借地上の建物の値段

借地上の建物の値段

先日父が亡くなり、借地上の父の家を地主さんに売却する事になりました。
前の質問はこれです。http://oshiete.goo.ne.jp/qa/5795483.html
地主さんとの話では価格については、安ければ安い方がいいが、とりあえず値段を提示してくれと言われています。
家自体の住宅ローンは父の死亡後の保険で支払い済みとなり、住宅ローンは無いのですが、父は銀行に無担保の借金があり、売った費用で返済しなくてはならず、その借金の総額が800万円程度と言う事が分かりましたが、そのうち父の貯金で300万円を返済し残りが500万円です。
その他にも借金があるようでしたが、それらは父の他の遺産で処理できましたので、残りの500万円を家を売った費用で何とか賄いたいのです。
家の新築時の契約書を見ると、1824万円と書かれています。
書類を見ると、2×4の木造で、床面積が32坪で建坪が18坪、外側はサイディングで屋根はスレートで、間取りは3LDKとなってます。
家を建てたのは大手の会社で、住宅展示場で良く見かける会社です。
築12年を経過していて、屋根も壁も床も全く手入れしていない状態です。
車の下取り価格等は分かるのですが、家の場合、12年経った家がどの程度の値段が付くのか、借地の上の建っている家の場合は普通と価格が違うのかなどが分かりません。
ネットで調べても、土地付き中古住宅や、借地権付き住宅と言うのはあっても、家だけというのが見つからなく、値段が全く想像つきません。
家の場所は八王子にあるのですが、僕は今大阪で働いていて、父と僕の二人家族でしたので、東京には誰もいなく、叔父も名古屋なのでどうやって調べたらいいか検討もつきません。
どなたか詳しい人、だいたいでいいので、幾らと提示すればいいかアドバイスいただけますでしょうか。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： nrb 回答日時： 2010/04/07 17:15

借地権付の契約内容を書いてくれ・・・

例
２０年定期借用
更地で返す

など　

更地で返すならば・・・安く成りますね
契約どおり・・高すぎる更地で返せに成りますからね

この回答への補足

すみません。
契約期間は30年で残り20年ありまして、契約更新あり、更新料は1年分の地代となってます。
定期とはどこにも書いてありません。土地賃貸借契約書と書いてあります。
ただ更新されない場合は原状復帰して返還するとなってます。
今回売る相手は地主さんで、買う事自体は了解済みです。
よろしくお願いします。

補足日時：2010/04/07 17:41

この回答へのお礼

すみません、補足に間違いがありました。
ちゃんと計算すると残り17年弱です。
よろしくお願いします。

お礼日時：2010/04/07 17:44

No.2 回答者： nrb 回答日時： 2010/04/07 18:14

原状復帰して返還なので更地で返せですね

現在の家の価値ー更地にする為の費用＝評価額

単純計算
1824万円÷３０×１８年＝１０９４万円
更地にする為の費用　２００万円とすると　概略　８９４万円

契約通りなので
契約解除すれば更地で返せなので
－２００万円と成ります

私ならば０円って言いますね。　


あまり高いと契約通り
更地で返せって言われるから　難しい

相手しだいなので・・・

本来　取り壊しのお金－２００万円だからな

まあ、500万円より少し上で提示すれば・・・６００万円

この回答へのお礼

ありがとうございます。
０円は厳しいです。地主の方は時価で買い取ると言ってくれているので、６００万円で提示してみます。
僕としては５００万円の借金が無くなれば良くて、売るからには色々経費がかかりそうなので、１００万円上乗せが丁度いいかもしれません。
先日の話し合いの時、一応事情は分かってくれていて、もし買い取ってもらえないのであれば、相続放棄になると言う事を伝えたんですが、そうなると地主さんとしては面倒な事になるので、買取を承諾してくれていますので、６００万円で話が付くかもしれません。
駄目元でやってみます。

お礼日時：2010/04/08 00:07

No.3 回答者： oochanchan 回答日時： 2010/04/08 10:41

こういのは不動産鑑定士に頼めばいい。

ネットで調べる努力をすべし。大概、住所さえ言えば調べてくれる。
費用も数万円。働いているならそれ位用意するのが吉。
＃２の数字は俺も賛成だけど、欲をかかずに500万円必要なら、500万円に、まず自分の名義にする所有権移転登記費用、荷物の廃棄費用、不動産鑑定費用、相続税(掛るかどうか資産状況を知らないけど)、その他若干の費用を考えて請求するのがいいじゃないのかな？

この回答へのお礼

この回答を読んで、直ぐにネットで調べて、近くの不動産鑑定士事務所の方に連絡しました。
昨日のうちに登記簿と公図を取り寄せていただき、鍵も地主さんが持っていたので、現地の調査もしていただきました。
今日、暫定的な鑑定結果をお送りくださるそうです。

お礼日時：2010/04/09 13:40

No.4 回答者： joynyanchu 回答日時： 2010/04/09 00:17

借地はかなり強力な権利を持つものです。

(特に旧借地権）
土地の値段の6割から7割は借地人の権利です。（路線化？のところに借地の割合がかいてある
）また相続の場合は地主の承諾なしに無条件に相続されるはず。
なのでこの場合、土地の価格の6割と建物の値段を提示しても良いのではないでしょうか？
そんなに半端な金額ではないと思うのですが？

築12年の家も買うばあいは結構な値段ついていると思うし
。　
借地権で検索すればどのように強い権利かわかると思います。

参考URL：http://allabout.co.jp/finance/gc/10996/

この回答へのお礼

ありがとうございます。
昨日実は不動産鑑定士の方に連絡してみました。費用は数万円かかるようですが、正確に出してくれると言う事なので安心しました。
で、今朝この回答を読んだので、鑑定士さんに確認してみたら、地主が持つのは底地なので、僕が借地権も相続していて、その借地権も売買対象となると補足いただきました。
単純に家だけの値段ではないそうです。少し期待して待ってみます。

お礼日時：2010/04/09 13:44

No.5 ベストアンサー 回答者： joynyanchu 回答日時： 2010/04/09 10:17

no.4です

地主からの話は伏せて、不動産屋で売却あるいは賃貸ということで査定してもらったらいかがでしょうか？
不動産屋は売却の査定は売買を手掛ける大手のところ何軒かあたってみたらいかがでしょうか？
賃貸の査定は地元の不動産屋で、
地主は借地契約はとにかく不利ですから、家屋の購入で借地契約を解消したいと思っていると思うので、強気にでてもいいと思います。　新借地権だとしても30年とすれば、あと18年残っているのですから、それなりの値段付くと思うし、賃貸に出すのも悪くないと思います。

この回答への補足

先ほど鑑定士の先生から返事がきました。
細かない所は不明なのですが、建物価格は640万円、借地権価格480万円と言う事でした。
借地権の値段が想像より高かったので驚きました。
総額で1120万円でしたので、地主ではなく普通の売却した方が良いと言うアドバイスですが、地主さんが買い取ってくれると言う事で約束したので、借地権は売らずに地主に返す事にしようかと思います。
元々父親の家だし、僕はもう大阪で独立していて自立できているので、家を売って、東京には何も残さないつもりです。
ありがとうございました。

補足日時：2010/04/09 16:47

この回答へのお礼

皆さん色々ありがとうございました。
結局地主さんと話が付き、僕は640万円を提示しましたが、800万円で買いとってもらえる事になりました。借地権の買い取り金額も考慮してくれた感じです。
「差額で父親の墓でも」と言われたので、思ったよりいい地主さんです。
言われた通り、うちは分家で御墓が無いので、墓を買う予定です。

お礼日時：2010/04/13 23:29