらさらないと思います。
が、一応は奇策も・・・。

しかし、総工費6400万円とは高すぎますね。
四国の片田舎ですと、土地80坪(1600万円）、家50坪（3500万円）なら上の上。
1300万円もオーバーしています。

可能ならば2011年着工が宜しいと思いますよ。
多分、地価が2009年大恐慌で大幅に下落しますから・・・。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。そんな方法もあるんですね。
それから私の間違いと、交渉後の値引きを含め、実際の借り入れは5100～5200になりそうです。ですので、総工費は6000万位かと。私の田舎でもこのくらい出したら立派なおうちが建ちます。東京って高いですね…。
なるほど、やはりあと数年待つという選択肢もありますね。
ありがとうございました。参考にさせていただきいます。

お礼日時：2008/10/09 16:42