不動産の遺産相続トラブルで悩んでます

先日、今年に入りすぐに実父が亡くなりました。
家族構成(相続人)は実母、長女、長男、次男です。
子３人はそれぞれ自立しており、父母は借家に二人暮らしでした。
１３年前、長男の結婚を期に持ち家を持ちました。（他に父名義の不動産はありません）
３５００万円の建売り一戸建てを購入した際、頭金として現金８００万円を父が支払い、残り２７００万円を長男が２５年の住宅ローンを組みました。（現在も長男がローン支払い中です）
当時、後の税金対策として、土地と建物の名義を父と長男で二分の一ずつにしました。
父の死後、遺産相続の話を長女が持ち出した際、この不動産を法的に分割すると、謄本の通り父名義の二分の一の相続権利があると主張し、父の持分、二分の一の１３００万円(どのような計算でこの金額かは解りません)あると言いだしました。
法的に母に六分の三、子にそれぞれ六分の一ずつまでは納得できますが、もともと３５００万円に対して８００万円しか父は支払いしていないのに、相続の際、二分の一(長女の言う１３００万円)の相続請求権利は正当で認められてしまうのでしょうか。
３５００万円の四分の三は長男が支払うのに、現在価値に換算しても二分の一の相続をすると、長男の財産まで分割相続してしまうことにはなりませんか？

No.2 ベストアンサー 回答者： Hirorin_20 回答日時： 2010/03/26 21:04

名義が二分の一ですね。

土地建物の現在の価値を仮に2000万円とします。
13年前3500万円で購入ですから建物はほとんど無価値、土地も住宅価格が下落してますから安いです。
さらに25年ローンでまだ13年間しか支払っていないですから1500万以上は残っているのではないでしょうか。これは負の遺産です。
さて、二分の一ですから正の遺産は1000万円です。
長女は6分の1ですから167万円です。
ローン返済も二分の一が負の遺産ですので毎月20万返済しているとすると、負の遺産分は10万円です。
長女は毎月6分に1の1万7千円支払わなければなりません。
ローンを組みかえるのがベストですが、銀行が応じないでしょうから、長男が代表してローン返済するとして、母親、長女、次男から12年間毎月入金させる保証を取らなければなりません。実際には正の遺産の一部と相殺することになるでしょう。
こういう考えで金額を正確に出してください。
長女、次男の取り分は微々たる物になるでしょう。
次男は相続放棄するか知れませんね。

本当は頭金800万円の6分の1の133万のが長女にとっては得だと思います。

さらに、このような事前の対策はいやなことではありますが、母親が他界されたときの遺産相続も考えておくべきです。
母親は父親の遺産の二分の一を受け取っていますから、ある程度の額になると思います。しかし、長男がローンを払っているということからするとご一緒に住まわれているのでしょうか。母親には年金もあるでしょうが、生活は誰が見ているのでしょうか。他界されたとき生活を見ている人がより多く遺産を受けるという合意を取って置いてください。仮に同意しない方がいれば、母親の老後の面倒でどれだけ金銭上も労力も掛かっているかをメモなり残して置いてください。
いやなことですが、父親が他界してもめるようですと、母親が他界したときももめます。

この回答へのお礼

丁寧で解りやすい回答ありがとうございます。

家を購入した時は長男もまだ２０代半ばで、自力では返済能力がなく父の力を借りたかたちでした。
いまはまだ、父亡き後も母は一人で暮らしてますが、近いうち長男と同居することも決めてます。

家名義も分割ではなく、長男一人の名義にするつもりです。
ローン変更手続きなどの労力も考えると大変ですし、長男もいままでローンを支払ってきたので、今後もいままで通り支払うつもりです。

お礼日時：2010/03/27 09:43

No.3 回答者： 9766 回答日時： 2010/03/26 21:28

遺産分割はどのように分けてもかまいません。

#2の方の概算であれば、負の遺産を長女も相続することになります。

先のことも顧慮して、六分の5を長男、六分の1を長女。共有名義として。
他人のうちのローンを肩代わりしてくれる姉。
ローン完済までして六分の1所有したいならすればいいし、
毎年の固定資産税もちゃんと支払ってもらいましょう。

まぁ、長男がすべて相続するもんでしょ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

今後長男の時の相続も考えると、家名義も分割ではなく、長男一人の名義にするつもりです。

長女名義も残すのであれば、負の遺産も相続するかたちになりますね。
遺産分割はどのように分けてもかまわないとなると、長男がローンとして借入れた金額が証明できても、父が支払った分以上の財産価値請求（二分の一）は認められることになってしまいますね。

お礼日時：2010/03/27 10:15

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2010/03/26 20:12

税金対策として、登記をごまかしたのでしょう。

そのつけが廻ってきたのでしょう。

自業自得でしょうね。

頭金の支払いがお父様であることを証明できますか？
お父様の口座から不動産会社などへ振り込んだ明細や領収書がありますかね。

売買契約書やローンの契約書などはありますかね。

登記は第三者へ抵抗するものです。それと実態が異なるのですから、それ相応の証拠や証明が必要となるでしょう。

遺産分割協議などに専門家を交えて進めるとか、家庭裁判所での調停などをして、それぞれが納得するまで話し合いが必要でしょうね。

場合によっては、過去の登記を錯誤として、登記をしなおす必要があるかもしれませんね。

また、長女の言い分で進めるとしても、ローンのための抵当権が設定されていたりするでしょう。ローンの一部も遺産として考える必要があるかもしれませんね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
　
３５００万円に対して父が支払った分の領収書などは見当たりませんでしたが、それ以外のお金、ローン分の借入申請書（長男名義）、
売買契約書やローンの契約書など証明できる書類はあります。

お礼日時：2010/03/27 09:14