住宅ローンの一本化などの質問です

こんにちは、素人ながら無い頭でいろいろ考えてます…何方かご師事お願いします…m(__)m

５年ほど前に夫婦で折半して住宅を購入、二人で住宅ローンを組んでおります。（所有権ともに折半）
ローン残金は夫が約１０００万　妻７００万。二人とも会社勤めしています。（参考まで）


現在、もう一件セカンドハウスの購入を考えております。
その時に、夫婦どちらかの今ある返済を完済してしまい、完済したほうの名義で
新たに住宅ローンを組んで購入したいと考えています（金利が安いので）。

そこで質問です！（初歩的なことも含んでます…すいません）

(1)　贈与税のかからないように現在の住宅ローンを一本化するにはどうすればいいでしょうか？
　　　どちらかの所有権を購入という形がベターなのでしょうか？

(2)　もし所有権購入の場合、例えば夫が妻から購入する場合、妻（売主）の値段の付け方に決まりはないのでしょうか？

(3)　住宅ローンは返済してしまえば、何度でも利用できますか？

(4)住民票を移さなくても住宅ローンは借り入れできますか？

※因みに住宅ローンって一回目の完済しないと二回目は借り入れできないですよね？できるのなら一本化しなくて済むのですが…(+o+)


以上、よろしくお願いしますm(__)m

No.5 ベストアンサー 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/05 15:30

＞例えば、借り換え時に私が妻の残高を肩代りし支払うということですね。

つまり贈与？

贈与ではないです。代位弁済といって貸し金のようなもの。求償権をあなたがもち
奥様は金を借りた扱いです。

例えば、離婚し夫名義のマンションに住んでいた妻が夫のローン不払いで
追い出されそうになったとき、自分名義でローンを組みなおして支払うという
ケースが実際あります。このとき、代位弁済したあとも先妻さんは先夫に
肩代わりしたローン代金を払えと要求できます（求償権）決して贈与ではないです。

この回答へのお礼

ご返事遅くなりましたm(__)m

なるほど、求償権ですなね。知りませんでした。

ありがとうございます！

求償権含め検討していきたいと思います。

お礼日時：2009/02/09 11:46

No.4 回答者： ibmjanuary 回答日時： 2009/02/03 16:31

＞現在の住宅ローンを一本化するにはどうすればいいでしょうか？

奥様のローン７００万と質問者様のローンを他行で一括して借り換えします。
今Ａ行からそれぞれ借りていますが、新しくＢ行から１７００万円、ご主人名義（もしくは
奥様名義）で借り入れ、その金をＡ行に返済します。
保証料とか６０万くらいとられますかね。

＞住宅ローンは返済してしまえば、何度でも利用できますか？
できます。

＞(4)住民票を移さなくても住宅ローンは借り入れできますか？
セカンドハウスローンならｊ可能です。

＞できるのなら一本化しなくて済むのですが…(+o+)
セカンドハウスローンを共有名義で借りるのが一番無駄が無いです。

この回答への補足

ご解答ありがとうございますm(__)m
下記の内容…

＞奥様のローン７００万と質問者様のローンを他行で一括して借り換え＞します。
＞今Ａ行からそれぞれ借りていますが、新しくＢ行から１７００万円、＞ご主人名義（もしくは
＞奥様名義）で借り入れ、その金をＡ行に返済します。
＞保証料とか６０万くらいとられますかね。

例えば、借り換え時に私が妻の残高を肩代りし支払うということですね。つまり贈与？

補足日時：2009/02/04 10:47

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/03 16:25

元業者営業です

住宅ローンは住民票を移さなければ利用できません。
購入物件に「居住すること」が条件ですので。

住民票を移動できないなら「セカンドハウスローン」になりますが、
当然ながら金利、借入期間の条件は住宅ローンより悪くなります。
また、セカンドハウスローンの場合ローン控除は受けられません。

この回答への補足

ご解答ありがとうございますm(__)m

そうですか…投資用ではないので、できれば金利の安い住宅ローンを利用したいのですが…

一番良い方法…混乱してしまいます(*_*)
元業者さんということで何かいい方法があればご師事願いますm(__)m

補足日時：2009/02/04 11:08

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/02/03 15:54

回答になりませんが．．．

昨年１１月末にセカンドハウスとしてマンションを買いました

今までの住宅ローンはそのままで「セカンドハウスローン」で買えましたよ

利率は１．２％の変動．．．

地方銀行の「伊予銀行」でした．．．

この回答へのお礼

ご解答ありがとうございますm(__)m

「セカンドハウスローン」1.2％は安いですね！

調べて検討してみます(^^)THX

お礼日時：2009/02/04 11:12

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/02/03 15:22

１：売買すれば贈与税は掛かりませんが、譲渡所得として課税されると思います。

２：時価より著しく懸け離れた金額の場合は贈与税が掛かります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

３：
因みに住宅ローンって一回目の完済しないと二回目は借り入れできないですよね？＞
借りられないことはないですが、担保価値と借入金額と収入等との兼ね合いです。要は、十分余裕を持って払っていける金額であれば借りられると思います（または、焦げ付いた時に担保を即売れる安値で売っても回収出来る借入金額）。

４：借入は出来ますが、居住用でなければかなり金利が高いと思います。

この回答への補足

ご解答ありがとうございますm(__)m

下記で…

＞借りられないことはないですが、担保価値と借入金額と収入等との兼＞ね合いです。要は、十分余裕を持って払っていける金額であれば借り＞られると思います（または、焦げ付いた時に担保を即売れる安値で売＞っても回収出来る借入金額）。

ということは、一件目（今後、売買せず維持）の住宅ローンが完済されていない内に、二件目（移住用）を購入時に住宅ローンが組めるということ？
おっしゃるように担保価値と借入金額と収入等との兼ね合いになるのでしょうね。

補足日時：2009/02/04 11:15