我が家の場合、住宅ローンでどれくらい借りれますでしょうか？

住宅ローンの限度額について質問させてください。

ただいま家を建てる計画があります。
そこで、我が家の場合、どれくらいの金額を借りることができますか？
参考にしたいので教えてください。

夫：３２歳　会社員
妻：３２歳　在宅
子：４歳、１歳

夫の勤続年数、丸３年になったばかり。
年収　３５０万円

妻、在宅で月々４万～６万円の収入

車のローン、月々１万５千円で残り８０万円

になります。
すみませんがよろしくお願いします。

No.4 回答者： Domenica 回答日時： 2010/01/06 08:42

＃３です。

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

ローンの審査における「返済能力」だけで考えるのでしたら、1,700万円のお借り入れは「借りられないことはない」と思います。

ただ、「借りることができた」としても、完済できなければ意味がありません。

一昨年以来の「金融不安」「景気後退」のおかげで、住宅ローンの返済ができなくなり、せっかく手に入れた家を手放さなければならない方が急増してしまっているのは、ニュース等でご存じのことと思います。
現実には、ニュース等で報じられているのはごく一部で、「返済の見直し」「返済猶予」の相談にいらっしゃる方も本当に多いんです。

そうなってしまわないように「いくら借りられるか」ではなくて、「いくらならば住宅ローンの返済に充てられるか」を考えていただきたいんです。

ところで、債務残高80万円の車のローンの金利は何％なのでしょうか？
もし、車のローンの金利が2.20％以上ならば、住宅取得のための自己資金を減らしてでも、車のローンを完済してしまった方がお得になるのではないかと思いまして（諸経費を考えますと、完済した方がいい車のローンの金利の目安は2.20％程度になると思います）。

住宅ローンが借入希望額1,700万円、35年返済で、土地＋建物＋諸費用を2,060万円と見積もりをされているということは、土地＋建物は1,800～1,900万円程度だと思います。
夫の勤続年数、年収から考えますと、保証料率が高くなる可能性が否定できないため、住宅ローン借り入れにかかる諸費用が50万円～100万円になってしまうことが考えられますので。
住宅ローン借り入れにかかる諸費用の大半は保証会社に払う（一括前払い）保証料なんですよ。

「フラット35」ならば、保証要件が不要なので保証料もかからないんですが、民間金融機関の住宅ローンの場合は、保証が必要で、その保証料は債務者負担になっています。
なかには、物件価格の20％以上を自己資金にする場合は「保証料免除（＝金融機関なり保証会社が負担する）」となっている金融機関、住宅ローン商品もありますけれど、ご利用込予定の金融機関ではいかがでしょう。
土地＋建物が1,800万円で、自己資金360万円なので住宅ローン借入希望額が1,440万円、諸費用（不動産取得のための諸費用＋住宅ローン借り入れにかかる諸費用）は別途用意がある…ということでしたら「物件価格の20％以上が自己資金」となるんですが、ご質問者さまの場合は、このパターンではなさそうなので、条件がクリアできないかもしれませんが…。


保証料が債務者負担となる場合、ご質問者さまの場合は、
> １０年で繰り上げ返済３００万円を予定
とのことですから、保証料について「金利上乗せ」タイプにはしない方がいいと思います。


借入希望額1,700万円、返済期間：35年、金利：1.80％（固定金利選択型・固定金利期間10年）、元利均等返済、ボーナス返済なし…という条件ですと、固定金利期間終了時（10年後）の債務残高は1,300万円強程度ですね。
ここで、300万円を一部繰上返済される予定とのことですから、債務残高は1,000万円程度になります。
この繰上返済を「期間短縮型」で行い、毎月の返済額を70,000円程度に上げることができれば、60歳頃に完済できる計算になります。

> １１年目～　2.8％（現時点の金利）
おそらく、ご利用の住宅ローンは「段階金利型」ではないと思いますので、この「2.80％」は確定していませんよね？
10年経過したところで、その時点の「店頭表示金利」から何％かの優遇がある…という約定をするのだと思います。

現在、金利は「底」に近い状態です。

そして、この先、景気が回復すれば収入が増えるかもしれませんが、景気の上昇に合わせて金利も上昇するものだとお考えください。
「底」に近い状況で考えて2.80％が適用されるというのならば、景気がよくなって、金利が上昇すれば、11年目以降の適用金利は3.80％やそれ以上、ということも考えられるということです。

また、ご質問者さまのご家庭の場合、10年後には上のお子さんが14～15歳。
高校受験に向けて教育資金の支出も多くなってくる時期に入ってきますので、こういったライフプランも合わせて返済計画を考えてみてください。
あと、できれば、車の買い替えもスケジュールに入れて、次の買い替えの際には「ローンを利用しない」ことを想定してください。

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2010/01/03 15:11

住宅ローン審査経験者です。

現在、「年収の何倍まで借りられる」という考え方をして住宅ローンを貸している金融機関は殆どありません。

勤続年数については、借入申込み条件として明記しない金融機関も増えていますが、実際の「融資条件」としては、残っていることも多いです。
ですが、「家を建てる」とのことですから、この点に関しましては、多少建築費が高くなっても「銀行に強い」ハウスメーカーさん（いわゆる大手と言われているところです）に頼られるとよろしいでしょう。
そういうハウスメーカーさんは、金融機関との間に「提携住宅ローン」を設定していることが多く、多少の無理は通してしまうことが多いんです。

ただ、「住宅ローンの審査に通れば、イコール完済まで無理なく返済できることが保障されているの同じ」ということではありません。
「借りやすい条件」で住宅ローン審査を通してしまう…ということもありますので、「返済計画」に関しては、「借りづらい条件」でシミュレートしてみてください。

さて、ご質問者さまのお宅の場合ですが、
> 妻：３２歳　在宅
> 妻、在宅で月々４万～６万円の収入
こちらは、確定申告をされていなければ、収入合算の対象に加えることが難しいので、夫単独での借入で考えさせていただきます。

> 夫：３２歳　会社員
> 夫の勤続年数、丸３年になったばかり。
> 年収　３５０万円
> 車のローン、月々１万５千円で残り８０万円

車のローンの年間返済額が１８万円ですね。

会社員で、現在３２歳のとのことですので、現在の一般的な定年年齢である６０歳までに完済できるよう、返済期間を
６０歳－３２歳－１歳＝２７年
として計算します。

仮に、「借入額：1,500万円、返済期間：27年、金利：年3.20％（全期間固定）、元利金等返済、ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は69,200円程度になります。
年間返済額は830,400円。
車のローンの年間返済額が180,000円ですから、この２つの合計が1,010,400円。

年間返済額の合計を年収で割って『総返済負担率』を算出しますと28.87％。
年収400万円未満の場合は、『総返済負担率』を30％未満となるよう、審査基準を設けているところもありますので（この基準は金融機関によって異なります）、これでギリギリというところですね。

実際のお借り入れは、返済期間を35年にしたり、金利が低いパターンを選ばれたりするかもしれませんが、「完済まで無理なく返済を続けること」を考えるのでしたら、この基準で計算されるのが無難です。

ただ、
> 年収　３５０万円
とのことですと、手取り年収は300万円弱程度ではないかと思います（家族構成から考えますと、その程度ではないかと）。

ボーナスは不確定収入となりますので、ローンの返済を考える場合には除いて考えます。
先ほどのシミュレートで、
> 毎月の返済額は69,200円程度
と申し上げましたが、毎月の手取り給与から69,200円を住宅ローンの返済に回しても、これまでとどうレベルの生活を維持できそうでしょうか？

もし、現在が賃貸住宅のお住まいならば、現在の家賃が87,000円以上でしたら、69,200円を住宅ローンの返済にまわすのと同等の負担になります。
住宅を取得しますと、税金や保険といった費用が必要になりますので、どうしても、賃貸の家賃と同額ではダメなんですよ（これが不動産業者のうたい文句になっていたりするんですけれどね）。

借入条件によっては、1,800～2,000万円でも借りられなくはないと思いますが、この場合、「将来における金利上昇リスク」が考慮されていないだろうと推測されますので、現在の経済・金融・社会情勢などを考えますと、借入額は1,500万円未満にしておかれた方が無難だと思います。

この回答への補足

回答ありがとうございました。

やはり今の時代年収の５倍という借し方はないようですね。

詳細を申しますと、
土地代・建物代・諸費用から、自己資金３６０万円をいれて、
合計１７００万円の借入を希望しております。

３５年ローン
当初１０年固定　１．８％
１１年目～　2.8％（現時点の金利）

１０年で繰り上げ返済３００万円を予定

としております。

やはり難しいでしょうか？

補足日時：2010/01/04 02:53

No.2 回答者： yoshix7 回答日時： 2010/01/03 04:45

無理をしないという条件なら、すでに回答されているかたの回答で考えるといいのではないでしょうか。

いくらか無理をしてでもというなら、そういう不動産屋はいくらでもありますよ。


あなたくらいの収入で、何人か私の周りでは４０００万ほどの家をフルローンで購入しています。


銀行に対して強い不動産屋はありますから。


今は、競売物件もだぶついているので、それも考えるといいかもですよ。
半値位の価格で購入できます。

No.1 回答者： postmax 回答日時： 2010/01/03 04:29

条件が定まっていないときは年収の5倍でどうぞ

1750万円

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございました。
土地+建物+諸費用-自己資金で１７００万円を希望としていました。

単純に年収の５倍でしたら、審査が通るでしょうか。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/01/03 04:40