根抵当権とは

うちの息子が我が家を担保に融資を受けているのですが
司法書士の作成した書類には根抵当権と書いてありました。

抵当権と思っておったら、根がついていると違うらしい。
しかも共同になっていました。それで色々調べてみました。

全体像はつかめましたが、イマイチわからんので教えて下さい。
極度額とかが出てきましたが、これは担保の限度額を決めるということらしいですな。
まず、この極度額とやらはどこを見れば分かるのでしょう。
また、どうやって決めるものでしょう。

次にお聞きしたいのが極度額は複数の金融機関で共通されるとあります。
でも審査は個別である以上、極度額というか担保の査定も金融機関で
それぞれ違うのではないですかな？
共同の極度額が先に設定されていたら、後から融資する金融機関はそれに倣いますか。
それとも個別にやってくれといったら新規にやってもらえるもんでしょうか。

素人理解ゆえにトントンカンになってしまっているかもしれませんが
よろしくお願いします。

No.5 回答者： noname#94859 回答日時： 2008/12/05 20:14

債務金額が確定してて、順次減っていく場合には「抵当権設定」。

債務の金額が変動することがあります。
「追加で５００万円貸してくれ」という場合ですね。

このとき、改めて５００万円分の抵当権を設定するのが面倒くさいので、根抵当という抵当権の設定をします。

例えば２，０００万円までは、この抵当権で貸しますという契約ですと、根抵当権極度額２，０００万円を設定するのです。

つまり、改めて借り入れする際の抵当権設定を省略するための制度が「根抵当の設定」です。

極度額というのは、
「この物件は、最高２，０００万円しか融資できない」という表現ですので、金融機関というのは、その金額を採用して、融資を決めるのが通常です。

他の金融機関が「うちだけはもっと高く評価します」というなら別ですが、評価事務は結構面倒なので（お金もかかります）、既に評価がされていたら、それを採用するのが企業といくものです。

一億円の不動産への融資は、８０パーセントの８０パーセントにあたる６４パーセントが一般です。

根抵当の極度額が６，４００万円なら、土地評価は一億円ということです。

No.4 ベストアンサー 回答者： happysun21 回答日時： 2008/12/03 01:40

共同根抵当権とは、同一の被担保債権（借りたお金ですね）の担保として、数個の不動産の上に設定された根抵当権のことをいいます。

たぶん、建物と土地の両方に根抵当権を設定しているのではないでしょうか？それで共同根抵当権となっているのではないかと思います。

共同根抵当権を設定すると、登記の際には「共同根抵当権」ということで登記します。ですので、共同の文字が入ってくることになります。
債務者が債権を払えない場合、担保を実行しますが、その場合、土地だけに根抵当権を設定していても、建物があると土地だけを利用することは難しいですよね。
土地に建物がある場合は、土地と建物の両方に根抵当を設定して、担保の実行の際は、両方まとめて競売をしたりします。

また、根抵当権を設定した場合、登記簿に極度額が記載されます。
ですので、極度額は登記簿を確認すればわかります。
登記簿は法務局で閲覧できます。

内容を把握することは大切ですが、息子さんの借りたお金を、あなたの土地や建物で保証しているわけですから、その内容については息子さんにしっかり確認すべきでしょう。お互いの理解も大切です。

No.3 回答者： noname#117052 回答日時： 2008/12/01 21:14

一般的には、極度額というのは　路線価から割り出されますのでどこの金融機関でも一定と考えて良いかと思います

路線価とは、簡単に言うと国が決めたその土地の価格で、不動産税を決める資料です。

銀行さんでは、その路線価に基づき、評価額を土地の80％　更にその80％相当額を融資限度額と計算します

例えば　路線価で　100万だとすると評価額は　80万円　融資極度額はさらに　80万円×80％＝64万円　となります。

簡単に言うと　路線価×64％相当額が　融資極度額となります

それと、もう一つ、＜共同＞の意味ですが、実際に融資する銀行は、保険に入るのが一般的です
この前テレビなどで有名になったあの米国のリーマンンブラーザースのように、融資した銀行は他の金融機関に更に再融資（保険）を掛けているのが普通です。

ここからはすこし複雑な話となりますが
根抵当権とは、先に抵当権を設定するわけですから、他の金融機関に優先権を持っています、従って極度額以下の借入の場合　他の銀行さんは設定された極度額から融資残額を引いた残りの額の融資をしてくれます、実は銀行さんどうしが信用情報の共有をしていますので　そのようなことが可能となっている訳です。

No.2 回答者： lira2006 回答日時： 2008/12/01 00:00

＞我が家を担保に融資を受けているのですが

いったい、使用目的は何のためですか？
普通、住宅ローンなら、抵当権ですが、
根抵当なら、事業性のものでしょうか？
息子さんは自営業？

＞まず、この極度額とやらはどこを見れば分かるのでしょう
根抵当権の設定契約証書があるはずです。
ないなんて言わせません。
債務者である息子さんに、写しが渡されているはずです。
それを見てみるのが先決です。

息子さんが、「ない」とか、「見せられない」と言うようだと、
ちょっと、親には言えないような問題があるのかも・・・。

＞どうも根抵当というのは何回も抵当権の設定をせんでも済むものらしい。
これは、そのとおりです。
たとえば、極度を１０００万と決めて、５００万の融資を受ける。
そのあと、３００万の融資を受けて、そのあと２００万の融資を受ける・・・というときも、
いちいち、抵当権の設定はしません。
そういう点で、事業性の融資の場合は、面倒がなくて楽なのです。

この回答へのお礼

これは詳しい説明ありがとうございます。
息子は会社経営をしております。お察しの通り事業資金です。

>根抵当権の設定契約証書があるはずです。
>ないなんて言わせません。

そういうものの所在は知りませんでした。
今度聞いてみます。

>いちいち、抵当権の設定はしません

やはりそういうものですか。
それはわしも調べてようけ分かったのですが、
金融機関で共同で使えるというのがイマイチ分かりません。
どういう仕組みになっているのでしょうか。

お礼日時：2008/12/01 02:32

No.1 回答者： TANIKI 回答日時： 2008/11/28 23:48

審査は個別である以上、極度額というか担保の査定も金融機関で

それぞれ違うのではないですかな？

審査の過程で汚れた登記簿謄本を騰げられたらどこからもつまめなくなります

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

わしもあなたと同じように金融機関で個別に決まっているだろと
思っていたんですが、酒の席で上記のような会話になりまして
どうも根抵当というのは何回も抵当権の設定をせんでも済むものらしい。

更に色々調べていくと複数の金融機関で共同で使えるとあったんで
それでは金融機関で同一の評価査定がなければおかしいやんけと
ここでわしの常識と一致しなくて悩んでおります。

お礼日時：2008/11/29 13:27