宅建業法違反になりますか？（売主が宅建業者だが、個人として分筆した土地を売る場合）

お世話になります。
さて、宅建業法について質問です。
売主が「宅建業者」であるが、
「個人」として不動産会社（本人が代表取締役）を仲介して
分筆した土地（2区画）を売る場合に
「不特定多数」に「反復継続して」とする、
宅建業法違反に該当するかです。

＊なお、この一体の地主だったらしく、おそらく5年以内に
となりの土地も複数に分割して売却していたようです。
取引形態等の詳細は不明ですが。。。

【背景】
分筆されて2区画売りに出ている土地のうち
一区画を購入しようと思い、交渉をしてきましたが、
最終的に買わないことにしました。
その結果、買わないなら、慰謝料か、
訴えるとしてトラブルになっています。
（今回の質問とは関係ありませんがトラブルの詳細は下記質問です）
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4800126.html

本日宅建協会に相談したところ、数年のうちに自分の土地を分割して
売買させるのは法律に違反する可能性があるのでは？
とのコメントがありました。
そのときは何のことだかよくわからなかったのですが、
下記の宅建業法に関する質問は見てこのことなのかな？
と思いました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3560386.html

売主とトラブルになっており、
少しでも早く、こちらに有利な内容を探したいと考え、
質問させていただきました。宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/03/19 05:14

＞売主が「宅建業者」であるが、「個人」として不動産会社（本人が代表取締役）を仲介して分筆した土地（2区画）を売る場合に「不特定多数」に「反復継続して」とする、宅建業法違反に該当するかです。

要するに宅建業を営む不動産会社が仲介するのであれば、宅建業法違反にならないでしょう。

しかし前質問では仲介業者を飛ばして、売主と直接取引を云々・・・とありますが、売買契約書も交わしていない、手付金も払っていない、ならば「辞めます」の一言で本来は終わる話です。

売買契約を結んだ後なら、手付けを放棄して解除、あるいは手付けの放棄+違約金の支払い、などになる可能性はあります。

相手は質問者さんが買うのだろう、という先走った思惑の上で、いろいろと準備にお金や時間を使ったので、その損害を慰謝料などといって請求しようとしてるのでしょう。

これは売買契約も結んで無いのに、勝手に履行に着手した相手のミスです。

基本的には上記のような考え方になりますが、建築業者がからんでくる土地売買はいろいろと複雑なことも考えられます。

そのへんを宅建協会によく相談されるのが良いと思います。

この回答へのお礼

早々に返信ありがとうございます。
自分としては契約にいたっていないと考えるのですが
確かに建築業者の部分がもう少し確認してみないとかもしれません。
宅建協会にはさらに相談してみようと思います。

お礼日時：2009/03/20 00:05

No.2 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/03/19 10:36

元業者です。

良くある質問ですが、回答がまちまちでね。その原因は宅建業法の理解不足と、業者の自己に都合の良い勝手な判断そして行政や警察による指導・取締りの甘さあると思います。もっとも、買主側にも特段の被害がないと訴えたりしませんから、問題があまり表面に出ないからでしょう。

さて、宅建業法第2条です。宅地建物取引業とは
「宅地若しくは建物…の売買…をする行為で業として行なうものをいう。」
ここでいう「業」とは、取引を不特定多数を相手に反復継続して行うことをいいます。
そして第3条です。業者は
「宅地建物取引業を営もうとする者は…当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。」
つまり、個人であろうが法人であろうが宅地建物取引業を行うには免許が必要です。これがないと無免許営業たなり、罰則の対象です。媒介業者がいても関係ありません。この免許を持つ者が宅建業者です。なお、賃貸の場合には、個人所有の物件を貸しのは「業」ではありません（2条２の「又は」以下の箇所参照）。

さて、御質問の場合ですが、宅建業者に媒介を依頼しても、不特定の人に2回も亘り継続して売るのですから「業」ですね。従って、法人業者の社長でも個人として、上記の業を行う場合には免許がいります。個人業者なら別ですが。
以前、東京都庁不動産課に確かめたところそういう返事でした。また、これを取り締まるのは警視庁ですから、そ担当部門に聞いたところ、申告があれば調査して、法律違反が確認されれば当然それなりの処置を行う、との返事でした。
なお、この場合には2画纏めて、宅建業者に買ってもらうか、特定の知人に売れば業法違反になりません。
これでは、法律が業者に不当な利益を与える結果になり悪法とされる場合あるでしょうが、警察は法を守るのが仕事であるから、止むを得ないとのことでした。

しかし、このケースのトラブルは、こっちのほう「商談がまとまらないから慰謝料を」というのが理解できませんし問題でしょうね。これじゃ怖くて業者と話が出来ませんよね。

この回答への補足

外に出ているため、お礼等はあとで記載させていただきますが、質問が不備があるようなので１点補足です。
売主＝宅建業者は、個人でやっているようであり、売主は免許は持っています
（購入を断ったあとに、契約書（初めてみました）と、faxの言い訳とか考えなおせといった文書が自宅に直接投函されていました（消印もなくいつなのかは不明ですが、そこには、売主として個人名、仲介業者に不動産会社名と代表取締役ならびに免許者として売主の名前の記載がありました）
宅建協会と話しをした際にも、そこは書類も提示して説明、確認しましたが、契約書上の売主は個人だから多分違反じゃないか？と言ってました。

補足日時：2009/03/19 12:25

この回答へのお礼

詳細な解説ありがとうございます。
法律は解釈が難しいですね。。。非常に参考になります。
さらにもめた場合は都道府県に相談すればかなりの
効力が期待できそうです。

補足の部分でも自分でも混乱していたのですが、
勝手に投函された重要事項説明書には下記のように記載されています。
不動産仲介業者は、一人でやっている（推定）ので
個人業者のような気もしましたが、有限会社ということは法人なので、免許は法人免許なのでしょうか？
よくわからないのが、法人免許だとすると
売主は「個人」としては免許は持っていないから、
宅建業法違反になるのでしょうか？

【売主】
氏名（苗字）（名前）

～について次のとおり説明します。
主たる事業所の所在地：●●都道府県●●
商号または名称：有限会社　△△△△社
代表者の氏名：（苗字）（名前）　←（売主と同じ氏名です）
免許番号：●都道府県（１）第●号
免許年月日：●年●月●日

【説明をする宅地建物取引主任者】
氏名（苗字）（名前）（売主と同じ氏名です）
登録番号：●●
業務に従事する事務所　有限会社　△△△△社

お礼日時：2009/03/20 00:34

No.3 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/03/19 11:55

相手もプロですから何らかの対策を考えているかもしれませんよ。

その土地は個人名義とか、過去にも個人名義の土地を複数売買したらしいとかだけでは、事実はわかりません。ですので、とりあえずその土地（２区画）の登記内容を確認してみて下さい。法務局で「要約書」というのを取れますから（謄本の半額で１通５００円）所有者を確認してみて下さい。ひょっとして、その社長の奥さんとか兄弟とかで１筆づつ登記されている場合、業法違反にはなりにくいと思います。
過去のご質問も拝見しましたが、相手方業者が「買うか慰謝料払うか裁判じゃ」とわけのわからないことを言ってるようですが、相手にしなくていいと思います。そんなもん恐喝ですよ、逆に訴えてもいいくらいですよね。契約していない以上債務もなにもありませんから、何かいやがらせなどあれば警察へ・・でいいと思います。

この回答へのお礼

なるほど。。。狡猾な手口ですね。
早速来週に2箇所の「要約書」を取ってみます。
取るためには特に理由とかは記載しなくていいのですかね？
聞かれたら「不動産購入」検討のためなどとしたらよいのでしょうか？
今後の対応次第では警察への連絡も考慮したいと思います。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/03/20 00:43

No.4 回答者： 830damasii 回答日時： 2009/03/20 04:04

社長個人の土地を社長の会社で仲介（販売代理とかかも）させて手数料を稼ぎたいのですね

よくあることです

個人であって免許が無くても自分の土地を売ることは宅建業法違反ではありません

売ったお金でまた土地を仕入れて売る・・・・これが”反復継続”になるので業とみなされます
土地が広いから何人かに小分けして売るけど土地の広さに限りがあるので”複数”ではあるが不特定多数とは言えない

契約や工事の依頼をしてなければ慰謝料とか損害賠償とかありませんので「裁判でも何でもしていいよ」と逆に言ってやればいいでしょう

この回答へのお礼

お返事遅れてすみません。
夜遅くに有難うございます。
こうしたことは、よくあることなんですね。
不動産については自分がほんとに素人なんだということが
つくづく思い知らされます。
裁判については、向こうも勝てないような裁判を
してくるとは考えにくそうですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/22 00:16

No.5 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/03/20 18:37

＃３です

＞取るためには特に理由とかは記載しなくていいのですかね？

大丈夫です。申請用紙が置いてありますから、申請者の住所・氏名を記入して（印鑑も不要）、土地の地番を書き込んで窓口に出せばＯＫです。土地の地番がわからなければ、法務局内（閲覧コーナー付近）にブルーマップというのが置いてありますので、地図上の青い字で書かれているのが地番になります。申請書には登記印紙を貼って支払う形になりますが、窓口で教えてくれるので簡単ですよ。

この回答へのお礼

たびたび返信ありがとうございます。
地番はわかっているのですが、
法務局でもわかるようになってるんですね～。
これで安心して戸籍謄本を申請できます！
早速週明けに法務局へ行ってみます。
重ね重ねありがとうございました！

お礼日時：2009/03/22 00:19