離婚する親の住宅ローンが残っている家を買いたい

家族構成 : 父(56歳 会社員)・母(57歳 専業主婦)・子(私 29歳 会社員)

3人で同居していましたが、両親が離婚することになりました。離婚自体は揉めることもなく円満なのですが、ローンの残る家だけが問題です。現状は下記の通りです。

・家は土地付き一戸建てで、父が住宅ローンを支払い中。名義は100%父。
・家族は母・私と父とに分かれて暮らす。
・父は、ローンの残りを家の売却で完済して自由の身になりたい。
・母・私は住み慣れた今の家で暮らしたい。

そこで、私が父からローン残額と同額で家を購入するのはどうかということになりました。父はローンを完済でき、母・私は家に残れます。父も、できるならそうしていいと同意しています。

※幸い、現在のローン残額が土地家の評価額とほぼ同じで、普通に売ってもマイナスは出ないようです。大きく違えば売買が贈与扱いになってしまう懸念もありましたが、そこは問題ないと聞きました。

もちろん話はそう単純ではなく、私が住宅ローンを組むに当たり、ローン返済中の銀行を含め、幾つか銀行を当たりましたが即OKというところはありませんでした。私が普通に家を買う場合なら審査はまず通るそうなんですが、その前段階の「親子間売買」で躓いています。

家の売却で清算、が最もシンプルだとは分かっているのですが、母はもうあまり長くないので、父が出ていく以外の面倒をかけたくないのです。何かうまい方法はないものでしょうか。


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以下備考です。

何行かは門前払いでしたが、いくつかの話を聞いてくれた銀行でも「離婚が確実という証明が欲しい」「売買するという証明が欲しい」と言われ、結局何を用意すれば話を進めてもらえるのかを教えてくれません。持ってこい、というからには話を聞いてくれる気はあると思うのですが…。

そこで弁護士に相談したところ、「まず、ご両親に離婚届を出させて、早く別居してもらいなさい。その後に戸籍謄本をとって、土地と家の売買契約書を作って、銀行に持って行ってみて」と言われました。なんでも、銀行はローンの引き延ばしや住宅購入以外に転用されることを懸念するから、別居の実態や確実に売買する証拠が欲しいのだとか…。

私が離婚するわけではないのですが、問題が片付く前に離婚＆別居しちゃっていいもんなんでしょうか? やっぱりまずかったからって元には戻せませんし、別の銀行では離婚前に相談してくれてよかったです、とか言われましたし(結局断られましたが)、ネットで調べたら、ローン支払人が別居になると即効で一括返済を要求されるとかいう話があったりして、不安だらけです。

No.3 ベストアンサー 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/01/25 10:51

＃２ですが大事なことですので補足します。

親子間売買はイコール個人間売買ですから、一般の金融機関では受け付けない場合が多いです。（ＪＡが組合員に直接融資したりする場合など例外もありますが）
不動産仲介業者が作成した売買契約書（仲介印があるもの）や土地・建物の登記事項全部証明書、公図、地積測量図、建物図面のほか重要事項の説明書などの提出を求められます。
懸念されてる内容をクリアしたとしても、次の時点でそう言われると思います。そうなると
「なんだか、次から次に難題を言ってくるなぁ」と質問者さまもお感じになるかもしれませんので、今全体を把握しておいて下さい。
ですので、この場合弁護士さんは役に立ちませんよ。
不動産会社に相談するのが一番ですが、仲介手数料が発生しますので融通の利く地場の業社が良いと思います（もしくはお知り合いに不動産関係者はいませんか？）
個人間売買ですので、手数料は「半額にしてくれ」とか「○○万円でやってほしい」とか先に決めておいたほうがいいです。先に回答したヒントもこそっとアドバイスしてくれるはずです。
大手だと仲介手数料は正規とられるデメリットがありますが、融資に関しては優遇金利も有利に受けやすいメリットがあります。
新聞の折込広告などをよくやっていて、取引態様「仲介（媒介）」と記載している業者なら良く慣れていると思いますのでご参考まで。
もしお近くなら、お力になれるのに残念です（笑）

この回答へのお礼

＃２だけ読んでお礼してしまいました。補足ありがとうございます。

売買契約書と重要事項の説明書以外の各種書類は銀行に行く前に役所で全部とってあるので、要ると言われれば即提出できる状態です。その前段階で躓いてるのに早く取りすぎてしまい、「ただし1ヶ月以内のもの」の方が怖いです(笑)

先の2つは、今話を聞いてくれている銀行ではお抱えの不動産業者でやってくれるそうなので、今のところは何ともです。

不動産会社に依頼するとご指摘の通り手数料がかかるので、どうしても自分では無理っぽかったら行こうと思っています。まず父が家を買った仲介業者に相談してみるつもりです。手数料についてのアドバイスは、その時が来たら参考にさせていただきます。

残念ながら知り合いに不動産業者はいません。銀行員の友達も欲しいです(笑)。

さまざまな面でのアドバイス、ありがとうございました。お気持ちも嬉しいです。

お礼日時：2009/01/26 01:51

No.2 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/01/25 10:12

親子間売買は、同居状態の場合の住宅ローンは確かに門前払いでしょう。

「同じ家に住みながらなんで？」「お金に困って、金利の安い融資を受けたいだけなんじゃないの？」という懸念からそうなるわけです。
質問者さまが別居している場合は別で、金融機関も門前払いにはしないはずです。
やり方を細かく書くわけにはいきませんが、ご家族間の状況も悪化してるわけではなさそうですし、上記の事柄から知恵を絞ってみて下さい。
最後に書かれている不安も同時に解消できる方法になると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

言われてみれば、その通りです。私も銀行の立場ならそう思います。でも、銀行に行ってみた時点ではテンパっていたので、全く思いもよりませんでした。失敗したと思っています。もっと冷静に考えるべきでした。

そういうわけなので、今までの情報と、bunbun8様にご提示いただいた内容を踏まえ、離婚→別居後に売買契約書を交わす約束をし、離婚→別居後に土地建物売買契約書を作成し(必要なら公正証書化)、別居というか他人になったことが客観的に示される資料(謄本とか?)を添えて銀行に行ってみようと考えています。

お礼日時：2009/01/26 01:41

No.1 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/01/25 07:53

残債と土地評価が同等というあたりが大きな問題です。

担保価値というのは、売却価格以下でないといけないわけです。
３０００万で売れる土地を３０００万フルローンで買いたいから
融資してくれといっても、地価下落の惧れがあれば銀行は
融資しないですよね。

この手の離婚と住宅ローンの残債話は世間にはいっぱいあって
残債割れする住宅があるから売ってローンを消すこともかなわず
離婚できないケースが多々あります。

もしこれが、仮に売却価格を残債が大きく下回るのなら
今のままで、質問者さまが親子リレーローンで今のローンを
他行で借り換えすればいいだけの話です。

逆に言えば、残債の１割でもお父上が繰り上げ返済できたら、
残債をお母様名義で借り替え質問者様がその連帯保証人に
なれば話は簡単です。

それができないなら、離婚の公正証書で財産分与で土地を
お母様に譲る旨を記しておきます。所有権の移転登記だけする
のも可能ですが抵当権がのこります。ローン返済が滞ったり
お父様が破産したりすると土地は競売にかかります。
そこで、ローン残債が担保価値を大きく下回った時点で
お母様名義でローンを借りて質問者さまが連帯保証人になって
名義を移せばいいです。それまでは質問者さまがローンを払う
ことになります。
まず、公正証書を作成した時点で、代位弁済したいがいくらまで
融資できるか今の借入先に相談することです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
具体的な価格について書いておらず、すみませんでした。情報呈示が不足していました。

土地建物が約2500万、残債が約2500万で、自己資金を500万円以上出せるので、融資は2000万円以下にできる予定です。そこも問題ないと銀行に言われました。

以下、ご提案いただいた内容についてです。

・親子リレーローン
・残債を母名義で借り換え
　これらは今まで当たった内では無理と言われました。親子リレーローンは望みがあるかもしれないので、さらに他を当たる場合は言ってみます。

・財産分与で土地を母に譲る
　今の時点では理解が不十分なので、調べてみます。

お礼日時：2009/01/26 01:34