残債あり一戸建て売却について

はじめまして。残債あり一戸建ての売却を検討しているのですが、一向に話が進まないため、ご相談させてください。

売却したい物件：2000年に某大手メーカーの注文住宅で、物件自体の総額（水道などの設備費用も含まない）2300万程度で購入（土地は主人の親の所有）。金融公庫30年ローンが1900万、銀行15年ローン300万を設定しました。
現在のローン残債は総額1600万（100万未満の部分は現金で用意できるが、100万を超えると清算できないと思います）。

当方はすでに転勤のため首都圏に出てきており、社宅扱いでマンション住まいで、今後も帰れるか分からず、売却を希望しています。
問題は建てた場所が地方の小都市であり、賃貸希望者も少なく、物件の売買となればほとんど成立しない場所にあることです。

現在は主人の兄弟に貸しておりますが、かなり破格の値段ですので、当方としては払えなくはないが負担感が大きくなっています。そこに、兄弟が購入を希望していることもあり、兄弟間で売買したいと考えておりました。もちろん、できれば親族以外には売りたくない（できれば親の土地なので手放したくない）という気持ちもあります。

ただ、銀行側（特に新たにローンを組むほう）が兄弟間の売買を嫌うという話を聞いたため、不動産会社を通そうにも、そのような会社がないに等しい状況で、話が進んでおりません。

そこでお伺いしたいのは、
1.やはりローンを組まなければならない状況での兄弟間売買は不可能？

2.1が可能な場合、相談すべき相手はどこなのか。現在返済中のローン取り扱い銀行？　新たにローンを組みたい銀行？　査定を仲介してもらう不動産屋？　それとも行政書士など？

3.一般的に築10年での家の価値の下落率はどの程度か（土地除く）？　ローン残債＞売却額になってしまうのか？
我が家の場合、購入時に諸費用＋頭金150万程度支払っています。

4．兄弟がとある銀行に相談に行ったところ、現在のローンを先に清算してください、と門前払いだったようです。これは兄弟間だからなのか、よく理由は分かりませんが、ふつうは中古の売買であれば売主と買主とで同時手続きすれば可能だと思うのですが、当方のケースでは何か特殊な扱いに合ってしまうのでしょうか？

かなり特殊なケースだと思うので、一般論では語れない部分もあると思いますが、何かご存知の方がいらっしゃればどうぞよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/07 22:11

＞1.やはりローンを組まなければならない状況での兄弟間売買は不可能？

特別な話ではありません。よくある話なので売買は不可能性ではありません。
銀行が門前払いなのは他に理由があります。

＞4．兄弟がとある銀行に相談に行ったところ、現在のローンを先に清算してください、と門前払いだったようです。

こちらを先に答えます。
兄弟だからという事ではなく、根本的な問題です。

まず。銀行は個人間売買に対してはあまりい反応をしません。
これは一般的な事です。もちろん兄弟間となると、価格とか、重要事項、瑕疵担保、契約、引渡手順などがおざなりになる可能性があるので、銀行は取引に不定要素が付くことを嫌います。

もうひとつの理由は、建物だけの売買だからです。
建物の価値というのは、土地に比べて1日ごとに下落してゆきます。10年も経てば価値は半減していると言えますので、担保価値の無い建物に抵当権を付けたところで、万が一の時には回収できません。
さらに、親とはいえ土地は本人名義でないため、ますます担保価値はありません。なぜなら建物だけを買う第三者は到底現れないからです。
もっと言うと、父親が破産し土地が他人の手に渡ると、使用貸借でしかないその家は、残念ながら壊して更地にしなくてはならない可能性が高くなります。(親子間の無償貸与は借地権が設定されません)

こういった理由から、銀行は貸し出せる金額の上限よりも、残債が多くなる事が確実に分かり、到底抵当権は抹消できないと判断しますので、「ローンを先に処理してください。」という対応になります。

＞2.1が可能な場合、相談すべき相手はどこなのか。

出来れば中間的立場の宅建業者が間に立ち、公正(値段的にも契約的にも)かつ適切な順序で契約を勧め、資料を用意して貰うほうがいいでしょう。
銀行は抵当権の抹消と登録を行わなければなりませんし、客観的な物件査定も必要で、それらの多くは仲介業者に依存しています。
それともうひとつは、土地も父親から兄弟に売却する事です。建物と土地の両方であれば、価値も当然認められますし、なによりも住宅として確実に機能するからです。

仲介業者を通すと仲介手数料が発生しますが、この場合、買主はすでに決まっているので、買主・売主両方からの仲介手数料ではなく、どちらか一方の仲介手数料だけでお願いしたいと申し出ればいいと思います。
但し、仲介業者が承諾するかは分かりません。
仲介業者が入れば、売買価格の査定、必要書類の準備、ローンの斡旋、契約書の作成、重要事項の説明などを行い、公正かつ適切に売買を進めてくれます。

＞3.一般的に築10年での家の価値の下落率はどの程度か（土地除く）？　ローン残債＞売却額になってしまうのか？

確実になります。10年で建物の価値は半分以下になると思ってください。20年を超えると限りなく0になります。
土地が親ではなく本人名義であれば、土地は場合によっては値上がりするので、価値的にはあまり下がらない可能性があります。
もちろん、値上がりする可能性だってあります。

この回答へのお礼

丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。

売買は可能だけれども、ハードルは高い、という印象なのですね。

まずは査定を依頼することから始めなければ・・・ということですが、価値が半分以下ということは、残債との差は少なく見積もっても400万は出てしまいそうですね。さすがに、それほどの現金はしばらく用意できなさそうです。もう少し差が小さければ、とりあえずで査定も依頼できるのですが、売買が成立する見込みが今の時点では小さく、依頼してよいものか悩ましいところですね。業者も遠くから出張で来ていただくことになりそうなので、結構値が張りそうで。

かといって、このまま払い続けて残債が減ったら・・・などと言っていると、家の価値とはイタチごっごで差が縮まらないのでしょうね。

今後は相続の問題も出てくるでしょうし、できるだけ関係者全員が良い方向に進めるようにしなければ、と思います。

主人が相続してから売買すればよいのか、直接兄弟が土地を購入or相続するほうが良いのか、いろいろ相談してみようと思います。（土地や相続にこだわりはないので、単純に税金や銀行の担保のことだけ気がかりです）

このたびは本当にありがとうございました。少し道筋が見えてきたように思います。とりあえず、両親の意向も再確認して、今後の方針を決めていきたいと思います。

お礼日時：2010/03/10 06:27