年収570万円、4600万円の借り入れについて

この度4600万円の都銀住宅ローン審査を通過し、実際にマンション購入をしたいと考えております。
年収は570万円ほどですが、不動産屋担当者さんによれば大手企業に勤めていること、年齢25才という条件が評価され、通過したのではないかとのことです。
なお、借り入れは物件価格の100％です。

そこで金利・借り入れ額について皆様の意見をお伺いできればと思い質問させて頂きました。

金利：変動であれば店頭金利-1.6%で1%を下回る金利で借り入れをすることができるとともに、上昇し始めたら固定への切り替えも可能との不動産屋のアドバイスを受けており、変動金利での借り入れに魅力を感じていますが、様々な組み方を選択できるとのことで迷っております。

借入額：私の年収レベルで4600万円というローンを抱えてよいものかについても、ご意見頂ければ幸です。
（シュミレーションした限りでは支払いできるものと考えていますが、友人の間では賛否両論あります）

どのような金利で借りることが最善と言えますしょうか。
また、ローンを組むことができて今後会社倒産などの問題が起こらなかったとしても私にとって返済が難しい額でしょうか。
私事で恐れ入りますが、是非皆様のお知恵をお貸し頂きたく、お願い申し上げます。

No.7 ベストアンサー 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2009/09/01 11:08

　２５歳で住宅を取得するなんてしっかりとした方だと思います。

自分が住宅を取得したのは３８歳の時でした。
　既に契約され審査が通っているのであれば解約するのに違約金を取られてしまうでしょうが今一度、考慮された方がよいかなと思いましたので個人的な意見を書かせていただきます。
　大手企業（一部上場でしょうか）に勤務ということですが転勤はないのでしょうか。転勤で買っても住めなければあまり意味がないように思えます。また、次男であれば問題ないでしょうけど質問者様の親御さんの老後をどうされるのかなんて問題も歳をとれば直面します。
　それとどのような間取り・広さのマンションを購入されたかわかりませんがお子さんが多ければ手狭になり、買い換えということになる可能性があると思います。マンションは再開発によってできた駅上マンションなど価値が高いものじゃないと価値は年々急降下で下がっていきます。ですので、転売すると賃貸の方が結果安上がりだったという方が多いと思われます。
　大手企業勤務２５歳で５７０万円であれば今後かなりの昇給が期待できますので返済に窮することはないと思われますが人生設計次第ではかなり返済が負担になるかもしれません。奥様になる方（既婚であればごめんなさい）が社内恋愛で知り合った方などで収入が安定して子どもが産まれても継続勤務できるのであれば問題ないでしょう。しかし、出産を機に退職となればかなりきついと思います。お子さんを何人なんて考えてもいらっしゃらないと思いますがうちの場合、上が小５、下が小１で上は中学受験と習い事で月４万５千円、下も習い事で1.5万円掛かっています。去年は下が私立の幼稚園でしたのでプラス３万円でした。
　不動産価格がどうなるかなんて誰もわからないのでいつ、どの物件を買うかは結婚と同じである意味、博打です。ですので、質問者様が今回の物件を買うのがよいか買わないのがよいかは誰も判断できないと思います。ただ、自分が質問者様の立場なら２５歳では買わないと思います。
　もし買われるのであれば最初の１０年は日々の生活を節制、住居の支払いを最優先し、元金2,000万円分以上を返済された方がよいと思います。また、毎年３月に固定資産税が課税されますので住宅借入金等特別控除の戻り金はそのまま税金で持って行かれると考えた方がよいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
ご返事おそくなり申し訳ありません。

まだキャンセル料は発生しませんので大丈夫です。
数年以内に結婚するとすれば共働きになるしかないと思いますが、養育費などは捻出していけると思っています。
会社は東証一部上場です。

詳細ご連絡遅くなりましたが、６０平米で４６００万円、東横線沿線のマンションです。
しばらくは、働いた後リラックスしに帰るための家になりそうです。

お礼日時：2009/09/05 00:44

No.8 回答者： Lescault 回答日時： 2009/09/01 15:41

こんにちは。

今年収1200万円と少しですが、3000万円のローンでマンションを12年前（年収700万円時）に購入しました。月々のローン＋管理費等で14万円程度支払っていますが、はっきり言って今でも結構大変です(苦笑。
ずっと独身なら問題ないのですが、結婚して子供もできて配偶者が働かない場合を想定すると、4600万円はちょっと考えてしまう額ですね。

それにしても他の方もおっしゃっておりますが、なぜ審査をパスできたのか私も大いに疑問です(苦笑。
変な話なんですが、このスレでも過去に「審査通ったと言われたのにその後突然ダメになった」の様な話がありますので、少し時間をおいて推移を見守った方がいいかもしれませんね。
ところでその審査は不動産屋を通して出されたのですか？？すごくひねくれた見方かもしれませんが、不動産屋さんの属性も調べた方がいいかもしれません・・・・ごく一部かと思いますが、業者によってはとにかく売りたいということで、いろんな技を駆使してとにかく無理無理にでもローンを通してしまう所があるとも聞いていますので。

お役に立てば幸いです。

この回答へのお礼

お返事遅くなり申し訳ありません。
なぜ通ったのでしょうね。。。
不動産屋さんが出してくれた都銀です。
もし落ちたところがあれば、それもきいてみます。

お礼日時：2009/09/05 00:54

No.6 回答者： ma_h 回答日時： 2009/09/01 10:58

元業者営業です

＞この度4600万円の都銀住宅ローン審査を通過し、実際にマンション購入をしたいと考えております。
年収は570万円ほどですが、不動産屋担当者さんによれば大手企業に勤めていること、年齢25才という条件が評価され、通過したのではないかとのことです。
なお、借り入れは物件価格の100％です。

いやはや、びっくり仰天です。この条件で融資承認が下りるなんて、私の経験上は「あり得ない」事です。
だって年収の８倍ですよ？返済比率を考えても４０％超ですよね？こんな案件、大手都市銀なら「公務員」でも通りませんよ。通常なら鼻で笑われて「門前払い」です。

＞借入額：私の年収レベルで4600万円というローンを抱えてよいものかについても、ご意見頂ければ幸です。

上記の回答どおり、通常なら「あり得ない」資金計画ですので、
「無謀な組み方」と言っていいでしょう。
平たく言えば「いつ破綻しても不思議じゃない」です。

一般的な安全圏は「年収の４倍までの借入」です。ギリギリでも５倍まで。
つまり、ご質問者様の年収なら「ギリギリで２，８００万」の借入です。

＞是非皆様のお知恵をお貸し頂きたく、お願い申し上げます。

悪い事は言いません。「お止めになった方がいい」でしょう。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり恐れ入ります。
元業者様としてお客観的なご意見、有難うございます。

全くご指摘のとおりで、私も頭金なしで100%借り入れの条件で通るとは思いませんでした。
しかし三大都銀のうちの一行であり、ある程度厳しい基準で審査はしているとは言われているので、普通に無駄遣いせずに暮らしてさえいけば返せるのではないかと考えています。
仮に手取りが２５万円の月でも１０万円は手元に残る計算になりますので貯金することも、将来的には家庭を持つことも可能と思います。
年毎に給料は最低１万円程増える為、返済も楽に感じるようになると思います。

お手数お掛けし恐れ入りますが、この計画に就きもしよろしければさらにコメントいただければ有難いです。
今のところ、「払っていけるのでは」という気持ちになってしまっており、是非慎重なご意見を賜りたく。
どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2009/09/05 00:37

No.5 回答者： fudousin 回答日時： 2009/09/01 10:20

マンションなら止めた方がいい。

この回答へのお礼

かなりインパクトありました。
fudousin様のおっしゃるとおり、よく考えてやめたいです。

お礼日時：2009/09/01 22:06

No.4 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2009/09/01 09:49

ごめんなさい。

私ならNOです。
かなり無謀です。私達は、夫の給料が1200万円頭金700万円でマンションを買いました。3250万円です。諸経費を含み2800万円のローンを組みました。25年返済で月々11万くらいだったと思います。それでも、修繕費の値上がり、税金、火災保険等の経費は係り、かなりの出費になりました。子供もちょうどお金が掛かる時期でしたので、かなり苦しくなったのを覚えています。その後、売却しましたが8年住んで2000万円。悲しいですね。家賃換算したら月々13万円、賃貸の方が良かったわ！税金も修繕費も掛かりません。

4600万円+金利＋諸経費＋税金(住宅取得税・固定資産税）＋管理費・修繕積立金を月割りにしたら凄い金額ですよ！！そう考えた事在りますか？現在の年収の５倍くらいにしておいた方がいいと思います。
このまま買われたら、全く住宅に縛られて楽しくないと思うけど…まあ貴方の選択なので・・・

今後は中古で売却の場合、条件がすごく良くないと驚くほど安くなると思います。金利も長期金利上昇傾向です。フラット35等の長いスパンでの契約をお勧めしたいですね。

この回答へのお礼

そうですか。。。厳しいコメント、深謝いたします。
今、私は家賃だけで月１０万円を支払っておりあと５万円出費が増えるくらいであれば大丈夫かと考えておりました。
確かにあがっていく修繕積立金の負担は大きいので心配です。
将来性のありそうな駅近くのマンションなので買い急ぎたくなっておりますが、よく考えます。

お礼日時：2009/09/01 21:59

No.3 回答者： fixmer 回答日時： 2009/09/01 02:08

今の会社に継続して勤務するという前提なら問題はないかと思います。

むしろ課題は生活設計です。
マンションの場合、ローンのほかに修繕積み立てや共益費などで月数万程度さらにかかります。
給料が伸びるまではかなり生活の節約も必要になってきますので月当たりの生活残金や貯蓄計画などを含め具体的な月の家計プランを立ててみるといいかと思います。

その上で決断してみるといいのではないかと思います。
厳しいようならマンションの予算を落とすなり少し延期するなりの調整も１案かと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですね、給料は上がっていくと思うので続けて勤務すれば問題ないかと思われます。
ただおっしゃるとおり、今後の修繕積み立て・共益費は負担が大きいです。
今のところ予算を落とす予定はありませんが、すこし頭金をためようか、と思い始めています。

お礼日時：2009/09/01 21:38

No.2 回答者： takejan048 回答日時： 2009/09/01 01:55

はじめまして

通常ならきびしいですが、あなたが35歳の時年収が650万位になるなら大丈夫だと思います。もし560万のままだとかなり厳しいですね。
30年ローンとして平均年収が550万位なら通常は3000万位が借入の限度でしょうね。
それとローンについては今は絶対変動金利ですね。ひとつ確認事項として全期間優遇1.6％かどうかですね。でなければ変動金利にして早めに繰り上げ返済したほうがいいと思います。

この回答へのお礼

はじめまして。アドバイスありがとうございます。
もし買うとしたら、変動にして金利が上がる前に繰り上げ返済したいと思います。

お礼日時：2009/09/01 21:24

No.1 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/09/01 01:22

　あなたにとって返済が難しいかどうかはあなたの暮らし向きによります。

　シミュレートした結果支払えるのであれば大丈夫としか言えません。無理ならば銀行は満額貸しません。
　金利は現在ほぼ底だと思います。金利優遇が全期間１．６％優遇であればお得しか言えないでしょう。

　あなたの家が欲しい動機がきちんとしているのならば買いだと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。非常に勇気付けられます。
ただ、他の回答者様のおっしゃるように矢張り難しい現実があるようなので、決断する前によく見極めたいと考えております。

お礼日時：2009/09/01 21:20