登記全部事項証明書の記載事項の意味について、教えて下さい

はじめに
　分譲集合住宅(通称：マンション)に住んで35年を経過し、登記全部事項証明書を取り寄せました。
　記載内容の意味が全く判りません。どなたか教えて下さい。
Ｑ１：私の共有持分割合戸は、私の専有部（m2）[内法面積]　÷　総専有部面積（m2）[内法面積]　だと解釈しておりますが、
　　正解ですか？
Ｑ２：管理規約に記載されている私の専有部の面積は、７０．２９m2です。
登記全部事項証明書に記載されている専有面積（表題部・専有部分の建物の床面積）は、６６．２４m2です。
７０．２９m2は、販売図に記載されていた面積だと思いますが、壁芯面積であり、６６．２４m2は、内法（うちのり）面積だと解釈しますが、正解ですか？
Ｑ３：登記全部事項証明書に記載されている「敷地権の割合」の意味について、
登記全部事項証明書に記載されている「敷地権の割合」は、９９９０分の１４１と記載されています。
Ｑ２では、専有部の面積は、６６．２４m2は、内法（うちのり）面積だと解釈しますと、「９９９０分の１４１」の分子１４１と、管理規約とは、異なる数字が出現しますし、分母も９９９０と言う数字が出現します。
「敷地権の割合」９９９０分の１４１とは、
・どの様に算出するのでしょうか？
・どういう意味なのか、教えて下さい。
　　分子の数（数字）１４１の意味・出所・根拠は？　
　　分母の数（数字）９９９０の意味・出所・根拠は？
Ｑ４：Ｑ１に示しました共有持分割合（壁芯説）と、Ｑ３に示しました敷地権の割合とでは、意味が異なるのですか？
　または、共有持分割合（壁芯説）＝小数点以下6桁位までの表示と、敷地権の割合＝小数点以下6桁位までの表示は、一致するのでしょうか？
Ｑ５：管理費や修繕積立金の月額負担を算出する場合、Ｑ１に示した計算式（壁芯説）が正解だと思っていましたが、
　　　専有面積は、内法説に基づく面積を使用した方が、柱や壁は、共用部・共有部と言う区分・考え方と整合すると思いますが、正解でしょうか？
Ｑ６：基本的な事だとおもいます。何かの法律で定められているのでしょうね。将来、ワイフが残った時、敷地権の共有持分割合が、転売時の分配に影響するのでしょうね。
　　　
　　

No.2 回答者： mnb098 回答日時： 2009/11/21 09:52

#1の方が詳しく回答していますので、補足的に

全部で70戸前後のマンションではないでしょうか。
敷地権の割合9990分の141はおそらく、全体の占有面積合計が4,994と端数なのでしょう。あなたの占有部分が70.29ですから、分数にして分母・分子を2倍にしたものの端数調整したものであろうと考えます。
物件によっては10万単位の数字にしているところもあります。

敷地権の割合が将来の転売時の価格にそれほど影響するわけではなく、その時点の流通性と人気度と言うことでしょう。
今後の管理具合や利便性などもふまえた取引事例が出てくるものですから、そこらと比較されることになります。

この回答へのお礼

早速の回答をありがとうございます。＃１もあったんですね。
読ませていただきました。深く考えすぎました。
しかし、私の住んでいるマンションの住戸数は、６９です。
70個と推察され、おどろきました。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/21 12:15

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2009/11/21 00:31

A1　「私の共有持分割合戸」というのがよく分かりませんが、共用部分についての持分割合という意味ならば、原則はその通りですが、規約で別段の定めをすることができます。

A2　その通りです。

A3　原則は専有部分の床面積(内法面積)割合によりますが、規約で別段の定めができます。

A4　既に述べましたとおり、規約で別段の定めをすることができます。区分建物が建築されたとき、専有部分の全部を有している者(例えば、分譲業者)が、公正証書により規約を定めるのが通例です。例えば、敷地権の割合を壁心による専有面積の割合にしたり、ある専有部分を規約共用部分とし、その規約共用部分の敷地権の割合を0にしたりすることも規約で可能です。

A5　質問の趣旨がよく分かりませんが、管理費や修繕積立金に関することも規約の定めをすることができます。

A６　「建物の区分所有等に関する法律」です。

建物の区分所有等に関する法律

（共用部分の持分の割合）
第十四条 　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２ 　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３ 　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４ 　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

（分離処分の禁止）
第二十二条 　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２ 　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３ 　前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
５ 　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

（公正証書による規約の設定）
第三十二条 　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

この回答へのお礼

御礼を述べるのが大変遅くなりましたこと、お詫び申し上げます。
理事長を担当することになり、ご紹介・記述戴きました「区分所有法第30条」について再考中です。
利害得失が生じない費用負担の公平化を考えますと、区分所有法でーには、共有持ち分割合と言う考え方が示されております。この共有持ち分割合は、面積を無次元化した指標です。長さ、体積、電気使用料等、共用部の維持管理には、面積だけでなく、各種の計量単位（次元）が存在しますし、また、使用者負担（受益者負担）、均等負担等の形態が存在しますから、機能・構造・使われ方を精査して、部位別の費用負担方式を定め、かつ、月額負担金額の算出計算式を明示するのが公平、かつ、明瞭な形態だと思います。
＜参考事例＞窓・サッシは共用部だと捉えがちですが、耐力を備えた主要構造物である柱・梁・壁・天井スラブ・床スラブとは、耐力（圧縮・引張の強度）が一桁小さく、窓・サッシは外建具と業界では呼称しております。
また、窓・サッシの更新費用を積算しますと、各部屋タイプ別に異なりますから占有使用者が更新費用を負担するのが妥当だと思います。私が住むマンションの場合、窓・サッシの更新費用が120万円の部屋と240万円の部屋があります。総合計で、共有持ち分割合から算出すると240万円の部屋が得をする負担額となります。同様に、窓手すり、面格子、玄関扉も、共用部ではなく占有部に帰属する捉え方が妥当です。
また、壁芯面積よりも、柱・壁の面積を除いた床面積＋内法方式の方が、共有持ち分割合の場合の負担金額が少なくなりますし、部屋タイプ別の格差が小さくなります。
Spred Sheet（表計算ソフト）が無かった電卓時代では、やっかいでしたが、PCが普及した現在では容易に算出が可能です。
法律ではない「標準管理規約」、「ガイドライン」のコピー版を導入しますと30年間での高額大損と差額格差が５~６００万円を生じるでしょう。
大規模修繕工事と言う用語は、耐力を備えた主要構造物の過半数以上を改修する場合と建築基準法・施行令で規定しております。この場合は、構造設計１級建築士を起用せねばなりません。通常の修繕工事は、組合員に地見者や実務者がおられれば、その方々を起用し、近隣の施工実施会社に施工実施見積もりを3社に依頼する事です。
そして、工程表と敷材数量表も提出して貰うことです。
長期修繕計画表の工事費は概算金額です。施工実施金額は、この概算金額に対して7割～３割を減額する接渉が必要です。図面を描けない、図面を読めない理事は、組み込まないことです。
接渉時には、ポンチ絵（手書き図面）を描きながら接渉できる方を起用すべきです。

＜まとめ＞
法に基づく公平な費用負担方式とは？
マンション管理会社、及び、マンション管理士が、構造物・付帯設備に関する機能・構造から上述の識別・区分け、
そして、公平な月額負担金額を算出することが責務であろう。
CADが浸透し、デベロッパーが本来は、上述の部屋タイプ別の月額負担金額を計算すべく、分譲集合住宅基本法の制定が必要な時節であろう。
独居組合員が増加し、マンション管理会社の言いなりの形骸化した順番性の理事会では、この不公平で、高額な大損状態から離脱できず、やがて、多数決で建て替えに突入し、後期高齢者を路頭に葬る状態が生じるであろう。
米国のスラム化が日本でも始まっている。
鉄筋コンクリート製の建物であれば、100年以上の耐力・耐久性があると捉える意識改革が必要です。
マンション管理会社・マンション管理士に共通していることは「カラスは白い」と言う論理展開です。
２Setep～2Setpで、基軸・基盤をすり替えて行く。図面を描かせる事です。
建物・付帯設備は、負荷変動が小さく、また、建築土木業界には修繕周期の標準化がなされていないので、計測機器を使った科学的・合理的な計測・診断を履行すべきです。
排水共用竪管を一式更新するのではなく、残留肉厚が１ｍｍ以下にに到達した部分交換方式とする等の工夫をすべきです。
そして、水回りの床スラブの亀裂は、各区分所有者が自己負担で補修する等の義務化が重要です。
長老達の意見を聞きながら、機能・構造を無視した「標準管理規約」や「区分所有法のできる規定」には、技術論を
述べて説得しております。
最後に、管理費5千円／月、修繕積立金1万円／月・預り金300円を目標に理事長職を担当しております。
助言を賜りました事、ありがとうございました。

お礼日時：2010/07/22 01:08