中古マンションを買うということ

賃貸住まいから、とある築30年以上の中古マンション購入を空想中です。
仮に物件1000万円で成約
管理費・修繕積立などで月々4万円の負担（古いので）
年間48万、さらに固定資産税が数万円？（不明）
今後20年住めるかどうか。
約2000万円以上の負担で手放す時は数十万？
ならば賃貸で新しい物件を渡り歩いたほうが良いという思考回路になりますが、やっぱりそうなりますよね？
皆さんどう思われますか？

質問者からの補足コメント

• 修繕積立部分で月々約3.5万円らしく、住民の方々はメンテをしっかりしていくことに賛成派が多そうです。が、向こう20年とか不確かな将来ですし、高齢化や退去者の増加でさらなる修繕積立費高騰もありそうですね。壊すか修繕するか、どこで転換期を迎えるのか、とかも。
  
  なるほど60才以上なら、例えば安い一戸建てを買って、出来る範囲で自分でメンテしていくというのもアリのような。なんでも業者任せだと高くつきますんもんね。
  土地面積はマンションより広いけど、いずれ古い家の解体にお金かかりますね。
  
  いやいや住居の損得はキリがありませんね、ともあれ平穏に暮らせればそれが最高なんでしょうね、たぶんきっと。　安アパートや雨漏りの平屋であっても・・

    補足日時：2024/03/02 16:59

No.9 回答者： ppds_ppds 回答日時： 2024/03/04 15:25

比較するなら賃貸で住む場合も考えて計算しないと意味がないでしょう。

今後20年住むとして家賃の支払いがいくらになるのか？
そもそも何年は住みたいのか？

買う場合の試算だけであれこれ考えてもしょうがないです。
少なくとも自己判断できない時点で買うメリットを感じてないと思いますよ。

No.8 回答者： 司司 回答日時： 2024/03/04 00:54

＞約2000万円以上の負担で手放す時は数十万？

いくらマンションが古くても土地代は評価されますので、数十万円になる事はよほどの立地条件でない限り付かないと思います。
しかも管理費・修繕積立などで月々4万円なら、建物のもメンテナンスされますから、廃墟マンションにはならないとからそこまで低い評価にならないかと。

駅から徒歩30分以上、20平米無い等の悪条件でなければ数百万の評価はあるかと思います。

自分も引っ越しして住居を変えているので、いろいろな街や家に住むのは楽しいと思います。
また古い建物はいくらリフォームしても躯体が古いので、新しい建物の生活の方が便利だし暮らしやすいので、お金に余裕があるのであれば、分譲タイプの新築や築浅マンションの賃貸を定期的に住む直すのがおすすめです。
アパートとかであれば新築でもあまりおすすめしません。

No.7 回答者： YukihoAkasaka 回答日時： 2024/03/02 23:29

ある程度の余剰資金があるという前提でということなら、賃貸に住めるなら出来るだけ住み続け、独りでの生活に支障が出始めたら、余剰資金を使って老人ホーム等の入居を考えるのが一番手間が無いのかなと思います（2000万もあれば充分最後まで面倒を見てくれるところは見つかります）。

買ってしまうと、いざ一人での生活が厳しくなった時や、もしものことがあったとき、物件の始末が大変になります。

ご参考になれば・・

No.6 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2024/03/02 15:10

60過ぎると賃貸を借りられる物件減ります。

なので還暦を迎える独身者は家が急に欲しくなるようです。
いずれにしても、賃貸だろうと
住みたい街に住める人は勝組です。

No.5 回答者： merciusako 回答日時： 2024/03/02 14:06

分譲マンションですから、所有者全員で組織する管理組合があります。

この管理組合が、この分譲マンションの長期的な維持管理をどのように考えているかです。

分譲マンションなら、「長期修繕計画書」という、定期的な大がかりな修繕の計画があるはずです。

そのマンションの共用部分の維持に関してですが、防水や外壁補修、鉄部関係の塗装、給水ポンプやエレベーターの交換など多岐にわたります。

一般的に「大規模修繕工事」と言われている補修工事です。

この計画がキチンとしており、修繕積立金でその工事が賄えるかどうかです。

「長期修繕計画書」には、今後の大規模修繕工事の予定が記されており、その工事金額も分かるようになっています。

そのマンションの管理組合の直近の収支決算書を確認すれば、現在の預金額、修繕積立金などの滞納額、その管理組合の年間の修繕積立金の総額が分かりますから、計算すれば大規模修繕工事が賄えるかどうかがハッキリします。

賄えるのであれば、その管理組合はキチンと修繕の計画をしているということになりますから管理がシッカリしていると言えます。

賄えないのなら、近いうちに修繕積立金の値上げがあるはずです。
値上げしなければ、大規模修繕工事はできないのですから。

現在、社会的に問題になっているのは、このところの急激な物価高騰で、修繕の原材料の高騰と、働き方改革による職人の人件費の高騰によって、大規模修繕工事の工事費がドドーンと上がっており、それに伴って、修繕積立金の値上げが必要ですが、所有者の高齢化によって、値上げがままならないとされていることです。

つまり、予定していた大規模修繕工事ができなくなる可能性があるということです。

この問題については、分譲マンション毎の所有者の考え方次第ですから、そのマンションがどのように考えるのかはここでは分かりません。

大規模修繕工事が満足に行われないと、漏水や外壁モルタルやタイルの剥落、鉄部のサビなどが発生してきますから、マンション自体の劣化が進むことになり、スラム化していきます。

中古マンション、しかも築３０年以上、ということであれば、そのマンションの管理組合の方針によって、キチンと維持できるのかが大きく違ってきます。

できる限り、長期的な管理については確認しておくべきです。

なお、長期修繕計画書がないマンションはもっての外です。
論外ですね。

No.4 回答者： oo14 回答日時： 2024/03/02 13:52

#1の方と同様、駅前の中古マンションでしたので5年住んで、

買値のほぼ1割増しで売れました。
取得時経費を入れても、それまでの家賃分は丸々貯金にまわり、
買い換えの費用になりましたので、
数年で、さらに買い換えが出来たのも、
中古マンションを頭金を借り、
ローンを組めたおかげですね。
当時の金利は7.86％でした。

定期の預け入れ金利差がローン金利の1-2％はありますので、
貯金するより
100円でも余れば返済に充てていたので、
新しい物件を渡り歩いたほうが良いという
結果になったとおもえます。

他の投資とおなじで、
売り買いのタイミングがうまくいったのでしょうね。

団塊の世代の大半は子育ての関係でバブル期に家を買い、
その後の大暴落で身動きが取れなくなりましたが、

自分は含み資産がえらく変動していると感じただけでしたが、
大儲けされた方もいるのでしょう。

No.3 回答者： tobirisu 回答日時： 2024/03/02 13:02

老後のお金が十分にあるのなら、賃貸生活の方が面倒がないです。

分譲は自分でメンテしなければならないのに、マンションは共同所有者の総意でないとメンテもままならない。
大家、管理会社任せの賃貸の方がはるかに楽です。

しかも今後は、売るときは値下がりして二束三文の可能性もあります。
買った時と同額程度で売れるのは、よほど立地やその他条件がいいマンションだけです。

ただし、賃貸は高齢になってからは借りるのが難しくなります。
そこだけ要注意。
ある程度の歳になったらお金を積んで、介護付きホームに入居という心づもりでいるのが妥当でしょう。

そのためにはお金をしっかり貯めておくことです。

No.2 回答者： omae-ahoka 回答日時： 2024/03/02 13:00

家賃10万円で20年住めばいくらになるのかな？

管理費など4万円なら50年でもそれなりの価格で売れるかもね。

No.1 回答者： sedam.goo 回答日時： 2024/03/02 12:56

都心の賑やかな立地の駅近マンション、買った時と同じ様な金額で売れました。

なので家賃分貯蓄が出来ていた感覚になりました。
家賃払っていたら貯蓄に回らず使い果たしてたなーと（笑）

固定資産税の土地部分は、部屋数で割られるから意外と少ないんです。
その他に駐輪場代金、駐車場代金、かかります。