競売物件の残物の所有権

競売物件の残物（ゴミ）の処分を誰がするかもめています。
教えてください。

長くなりますので時系列で

平成14年　A(私)の父がA名義でZ社の工場の競売物件を落札しました。
工場にはZ社のゴミ(産業廃棄物)や社員の私物(ゴミ？)がありました。

平成15年　AとZ社とで賃貸契約しました。
Z社はゴミが邪魔なので動かしたり処分したりしたそうです。

平成21年春　Aの父が他界しました。

平成21年夏　Z社が業績不振のため賃貸契約を解除しました。

ここで敷地内に残された大量のゴミが問題になりました。
ゴミの内容はたぶんですが
・競売前のZ社の産業廃棄物(7割ぐらい)
・競売前のZ社の社員のゴミ(1割ぐらい)
・賃貸契約中のZ社の産業廃棄物(2割ぐらい)

賃貸契約中のZ社の産業廃棄物については、当然Z社が処理するべきでOKだと思いますが、
その他のゴミをどちらが処分するかZ社と話合いをしているところです

Aにしてみれば
・ゴミは競売物件の対象外でありZ社の所有物
・競売前のZ社の社員のゴミは、Z社が社員に返すなど対処するべき
・賃貸契約が終了した現在、ゴミは不法占拠で、Z社は違約金を支払うべき

Z社にしてみれば
・ゴミは競売でAが落札したものでAが処分すべき
・大量にあったゴミをZ社負担で減らしたので残りはAで処分すべき
・落札から年月がたっていて今更言われても困る

競馬時の資料などは、父が他界したためほとんど見つかりません。
父もゴミがどちらの所有物か確証が無かったようです。
Z社は株式会社で現在も存続していますが、処分費を出せるだけのお金は無いと言っています。
仲介不動産業者は「当事者間で直接話してください」との姿勢です。また、諸事情により私から不動産業者には強く言えない状態です。

このような場合、ゴミはどちらの負担で処理すべきでしょうか？
また他の質問で「動産の競売は平成8年4月から実質禁止されている」というような文章がありました。本件もこれに当たるのでしょうか？
また、A(私)はどのような対処をすべきでしょうか、教えて下さい。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： law_amateur 回答日時： 2009/12/23 20:43

　不動産競売は，不動産を売却する手続ですから，不動産以外の物を売却することはできません。

不動産競売で売却されるのは，不動産（土地建物）そのものの他，不動産に付加されて一体をなしている物（庭石とか雨戸がこれにあたるとされています。）と，不動産の従物（不動産内にあって，容易に取り外せるが，これを取り外すと不動産の価値が下がるような物。畳やふすまなどの建具がこれにあたるとされています。）に限られています。これは，民法の解釈に基づく考え方です。

　そして，売買の場合でもそうですが，前所有者は，新所有者に対して，不動産を明け渡さなければならないところ（これは，新所有者に所有権が移ることの効果です。），競売による売却も，売買と同様のものとされますので（これは民事執行法の解釈です。），前所有者は，新所有者に対して，不動産を明け渡す義務を負うことになります。ですから，価値のある物もない物も含めて，動産類は，前所有者が不動産から撤去しなければならないのです。

　この明渡しをしない場合には，新所有者が前所有者に対して，明渡しを求める訴訟を提起して，その勝訴判決で，強制執行しなければならないのが，本則です。しかし，これは手間と費用がかかりますので，民事執行法は，競売による買い受けから６か月以内の期間に限って，引渡命令という簡単な手続により，前所有者に明渡しを命じることができるとしています。民事執行法が，このような制度を定めていることは，不動産の明渡しが舞え所有者の責任であることを裏付けるものです。

　このように，不動産の明渡しは，前所有者の責任で御かなわなければならず，前所有者が明渡しをしない時は，明渡しを命じる判決や，引渡命令を取得して，それによって強制執行をしなければならないこととされているのです。

　

この回答へのお礼

大変丁寧で判りやすい説明ありがとうございます。
とういことは、Ｚ社に対して裁判などを起こせば勝てそうなので、ホッと致しました。
まだ話し合いは続きそうですが、強気に出る自信というか、裏付けができ、背中を押していただいた気分です。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/12/24 23:29

No.4 回答者： angiras 回答日時： 2009/12/24 08:26

ＮＯ．１さんの回答が全てです。

しかし、実務的には、Ｚ社に動産を放棄する一文を書いていただき、Ａさんが産業廃棄物として処分したほうが速いです。

法的な手続きを踏むと、速くて半年はかかり、何回も書類を書かなくてはならなくなります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
裁判で争えば勝てるが実利を考えると、実際にはangirasさんのおっしゃる場合が多いのでしょうね。
その辺りが、競売物件の怖さとか思います。
まだ話し合いが続いているので、強気に出すぎて裁判にならないように気をつけたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/24 23:47

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/12/23 04:25

競売時の残置物処分は競落者の責任です。

ゴミにしろ動産にしろ元所有者が放棄・撤去拒否をしている以上後始末
は競落者の相続人であるあなたがやらなくてはなりません。

社員のゴミは、所有権放棄が確認できていないという意味で少し問題は
ありますが、処分しても問題ないものであれば、やはり処分はあなたが
やらなければなりません。

＞「動産の競売は平成8年4月から実質禁止されている」
競売が禁止されているのではなく、債権執行として生活動産の差押えは
非常に難しいという意味でしょう。
競売物件の残置動産撤去手続きとしての動産競売は有効です。
（今回はほとんど関係ありませんが）

＞A(私)はどのような対処をすべきでしょうか
ご自身の負担で撤去して、費用を経費として税金まけてもらうしかない
のではないでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
NO.１様と回答が正反対でしたので当惑しているところです。
できれば、回答根拠などあればありがたいです。

お礼日時：2009/12/23 17:28

No.1 回答者： law_amateur 回答日時： 2009/12/23 00:56

　不動産競売において，不動産内に残置された動産は，競売の対象ではありませんので，その動産の本来の所有者が撤去しなければならないものです。

　そのことは，Ｚの所有する不動産を競売で取得した後，Ｚに賃貸しても何ら変わりません。

　ですから，競売前から存在するものも，競売後に賃貸したあとから存在することになったものも，Ｚが撤去すべきものです。

　社員の動産がちょっと問題ですが，通常，職場内における従業員の動産に対しても，会社が，事業所の管理権に基づいて，占有を取得していると考えられますので，一旦Ｚに引き取ってもらって，Ｚから社員に引き渡してもらうとすることが本来であると思われます。

　まあ，年月が経っているので今更いわれても困るというのも分からなくはないのですが，賃貸借を終了して出ていく時には，何十年賃借していようが，きれいに片づけて出ていくのが本来ですので，そのような言い分も通るものではありません。

　なお，動産の競売が禁止されたというのではなく，通常の住居での動産執行（動産を差し押さえて競売する執行）は，生活のために最小限必要なものなどが，執行の対象から除外されます（差押え禁止動産）が，その範囲が，実務の取扱いとして拡大されたことから，通常の住居での動産の差押えが実際上，有効でなくなった（差し押さえるべき動産が事実上なくなった）ということを指しているもので，不動産競売で，競売された不動産に残置された動産とは無関係のことです。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

この回答を読んでほっとしたところですが、NO.2様の回答が正反対でしたので当惑しているところです。

失礼ですが、回答根拠などあればありがたいです。

お礼日時：2009/12/23 17:13