他人名義の農地を８０年以上管理しています

Question

私の父が高齢となりそれまで耕してきた農地を売る事になりました。
ところが、父の農地だと思っていたその農地には他人名義の土地が１０坪ほどありました。つまり、父は他人の農地を自分の農地だと思い込んで耕作してきたのです。

父によくよく聞いてみると、祖父代に何かと交換してもらった農地らしいというのです。（証明するものはありませんが、もらったのでから一度も返却を求められたことがなく、概算で８０年以上も登記変更されないまま父が耕作してきました。）

ただ、このままだとうまく売れません。
登記を調べてみると、その方はとうに無くなっていて、相続人だろうと思われる方（代理納税者）も住所不定で調べることができません。たぶん相当の高齢者だと思われます。

希望としては、この農地を父の名義にしたいのですが、何か方法があるでしょうか？

もし、不可能であるならば、事情を説明して父の土地だけを売り、所有者が不明な農地は、そのまま購入者の方に使って頂くことができるのでしょうか？

役所に聞いたところ、何分昔のことなので登記しないまま土地の売買が行われたことがあり、あなたのお父さまと類似の問題は他にもありますよ、といわれました。

これでは、今後困ります。
法的に、このような農地の登記を整理する方法はないのでしょうか？

質問が分かれましたが、よろしくお願い申し上げます。

Ishiwara · Accepted Answer

＃２,４です。
がんばればできそうな距離に来ているような感じがします。法律用語は、似ているようでも意味がまったく違う場合があります。相談する場合など、特に用語をしっかりメモしてください。

不動産登記簿には本籍地は記載されません。ふつうの登記は、住民票と印鑑証明書によって行われます。戸籍謄抄本が必要になるのは「相続関係」の証明のためです。

相手方に郵便物が届かないのは、相手方が住所変更の登記をしていないためであり、その怠慢によって登記の目的が果たされていないということです。したがって、あなたが相手方の意思を確認することができないのは当然であり、裁判所に登記の決定を求める正当な理由となります。

ただし、この土地に固定資産税が掛けられている場合には、市町村の税務課へ行って税が納められているかどうか確認すべきです。もし納められていれば、あなたの祖父様が「公然と」占有していなかったことになりますし、また「連絡の手段がない」という主張も通らなくなります。

民法162条に該当し、かつ相手方との連絡手段がないことが証明されれば、裁判所へ行くほうが先です。裁判所にも無料相談の窓口があり、とても親切に教えてくれますから、安心してください。裁判所の決定が出てから法務局へ行くことになります。

（私の体験で）一つだけ心配しているのは、相手方の戸籍謄本は、相手方の委任状がないと取れない、ということです。ここで相手が非協力だと、相続関係の証明ができなくなります。この場合は、協力自体を法的に争うか、または司法書士に入手を依頼することになります。

私の場合、最初、相手が非協力だったので「では、専門家に依頼して、その費用をそちらで負担していただくことになります」と“圧力”をかけ、結果として「×万円（１桁）」の謝礼を払うことで合意できました（金額は、対象土地によって一概に言えませんが）。

Ishiwara · Answer

＃２,４,５です。
＃５の中で、（私の体験で）以下は、相手方と連絡がとれた場合の話ですから、連絡がとれない場合は、読み飛ばしてください。連絡がとれない状態で進めるならば、相手方の相続関係は、どうでもいいことになります。
また、私の「税が掛けられている」は俗表現ですから「税が課されている」としてください。用語が少しでも違うと書類が受理されないことがあります。

Ishiwara · Answer

＃２です。
お父様（所有権移転登記権利者）がご高齢であれば、特にお父様が法務局に行かれる必要はありません。委任状で足ります。相談段階では、委任状も要りません。
相手方（登記義務者）の住所が不明であれば、そのことを証明すればいいので、案外そのほうが簡単かもしれません。
法務局が要求する書類が全部提出されれば、せいぜい２週間で登記は完了します。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji72.html
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79-01-04.doc
なるべく手ブラで行かないで、少しでも先に書類の下書きなどを作っておくと、足を運ぶ回数が減ります。

mindlife · Answer

法務局で登記手続をするだけです。きちんと法に則っての手続きや必要書類などきちんと教えてもらえます。必要なことは法務局側で調べてくれますから、後でトラブルこともありません。
　可能ですから、先にきちんとお父様名義にしてからでないと、購入者は使用することはおろか購入することもできません。
　役所の言の通り、眠ったままの土地問題は多くあります。証明するものがなくても、８０年以上も管理していて実際に耕作していた事実がありますから、名義変更も法的には何も問題はありません。
　このままでは売ることもできませんから、お父様と共に法務局に行って下さい。

Ishiwara · Answer

結論を先に言うと、弁護士に頼むことをお勧めします。もし弁護士の要求する報酬が、土地の売価よりも大きければ、あきらめるほうが賢明です。あきらめるとは、「売らないで、永久にあなたの家族が実効的に所有を続ける」か、または「その部分だけ二束三文で売ってしまう」ことです。

実は、昨年、私もよく似た問題を、弁護士に委任せずに解決しました。多少の法律知識があったからです。ない方が一人でやるのは無理かもしれません。

まず、相続人を全部洗い出すことが必要です。そのために、相続に関係する全員の戸籍（および除籍）の謄本が要ります。私が集めた謄本・住民票等は、┼数人分におよび、５０枚ほどになりました。

戸籍謄本などは、他人が勝手に取れないので、もし先方が協力してくれないときは、
* しかるべき謝礼を払って委任状または謄本をもらう
* 司法書士または弁護士に取り寄せてもらう
* 協力してくれること自体を法的に争う
などの処置が必要です。

相続人が確定したら、それぞれの方から、異議がない旨の書類をもらいます。実印が必要ですから、印鑑証明も要ります。
この段階でも、協力が得られないとき、法的に争うことになります。

協力が得られるときは簡単ですが、得られないときは、交渉のテクニックが要ります。＃１さんの言われるとおり、法律的にはあなたの言い分が１００％通るだろうと思われますが、あなたの弱みに付け込んで金銭を要求されるかもしれません。その場合は、「裁判（裁判官の職権による登記）をすることになれば、あなたにとっても労力や費用の面で大きな負担がかかりますよ」という説得が必要です。先方が「ゴネ得」をしようとしてもムダだ、ということを悟ってもらうことが必要です。

弁護士に委任せず自力でやれば、驚くほど安い費用でできます。その場合は、法務局（登記所）の相談員のところへ何度でも通います（無料です）。私は、親切な相談員に恵まれて、とことん教えてもらいました。ただし、相談員は、必要な手続きの説明をしてくれるだけで、作戦に関することは、一切教えてくれません。また弁護士などの紹介もしてくれません。

一度、法務局の無料相談窓口に行ってみませんか。そこで、弁護士が必要かどうかの感触が得られます。弁護士は１時間１万円ぐらいで相談に乗ってくれます。どちらにしても、できるだけ多くの事実を調べ、それをきちんと書類にして持参してください。もちろん土地の登記簿謄本、図面、地積測量結果、現況写真、関係者の住所・氏名や系図などは、最初からあるべきです。そういうものを何も持たずに訪問すると時間のムダになります。

usami33 · Answer

民法第162条に２０年間所有し続けた場合、所有権を認めるとありますので、手続きをすれば土地の再登記が行えます。
http://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC162%E6%9D%A1
手続きは専門家ではないので、役所に確認してみてください。
たぶん土地所有権移転登記を記載するのだと思います。

他人名義の農地を８０年以上管理しています

＃２,４です。

この回答への補足

＃２,４,５です。

この回答への補足

＃２です。

この回答への補足

法務局で登記手続をするだけです。

結論を先に言うと、弁護士に頼むことをお勧めします。

民法第162条に２０年間所有し続けた場合、所有権を認めるとありますので、手続きをすれば土地の再登記が行えます。

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　法務局で登記手続をするだけです。