賃貸物件をオーナーチェンジしたいと思っています。普通に売るのとオーナーチェンジで売るのとどちらが高く売れますか？

所有しているマンション（1部屋）を現在人に貸しています。
不動算投資のオーナーチェンジ物件として売りたいと思っています。
借家人が引っ越してから普通に売るのとオーナーチェンジで売るのとどちらが高く売れますか？
通常の売り価格が1000万円だとして、だいたいいくら位になりますか？
また、どのような方法で売りに出せばいいのでしょうか。

No.2 ベストアンサー 回答者： fvlu1l0 回答日時： 2009/11/23 23:55

No.1です

>つまり、トントンということですね。

はい。　１，２とも９００万が一つの目安になると思います。

リフォームと入居者に関しては、おっしゃるように有利な面が
あると思われます。
ただ、１００万円をプラスすると表面利回りは９％に落ちます。
また、９００万が相場だとすると１割ほど割高になります。
この面は不利になります。

物件を買いたくて調査しに来られた方が、どのように
受け取ってもらえるかです。

この回答への補足

ありがとうございます。
大変参考になりました。

補足日時：2009/11/24 17:30

No.1 回答者： fvlu1l0 回答日時： 2009/11/23 19:29

＞普通に売るのとオーナーチェンジで売るのとどちらが高く売れますか？

１　入居者が入居している場合。オーナーチェンジ
　買う人は、期待収益は１０％位を期待して買う場合が多いのでは
　ないでしょうか。ですので、家賃の１２か月分×１０が収益から
　考えて一つの目安になると思います。　
　表面利回り（%）＝年間家賃収益÷物件価格×100
　１０００万円ならば、年間１００万以上の家賃収入があれば売れると
　思います。

２　入居者がいない場合
　建物の築年数や、設備の具合、その地域の相場、立地条件、
　現在の経済状況などいろいろな要素でいくらの値段で売れるか
　です。

３　１，２と、建物の評価ができませんと、比較できません。



　

この回答への補足

わかりやすい回答ありがとうございます。
1　家賃は月75000円なので、年間90万です。
2　同じマンションの（入居者がいない）部屋がこの前900万円で売りに出されていました。

つまり、トントンということですね。

つい最近人に貸し始めたので、リホームしたばかりです。
貸すためにかかった費用をまだ回収できていないので+100万位で売れたらいいなとおもっていたのですが。
買う方にとってはとても条件がいいと思うのですが、そうしたことで価値が上がるということもあるのでしょうか。

補足日時：2009/11/23 21:00