一戸建て購入を検討 住宅ローンについて

今、一戸建てを購入しようか検討しているのですが、住宅ローンについて色々と分かっていない事があります。　是非詳しい方、ご教授お願いします。
購入検討中の一戸建て（新築）　3500万円で頭金500万支払いし残り3000万をローンで考えています。
年収は20年度が470万。21年度は430万程度になりそうです。
＜質問＞
(1)今年中に住宅を購入する場合は、ローン審査基準は20年度年収となり
　来年以降に購入する場合は21年度年収で審査されるのでしょうか？
(2)新築の場合、着手してから4ヶ月ほどかかってしまいます。ローンは着手前に手続き完了となるのか完成後の手続きとなるのですか？
(3)来年以降にローン手続きとなった場合、430万の年収で3000万の借り入れは可能ですか？（他のローンは現在ありません）

No.2 ベストアンサー 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2009/08/21 14:52

　自分もNo.1さんの意見と同じで借り入れできるかどうかと言うより支払えなくなるのでやめた方がよいという意見です。

　団信、登記手数料、引っ越し代、カーテン、エアコン、不動産取得税などの支払いを考えると手元に２百万～３百万円を残しておくのが理想です。もし、それを見込んでいなければ3,250万円の借り入れです。月の支払いは１５万程度にはなるはずです。それ以外に固定資産税が３月に１０万円位の請求が来ます。それからお子さんが産まれれば月々の最低必要費用が底上げされます。おそらく、毎月赤字、ボーナスで赤字を埋めると言う自転車操業になるでしょう。会社業績が悪くてボーナスが出なかったらそれで終わりです。
　どうしても購入を決められるのなら、
●ご主人しか働いていなくて４００万円台なら奥様３００万円以上稼げば支払っていけると思います。お子さんが産まれてもすぐに働かないと資金ショート起こしますよ。※もちろん審査が通った後の話です。
●ご両親に生前贈与を受ける。※1,000万円以上もらえないですか？
　
　若しくは今回の物件をあきらめて購入物件価格を下げるのが良いと思います。
　
　ちなみに２に関しては土地＋注文住宅or建築条件付き土地の場合は土地の決済を先に行ってから建物代を決済、その間は家賃と土地代の二重払いです。建て売り住宅、中古住宅の場合、引き渡し時、手付け金以外の残債一括決済のはずです。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/08/21 01:29

(1) 大体６月くらいに前年度の納税証明とかが入手可能になりますので、それを境に切り替わると思ってください。

　　銀行側は常に最新の証明書を求めてきます。

(2) ローンの実行時期のことでしょうか？
　　銀行によっては、着手前にローン実行したり、完成引渡し後にローン実行したりしますので、銀行によります。

(3) ローンが可能か、以前に無謀だと思います。
　　年収５００万以下の場合、５倍以上の借り入れは官公庁や大手企業に勤めていない場合は門前払いです。
　　また例え借りれても・・・・
　　３０００万３５年３％全期間固定の場合、毎月１１万強の返済です。
　　このほかに固定資産税＋将来の修繕積立金で毎月別途で３万くらい計上する必要があります。
　　そうなると、毎月１４万が家のために消えてしまいます。
　　贅沢は諦める、趣味嗜好は諦める、家のために一生を捧げるつもりでもない限り、かなり大変です。
　　破綻する可能性大です。
　　将来支払いが滞ったら、タダ同然で他人の手に渡ってしまいます。