定期借家契約について

２年間で借主に出て行ってもらおうと思っているので、定期借家契約を結びたいと思います。ただ、法定更新されると普通の期限のない借家契約になるとかで、１年前から６ヶ月前に出て行ってくださいという催告をしなければならないそうですね。
これは口で言うのではなく、書面ですよね。きっと。
内容証明書で出したほうがいいのでしょうか？
催告忘れると普通の契約になってしまうなんてリスク高いですよね。
あまり詳しくないのでどうかおしえてください。お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： henrijayer 回答日時： 2009/01/14 16:24

私も大家してます。

定期借家契約の誤解は
『期間が１年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は賃借人に対して期間満了の１年前から
６ヶ月前までの間に期間満了によって賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、
その終了を賃借人に対抗することができません』
というのは、口頭で十分なのです。電話で、来年４月には契約終りますから、そろそろ
転居の準備お願いしますよと伝えればいいのです。
もめない為に紙に書いて正副二部もっていると確かだということです。

ただ、定期借家契約書があって連絡なかったから引越せないと居座るやつもおらず
大抵は、日本リロケーションとかの専門会社が賃貸管理受託していてそのなかに
通知業務も含んでいたりします。賃貸管理会社にとっては次の住居の賃貸斡旋は
確実な仲介手数料がねらえます。自社の管理物件を斡旋すれば楽勝ですよね。

それより気をつけなくてはいけないのは、定期借家の短期解約。
これには

「居住用の建物で床面積が２００m2未満のものについては、転勤、療養、親族の介護その他の
やむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難と
なったときは、賃借人は１ヶ月前に申し入れを行うことにより賃貸借の中途解約ができる
ということが法律上認められています。
これより長い中途解約の申し入れ期間を特約で設けるなど、賃借人に不利な特約を結んでも無効になります。」

という説明書きですが、これは、「やむ得なくない事由の場合」６ヶ月前に予告しろ。と特約で結んで有効です。
逆にこれをいれておかないと、定期借家だろうから安くしろ。と迫られて、安くしたら１年で解約されて
次の借り手がみつからない。こういうケースもままあります。ご注意を。

ファンドの大型賃貸物件は大抵更新可能な定期借家契約に
なっていますね。６ヶ月前に契約期間満了の通知を出すのも
再契約するのも、通常の借家契約で更新確認（これは１ヶ月前）
するのも手間はおなじだから、契約更新の際値上げをしやすい
意味で定期借家にしているのです。
普通借家の場合、賃料上げます。嫌ですといわれて追い出せません。

将来は定期借家が主流になると業界も監督官庁も期待して
いるのは、家賃が上がればインフレ誘導がしやすいからでしょうかね。

旧借家法は実は戦時中の出生兵士の家族が借家から追い出されない
ための戦時立法だったようですね。

大家やってって楽しいのは更新料の受領。つらいのは退去通知の
連絡もらうときです。

この回答へのお礼

安心しました。自分の不勉強さを痛感しています。
もっと法律的なこともわからないとだめですね。
退去の知らせを出すのを忘れないよう、しっかり見やすいところに書き留めなくてはだめですね。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 23:24

No.3 回答者： turbotjc 回答日時： 2009/01/14 23:10

＞催告忘れると普通の契約になってしまうなんてリスク高いですよね。

契約終了を通知しなかった場合にどうなるかは、法律上ははっきりと明示されていなかったと思います。ただ解釈論としては質問文のように定期借家契約としての効力を失うというものと、通知期限を過ぎてしまっても改めて通知を行ってから6ヶ月後に終了というものの2通りあるようです。比較的に後者の解釈が主流のようですが…。

この回答へのお礼

定期借家契約の効力がなくなる可能性もありなんですか。
法律できちんと決まっているとありがたいんですが・・・
入居者の方は性格的にはまあ、良い方なんですが、将来家族が使いそうなんで契約が延びるのは絶対困るんですが・・・
自分が忘れないように通知を忘れないことが一番なんでしょうね。
本当にどうもありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 23:31

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/01/14 08:58

大家してます

定期借家契約では、法定更新も合意更新もないはずです
すべて契約終了か再契約になります

http://www.kinki.zennichi.or.jp/ippan/news/16.html

この回答へのお礼

詳しい説明を載せていただきまして本当にありがとうございました。
法定更新はないのですね。
これで安心して定期借家契約を結べます。
１年前から６ヶ月前に口で言って、念のため書面で知らせればよいのですね。
勉強になりました。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2009/01/14 23:18