借地権を地主が買い戻す時の価格について

旧借地権で更新期間がまだ１５年残っていますが、両親が亡くなり、地主さんからは親の代で終わりだから買い戻すと言われました。
現在は価格の交渉中です。
不動産業者さんに計算してもらいましたが、地主さんが言ってきた買い戻し価格は安く、買い戻すと言った地主さんに資金はなく、話し合いが前に進んでいません。この間、地代は支払い続けています。
弁護士さんに相談した所、無いものは出せないから、内容証明等送っても、費用がかかるだけで価格の値上げは難しいとの事でした。
今後、支払い期日を決めてもらう交渉と共に、価格についてももう少し歩み寄った形にしたいので、書面にしようと思っています。
まったく素人の三人娘で対処しているので、地主さんの一方的なやり方に困っています。地主さんは間に専門家を入れたくないようです。
この後の進め方、価格や支払い時期など、アドバイスいただきたく、宜しくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： tetu246 回答日時： 2009/04/11 19:22

最近の経済状況から考えると、今不動産は買い手市場なんです。

これは鑑定評価でも考慮されます。
買い手はこの案件ですと、売買代金を受け取るmaritinnさんではなく
売買代金を支払う地主になります。
（かといって必要以上にこちらが弱気になることはありませんが）
それは当然、市場に出した時に売れる金額を考慮するからです。
売主買主が限られる借地権売買も市場を無視できません。
ただでさえ市場性の低い借地権は、このご時世にどうなのかは
説明する必要もないと思います。
売れないとは決して言いませんが非常に売れにくいです。
私はハウスメーカーの出した金額に懐疑的です。
ハウスメーカーが出した金額じゃ買わないだろうしねｗ

市場全体の悪さを考えると「今後は売買価格を譲歩する必要はない」なんていうのは
どうなんでしょうか？
世の中、旧法の借地権のが多数です。そんなに特別ではありません。
借地「権」であれば皆強力です。
ただ、旧法だろうが新法だろうが売却の承諾料は必要です。
対地主への売買でもその話が出てくるでしょう
地主が介入権を使ってきたら？
その価格のがトータルで考えたら損になりそうだったら？
さらに非訟・裁判の手間・時間・費用がどのくらいかかるかを考えたら
私にはとても「譲歩云々」そんなイケイケ回答はできないです。
地代決めるのも非訟・裁判、売却の許可も非訟なんてのはどうしようもないときだけです。
関係ない他人・とことん揉めたことのない人はホント簡単にいいますがね。
その物件は、地主が変わらない限りずっとしこるわけです。
（少なくとも私は買主には経緯を全部説明してから売りますし）
ここでも市場性が下がるわけです。

結論として、「価格交渉が双方満足」できないのであれば
私は今売るべきではなくもう少し待つのがいいと思います。
市場性が悪すぎます。（私も今は買い一辺倒です）
maritinnさんも地代・建物の固定資産税を払っていて大変でしょうが
地主も土地の固定資産税を払っています。（敵も血を流してます）
借地権割合に応じて分けるか（分けてから売れば借地権を売るより市場性がいい）
地主と一緒に売って、代金を借地権割合で分けるのは検討されましたか？
できるならこれが双方にとって一番いい解決策です。
もし、どうしても売るのなら、物件所在も内容もわからないので
参考程度にしていただきたいのですが・・・
私ならば経験から相続税路線価の120パーセントであれば「検討」します。
地区によっては相続税路線価のが高いなんてこともありますしね
実勢価格より低いとはいいきれませんｗ
相続税路線価ってのは税務署が相続税を取るために勝手に決めてるものです。
市場とは基本的には関係ありません。
ただ、頭の堅い地主にはいい取っ掛かりにはなります。
お役所が出してる非常にわかりやすいものですからね。
「役所ですらこの金額っていってるのよ」ってことです。

この回答へのお礼

tetu246さん、再度回答いただき、ありがとうございます。
地主と一緒に売って、代金を借地権割合で分ける方法、全く知りませんでした。
tetu246さんならば、経験から相続税路線価の120パーセントであれば「検討」します。・・・とっても参考になりました。
いろいろ教えていただいて助かります。
借地権のセミナーに参加したりしてきましたが、やっぱり知らない事が多すぎる事、実感してます。
姉妹で良く検討し、後悔しないよう対策を考えていきたいと思います。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/04/11 20:14

No.4 回答者： suzuran113 回答日時： 2009/04/11 11:56

＞第三者に資産活用目的で売却した場合との中間を交渉価格として進めましたが、地主さんの合意が取れませんでした。

地主さんが宅建の有資格者だとすると、旧法の借地権の強さも知っているはずなので上記のようなある程度譲歩したような価格提示でも合意しなかったということは質問者さん方ご姉妹をよほど甘く見ているのでしょう。

今後は価格について譲歩する必要はないと思いますよ。
手放す場合は、市場に出せばいくらの値がつくのかをきちんと査定してもらって、普通に売りに出せばいいでしょう。更新料の未償却分が15年分あることも加味してもらえるかどうかも確認したほうがいいです。関連質問の回答にあるとおり、第三者への売却を地主が承諾しない場合は裁判所が代わりに許可を出してくれるでしょう。

この回答へのお礼

suzuran113さん、ありがとうございます。
５月に地主さんとの話し合いを予定していまして、姉妹で書面を作っている所です。
地主さんは買い取ると言ってきたものの資金の調達が出来ず、価格を下げてきていると思います。
実家の２階はアパートにしていましたが、地主さんにもう貸さないで欲しいと言われ、それ相当のお金を私達が出して、出てもらっています。
地代の支払いは続けてますし、固定資産税や実家に寄る事もあるので公共料金も払っているので、私達にしたらマイナスになる一方で・・・
この事を地主さんに話しても、お金の工面が出来ないからと言われてます。
第三者への売却は、強く断られてます。
素人の私達では時間が過ぎて行くだけなので、地主さんに不動産屋さんを間に入れたい事を５月に話したいと思います。
親切に回答いただいて、ありがとうございます。
姉妹にも報告します。

お礼日時：2009/04/11 12:53

No.3 回答者： suzuran113 回答日時： 2009/04/11 08:45

旧法の借地権について、それがいかに借地人にとって有利なものなのかが解説されている関連質問がありますのでお読みになるといいと思います。

良回答２０ポイントを取っている方の回答（複数）が参考になると思います。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4733491.html

「借地」と言うと単なる「賃貸」と思ってしまう方もいらっしゃるようですが、とても強い権利なのです。

ご両親がその借地権付き建物を取得するためには普通の一戸建てを取得するのと同じようにローンを組んでこつこつと返済していったものでしょうから大事にしてください。

２番目の方が書いていらっしゃる「路線価」は、あくまでも相続税算定のために定められた評価額ですので、実勢価格よりかなり下です。ただ、借地権割合を確認するのには使えます。売買のときの価格は実勢価格ですので御注意ください。

上記の関連質問を読むとよくわかりますが、最近の不動産屋さんは旧法の借地権についてあまり詳しくない場合もあるみたいなので、旧法の借地権に精通した方を探したほうがいいでしょうね。地主さんとの関係も必要以上に悪くならないようお気をつけください。

この回答へのお礼

suzuran113さん、再度回答いただき、ありがとうございます。
早速、前回の回答を姉妹に見てもらっています。今回の関連質問もとっても参考になりました。
長年、両親は地主さんとは仲良くお付き合いをしてきているので、suzuran113さんのおっしゃる通り、関係が悪くなる事は避けたい事です。
知らない事で後で後悔する事のないように、旧法の借地権に精通した不動産屋さんを探してみます。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/04/11 10:23

No.2 回答者： tetu246 回答日時： 2009/04/10 22:23

ここんところ、同業経由で地主側からくる依頼が多いモンで

ポジショントークにならないように気をつけて回答します。

まず、この案件でのポイントは
1.地主にほんとにお金が用意できないのか？（私はその可能性は低いと考えます。）
2.売買価格はhttp://www.rosenka.nta.go.jp/をたたき台にしてください。（借地権割合をかけたらいくらですか？）
3.地主さんが間に専門家を入れたくないのは、自分に有利に進めたいからです。（当然ですよね）

maritinnさんが決着を急がないでいいのであれば、2.の価格より
大きく下げた金額で売るべきではありません。
もったいないです。

この案件は言っちゃえば、ただの売買金額交渉なんです。
価格交渉の得意な不動産屋に任せましょう。
ご自分でするなら、地主さんにhttp://www.rosenka.nta.go.jp/をプリントアウトして
「相続税路線価に借地権割合をかけた金額がこの金額だから、それって安すぎるんじゃない？」
を取っ掛かりにして話し始めてはどうでしょうか？
土台がないとお互いわからないままで話が進みませんからね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
以前に依頼した不動産業者さん（ハウスメーカー）が計算して価格を出してくれていますが、第三者に資産活用目的で売却した場合との中間を交渉価格として進めましたが、地主さんの合意が取れませんでした。
地主さんは宅建の資格があるのを強味として言ってきますので、ハウスメーカーでない別の不動産屋さんをあたってみようと思います。
ハウスメーカーさんは、建替えの受注を期待しますので・・。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/04/11 09:53

No.1 回答者： suzuran113 回答日時： 2009/04/10 16:37

建物の名義はご両親だったと思いますが、きちんと名義変更はしましたか？

手放してもいいと思っていらっしゃるのなら、
・地主に売却
・第三者に売却
という方法が取れるわけですが、地主さんが買い戻すとしても基本的に第三者に売却するような価格でなければなりません。価格で折り合いがつかなければ手放す必要はありません。現在誰も住んでいないなら貸家として貸し出すこともできます。発生する賃料は地主さんには関係ありません。

借地権は財産ですから不当な要求に譲歩する必要はありませんよ。
価格を調べてくれた不動産屋さんは地主さんと関係のある業者ですか？
関係のない不動産屋さんであればそこでもいいですが、もしも地主さんと関係のある不動産屋さんであれば、もう一度別の不動産屋さん（地主さんと関係のない）に相談して、間に入ってもらうべきです。この際、地主さんの意向は関係ありません。もちろん売買が成立したときの手数料は発生します。
地主さんには「親が残してくれた大事な財産ですから間違いがあってはいけませんので、不動産屋さんに間に入ってもらうことにしました」とでも伝えて以後の交渉は不動産屋さん経由で行えばよろしいと思います。

現在地主さんに資金がないといっても、買い戻す土地を担保にすることができるのですから銀行から借りるなどして用意すべきでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
建物の名義変更はしました。
価格を調べてくれた不動産屋さんは、地主さんとは関係ありません。
ただ以前に交渉していただいた際、地主さんに実家をアパートに建替えて、家賃収入を買戻し費用のローンにあてればといった話をし、建替えを任せて欲しいといった内容だったそうです。
地主さんはその不動産屋さんに依頼する気もなく、ローンを組む気もなく、もう交渉には来ないで欲しいと、決裂してしまいました。
その不動産屋さんは、地主さん・私達、のどちら側に付くという訳ではなく、と何回もお話がありましたが、結局はアパート建替えの受注が欲しかったのが一番だったと感じています。
回答いただいた内容、早速姉妹に報告します。
とっても参考になりました。先ずは再度、不動産屋さんの依頼から始めてみます。ありがとうございます。

お礼日時：2009/04/10 18:09