前家賃前納の保全措置について

前家賃１年分全納の保全措置について教えてください。
事実上、無職なのですが、貯金はあるので
貸主（大家）さんへ交渉し、保証人や保証会社をたてない代わりに
前家賃を１年分前納することになりました。

この場合、契約書の記載事項として、
何か特約事項を盛り込んだほうがよいと思うのですが。
特約要項のもんもんで、不利なく円滑な条項がありましたら
アドバイスよろくお願いします。

こちらの主旨としては、万が一、貸主（法人）さんが
破綻することがあったとしても、泣き寝入りしたくない
ということもあります。
あくまで、前家賃として前払いしているという意味にしたいです。
敷金のように、どこかの不動産協会に貸主が加盟されていれば
借主は保証していただけるのでしょうか？

《補足》 破綻し貸主の権利が移ったとして、
領収書があってもただの紙切れにはなりませんか？

その領収書がどのように保全されるのでしょうか？
賃料は次の権利ある貸主に再度家賃を請求されませんか？

不動産に係る仕事をされてる方のみお答えください。

No.6 回答者： please_help_us 回答日時： 2010/04/24 10:34

競売経験/大屋経験から

競売での賃貸用不動産は
賃貸契約がある場合には、競売に短期賃貸契約あり（通常賃貸は短期）と明示されます。
購入者は契約状況を調査認識して購入する必要があります。

今回のケースで競売になれば、すでに家賃を払われているので、不動産価値が支払い済み家賃分低下した最低落札価格が設定されると思います。
余談ですが、管理費の滞納があれば、それも継承し、上記同様に滞納額分、最低落札価格も下がります。

> 何か特約事項を盛り込んだほうがよいと思うのですが。

一括払いが契約されたことの特約文
一括払い期間中に何かの事情で退去する場合の返金に対する特約文
でしょうか

> 領収書があってもただの紙切れにはなりませんか？

ならないと思います。
賃貸契約書にあなたとの契約状態が明記されていること
賃料が書かれていて、それに相当する領収金額の領収書があれば、大丈夫だと思います。
領収明細か必要だと思います。（ｘｘ号室２０１０年ｘ月分家賃として　など）

> その領収書がどのように保全されるのでしょうか？

支払い/受け取りを証明するもの
支払い済みを明確にするなら公正証書にすればもっと確実ではないですか

> 賃料は次の権利ある貸主に再度家賃を請求されませんか？

上記要件を満たした領収書があれば、法的対抗ができると思います。
競売で買うときに家賃分低い金額で購入しているのですから、新オーナーは２重請求したこととなると思います。

実経験はありませんが、仕組みから言うと以上のように考えられます。

また、消費生活センターに相談されると専門的な回答が貰えます。

No.5 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/04/20 08:40

領収書があっても破産したら返せないですよね。

後は地震　火事で失っても住む権利はないです。そのときにお金があるならいいですが無い袖は振れないですよ。権利はあるでしょう。法的に

《補足》 破綻し貸主の権利が移ったとして、
領収書があってもただの紙切れにはなりませんか

これは大丈夫かも、問題は競売で売れたときですね。実際お金がないならどうなるのだろうか？？

問題はあなたの理由による退去ですね。火災等による損失
少しもめそうです。
本来家賃をいれるというのと保証人を立てるというのは別のような気がします

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2010/04/11 02:44

yahoo知恵袋での回答は基本的な部分で勘違いされているようです。

その他の部分の関しては、ここでの回答で、既に正しい回答が出ているので領収書の件について回答します。

前家賃で支払った金銭は、現貸主に対して支払っています。つまり質問者さんの現貸主への債権です。
万が一現貸主の法人が破たんした場合、その債権の回収先は破産財団となります。
破産管財人は破たんした法人の資産と債務の調査を行いますので、その時点で、質問者さんは破産管財人に対し、持っている領収書を盾に債権者として権利を申し立てます。
そういった意味では領収書は有効な文書と言う事になります。

破産管財人は、現貸主の資産と債務を調査した結果、債権処理のために、処分出来るものは処分します。
当然質問者さんが住んでいるマンションも資産であるため、処分を行い現金化する事になります。
処分方法は任意売却か競売かという選択肢になりますが、もしマンションに抵当権が付いている場合は、別除権者が競売を申し立てる可能性がありますが、破たんする会社は不動産物件には根抵当権を付けている場合はほとんどですので、多くの場合は競売処分となると思います。
競売処分となれば、売買代金の配当の殆どは別除権者の物になる可能性があり、破産財団に対しての配当は極僅かでしょう。もちろん任売であっても抵当権抹消のための返済と仲介手数料、司法書士手数料などを支払えば、残る金額は僅かです。

売却か完了すると、新しい法人なり個人が質問者さんのマンションのオーナーとして現れる訳ですが、競売で売買された場合は、質問者さんの債権の回収相手はあくまでも破産財団であり、新所有者ではありません。
破産財団は何とかかき集めた資産の中から、滞納されているであろう税金を全額支払い、支払われていない給与の一部を従業員に支払いますので、その後に貰う権利にある債権者には、わずかな金額した返還されません。というより0円と言う場合はほとんどです。
つまり、結局は前家賃で支払った金銭は領収書があろうが無かろうが、殆どが質問者さんの手元には戻って来ないという事になるのではないかと思います。

ちなみに競売の場合は、賃貸借契約が抵当権設定前であれば新所有者と再契約を交わす事になりますが、新たに敷金礼金を要求される可能性もありますし、それを拒否すると契約が成立せず、立ち退かなくてはなりません。
逆に抵当権設定より後の賃貸借契約の場合(多くの場合マンション引渡と同時に抵当権が設定されるので、ほとんどがこっち)、最長6ヶ月の猶予を持って賃貸借契約は終了します。
何年先まで家賃を払っていようが、立退かなくてはいけないと言う事です。
それが、元々ヤクザの占有屋を無くすために改正された現在の法律による競売物件に住む賃借人の実体です。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2010/04/11 01:13

＃２の元業者営業です

補足拝見しました。

前回の回答にも書かせて頂いていますが、賃借人の居住権等が新しい貸主に当然に引き継がれるのは
あくまで「売買によって所有権の移転がなされた場合」です。

補足の回答も

「いかなる状況で売却されようとも、物件は全ての預かり金・賃料等も含めて売却されます。」

とありますよね？

「売却」と「破たん」は違います。

前回の回答にも書かせて頂きましたが、破たん後に「通常売却」で不動産が売却される事は殆どありません。
破たんした法人の不動産を「のんびり通常売却で」などという債権者は、おそらく殆どいないでしょう。
破たんするような貸主の不動産にはほぼ、必ず金融機関の「抵当権」が設定されており、まず間違いなく「競売」にかかります。貸主が破たんした場合は。

前回の回答にも書かせて頂きましたが、貴方が賃貸借契約を締結した時点で「既に抵当権が設定されていれば」新しい貸主（競落した買主）の「胸三寸」で「そこに住めるか、半年後に出て行かざるを得ないか」が決まるのです。
逆に、貴方が賃貸借契約を締結した「後」に抵当権が設定されれば、貴方の居住権は失われる事はありません。

このように、前回の私の回答はあくまで「破たんした時」をベースに回答させていただいており、「売却」での
所有権移転に関しては前回の回答、また、補足の回答者様の回答通りです。

そして、破たんした場合に債権額全額の回収ができる事はまずありません。
債権者が「貴方だけ」であればまだ可能性はあるでしょうが、通常は「金融機関」や「取引先」等が複数存在し、その債権者全員が債権全額回収できるだけのお金が債務者にあれば、そもそも破たんしないのですから。

その場合、いくら「私は債務者に●●万円預けている」と主張したところで「無い袖は振れない」となるのが当然とは言いませんが、結果的に「そうなってしまう」のです。

もう一度繰り返しますね

●貸主が破たんし、競売で所有者が変わった場合＝（出て行けと言われたら）最長半年しか住めない。
　引き続き住む事ができても新しい所有者との「新規契約」になるので、通常は敷金・礼金がかかる。
　（抵当権が貴方の契約前に設定されている場合）

●貸主が破たんする「前」に売却で所有者が変わった場合＝現契約が「当然に」引き継がれ、貴方の権利も新所有者へ引き継がれる。

ご理解いただけましたでしょうか。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2010/04/10 17:23

元業者営業です

結論から言うと「何にもありません」

今回の場合、万一貸主が破たんした場合はその瞬間から貴方は「債権者」となりますが、
当然、その立場が貴方の債務者への債権を保全するものではありません。

通常は貸主が破たんした場合、裁判所へ「破産の申し立て」をし貸主の財産は凍結されます。
次に、貸主の破産を裁判所が認定した時点で貸主の財産は「破産管財人」の管理下に置かれ、債権者集会を経て「債務整理→各債権者へ」との流れになりますが、当然ながらそんなお金（各債権者への支払い）があればそもそも破たんなんてしませんから、事実上の「泣き寝入り」になります。

その意味では貸主が破たんした場合、領収証・契約書の特約は「事実上全く意味の無いもの」になります。

そのリスクを避けるのであれば

●抵当権設定されていない物件
●後家賃の物件

以上の物件を探すしかありませんが、抵当権が設定されていない物件はともかく、「後家賃」の物件なんて私は見た事ないので、おそらく探すのは殆ど不可能でしょう。

なお、通常貸主が破たんした場合はその物件は競売にかかる事が一般的ですので、貴方が契約した時点で既に抵当権が設定されていた場合、貴方は新しい貸主に対し、何も要求する事ができません。
最悪、最長６カ月間の期間をおいて「立ち退き」になります。
その場合、立ち退き料等の要求もできません。

貴方がそこに住み続けられるのは新しい貸主が貴方と「新契約」を結ぶ意志がある時だけですが、その場合も「新契約」ですから、敷金、礼金等も新たに支払うのが一般的です。

唯一の希望は貸主が「破たんする前に、その物件を売却した時」のみです。
その場合は、現契約が新しい貸主に「当然に引き継がれます」から、貴方が払った敷金、前家賃等も新しい貸主へ引き継がれます。

この回答への補足

他の方の見解です。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
法律にて居住権と領収書類は有効という見解ですが？

補足日時：2010/04/10 23:57

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2010/04/10 16:55

　大家しています。

　通常にお預かりしている敷金も前家賃も全く『不動産協会に貸主が加盟されていれば借主は保証していただける』と言うような保全措置はありません。

　質問者様がそこに不安を感じられるなら通常の契約で毎月末？に翌月分を支払う形の契約を要求すれば良いでしょう。ただし、その場合でも、敷金と支払った前家賃の保全措置なんてありませんからお気をつけ下さい。どうしても不安なら敷金・保証金の類が無く、後家賃の物件を探すしかないでしょう。まず無いと思います。