ローン減税を受けた後の3000万円控除（ローン減税の返却必要？）

お詳しい方、教えて頂けますでしょうか。
H25年7月に新築マンションを購入し、H25-26の2年間20万円/年のローン控除を受けました。
その後、H27年7月に転勤のため転居し、8月にはマンションを売却できました。
売却で200万円ほどの譲渡所得が出たので（税金は約80万円）、3000万円適用の控除を、確定申告で手続きを試みました。

予想外のことに、税務署の担当者から「3000万円控除適用には前後2年間のローン減税との併用ができないため、H25-26分のローン控除分40万円を修正確定申告で税金を納めなければならない」といわれました。ローン減税と3000万円控除が重複不可であることは知っていたのですが、この件は予想していませんでした。

今回の場合、過去のローン減税分40万円を追加で納付しなければならないのでしょうか？
ネットで調べてみると、売却した物件のローン減税においては、追加納付必要なしという税理士の情報もありますが、真偽・ロジックが分かりません。詳しい方いらっしゃいましたらロジックを含めて教えて頂けますでしょうか。

（3000万円控除を適用すると、その後2年間は新たな物件をローンで購入した際にローン控除は適用不可という点は理解していますが、過去に遡って売却物件のローン減税を返却すべきかどうかが分かりません。）

質問者からの補足コメント

• http://www.hng.ne.jp/knowledge/article/246/
  遡っての支払い不要と記載のあるＨＰの例を参考までに添付させて頂きます。

    補足日時：2016/02/25 00:06

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2016/02/25 23:56

税務署担当者が勘違いしてます。

ご質問者が参考として貼られたURLにある後藤税理士が述べられてるのが正です。

特例チェックシート
https://www.nta.go.jp/tokyo/topics/check/h26/pdf …
↑この案内は平成２６年分ですから、平成２７年分として読むには、すべての年に１を加えて判断すれば良いです。
チェックシートの「８」は平成２７年では下記のようになります。
「あなたは、平成2５年分、平成2６年分の所得税の申告で、居住用財産関係の特例の適用を受けていませんか？　（受けていない⇒「はい」、　受けている⇒「いいえ」）」

居住用財産関係の特例とは次の３点
１、3,000万円の特別控除(措法35条)
２、買換え(交換)の特例(措法36条の2･措法36条の5)
３、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41条の5・措法41条の5の2)

ご質問文を見る限り、居住用財産関係の特例は受けられてないのですから、「受けてない」が回答になり、平成２７年は３，０００万円の特別控除が受けられることになります。

租税特別措置法第３５条、居住用財産の譲渡所得の特別控除の規定に、上記「１」「２」「３」の適用を受けてる場合には「アウト」となってますが、過去のローン控除を受けてることは適用除外要件になってません。

同条文全文を貼っておきます。適用除外部分は段落を変えて見やすくしてますが、それでも租税条文は読みにくいですね。

（居住用財産の譲渡所得の特別控除）

第三十五条 　個人が、その居住の用に供している家屋で政令で定めるものの譲渡（当該個人の配偶者その他の当該個人と政令で定める特別の関係がある者に対してするもの及び所得税法第五十八条 の規定又は第三十三条 から第三十三条の四 まで、第三十七条、第三十七条の四、第三十七条の七、第三十七条の九の四若しくは第三十七条の九の五の規定の適用を受けるものを除く。以下この条において同じ。）若しくは当該家屋とともにするその敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含む。以下この条において同じ。）をした場合又は災害により滅失した当該家屋の敷地の用に供されていた土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡若しくは当該家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたものの譲渡若しくは当該家屋で当該個人の居住の用に供されなくなつたものとともにするその敷地の用に供されている土地若しくは当該土地の上に存する権利の譲渡を、これらの家屋が当該個人の居住の用に供されなくなつた日から同日以後三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間にした場合には、

当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの項又は第三十六条の二、第三十六条の五、第四十一条の五若しくは第四十一条の五の二の規定の適用を受けている場合を除き、

これらの全部の資産の譲渡に対する第三十一条又は第三十二条の規定の適用については、次に定めるところによる。
一 　第三十一条第一項中「長期譲渡所得の金額（」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から三千万円（長期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には当該資産の譲渡に係る部分の金額とし、同項第二号の規定により読み替えられた第三十二条第一項の規定の適用を受ける場合には三千万円から同項の規定により控除される金額を控除した金額と当該資産の譲渡に係る部分の金額とのいずれか低い金額とする。）を控除した金額（」とする。

二 　第三十二条第一項中「短期譲渡所得の金額（」とあるのは、「短期譲渡所得の金額から三千万円（短期譲渡所得の金額のうち第三十五条第一項の規定に該当する資産の譲渡に係る部分の金額が三千万円に満たない場合には、当該資産の譲渡に係る部分の金額）を控除した金額（」とする。

２ 　前項の規定は、その適用を受けようとする者の同項に規定する資産の譲渡をした日の属する年分の確定申告書に、同項の規定の適用を受けようとする旨及び同項の規定に該当する事情の記載があり、かつ、当該譲渡による譲渡所得の金額の計算に関する明細書その他財務省令で定める書類の添附がある場合に限り、適用する。

３ 　税務署長は、確定申告書の提出がなかつた場合又は前項の記載若しくは添附がない確定申告書の提出があつた場合においても、その提出又は記載若しくは添附がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは、当該記載をした書類並びに同項の明細書及び財務省令で定める書類の提出があつた場合に限り、第一項の規定を適用することができる。

この回答へのお礼

有難うございました。税務担当者でも間違いがあるのですね。違和感があったので、質問させて頂き助かりました。本当に有難うございました。

お礼日時：2016/02/27 16:11

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/02/25 07:31

＞今回の場合、過去のローン減税分40万円を追加で納付しなければならないのでしょうか？

そうですね。
入居した年及びその年の前後2年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000万円の特別控除、買換え・交換の特例など）を適用するときは、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除を受けられないとされています。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …　（国税庁HP）
http://kaikeizeimu.info/blog-entry-219.html
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/sh …　（国税庁HP）

この回答へのお礼

アドバイス、有難うございます。https://www.nta.go.jp/tokyo/topics/check/h26/pdf …のフローに照らすと、今年の確定申告では3000万円適用となりますが、この点アドバイス頂けますと幸いです。同一の住宅であれば3000万円控除適用でき、かつ過去のローン控除も受けることができるという記載もあり、完全に理解出来ていません。質問ばかりで恐縮です。

お礼日時：2016/02/25 19:17

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/02/25 00:19

逆みたいですよ。

前２年に住宅ローン控除を受けている場合、
3000万の特例控除は受けられない。
というのが条件みたいです。
https://www.nta.go.jp/tokyo/topics/check/h26/pdf …

住宅ローン控除はなかったことにしては？
と税務署は言っているようですが、
譲渡所得は20%ですから、
どちらにころんでもトントン
ということですね。

もう少し取得費や譲渡費用を申告できれば、
3000万の特例を受けない。
という手もありそうです。

取得時の登録免許税とか
売却にあたり修繕とか清掃とか...
めいっぱい経費申告されましたか？

いかがでしょう？

この回答へのお礼

早速、ご丁寧な回答有難うございます。
申告はめいいっぱいさせて頂きました。
短期譲渡所得は税率約40%で80万円になりますので、3000万円控除は適用する予定です。
見るべきポイントは添付の６の項目ですか？「今回売却した住まい以外の居住用財産・・・」とあります。私の場合は「売却した住まい」なので、過去の減税分の返金は不要ではないでしょうか。。。

お礼日時：2016/02/25 00:38