住宅の買い替え特例について

住宅の買い替え特例を使い、自宅の買い替えを考えています。売却した自宅敷地は100坪あり、そのうちの10％（11坪）をガレージに賃貸していました。買い替えを考えている建売住宅の敷地は、168坪あります。売却した自宅敷地のうち、ガレージに賃貸していた部分は事業用として使用していたので、11坪（100坪の敷地の11％）は、購入予定の敷地168坪から差し引かれると思うのですが、11坪引かれるのか、10％分を168坪から引かれるのか、どちらなのでしょうか？宜しくお願いします。

No.4 回答者： midmt 回答日時： 2009/11/18 11:46

取得土地の総面積が５００m2を超えてしまうと、仮に一部を事業用に使用してその部分だけ居住用から切り離し、居住用部分を５００m2以下におさえても買い換え特例は適用できないということです。

では、分筆して別の契約による取得とした場合はＯＫかというとそれも不可です。

買い換え特例期間すなわち買い換え譲渡資産の譲渡の年の翌年末までに取得した隣接土地は、仮に買い換え特例の適用を受けるつもりはなくとも、面積合算を行って当初の特例が適用判定されますから、やはりこれも不可となってしまいます。

参考：租税特別措置法関係通達 36の2-13買換家屋の床面積要件及び買換土地等の面積要件の判定
（3）　その家屋が店舗兼住宅等である場合には、家屋については31の3-7に準じて計算した居住の用に供する部分の床面積により行い、土地等については、当該店舗兼住宅等の敷地の用に供される土地等の全体の面積により行うこと。
(6)その居住の用に供する家屋の敷地の用に供する土地等に、買換資産の取得期間内に取得をした土地等とその他の土地等がある場合においては、買換資産の取得期間内に取得（相続、遺贈又は贈与による取得を除く。）をした土地等の面積の合計面積により判定する。

この回答への補足

コメントありがとうございます。
でも・・・今日、税理士に聞いたら、売却した自宅は一部事業用なので、
購入予定の物件も自宅兼事業用敷地の取得になる、と言ってました・・・

補足日時：2009/11/19 19:14

No.3 回答者： eightman33 回答日時： 2009/11/17 18:05

Ｎｏ．１　再補足です。

敷地面積は関係ないと回答しましたが、あなたの場合は関係します。
適用要件に次の記載があります。

＞買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換　える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
　（国税庁タックスアンサー）

従って、その購入予定地では適用はありません。

No.2 回答者： eightman33 回答日時： 2009/11/17 17:50

Ｎｏ．１　補足です。

当然、賃貸部分の譲渡相当金額は、この特例の対象外です。

念のため！！

この回答への補足

なので、売却した自宅の事業用部分と同じ分だけ、購入予定の物件の敷地を事業用として賃貸したいのですが、その場合、購入する168坪に対しての11％なのか、168坪に対して11坪となるのか。という質問なんですが・・・

補足日時：2009/11/18 03:03

No.1 回答者： eightman33 回答日時： 2009/11/17 17:45

居住用財産の買い換え特例は、

敷地の面積はまったく関係ありません。
あくまでも、譲渡金額と新規の購入金額で判断します。

下記サイトをご参照ください
、

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

この回答への補足

＞敷地の面積はまったく関係ありません。
それは違います。
500m2を超えると、買い替え特例の対象外です。
あくまでも自宅の買い替えなので、自宅として使用していた敷地のみが
買い替え特例の対象になるのでは？

補足日時：2009/11/17 19:05